Дома старого фонда

На что обратить внимание при покупке квартиры в старом фонде

Дома старого фонда

Квартиры в старом фонде Петербурга — специфическая категория жилой недвижимости, которая имеет свои «чисто питерские» особенности.

К покупке такого жилья нужно подходить вооруженным хотя бы элементарными знаниями.

Сначала мы расскажем, что, собственно, представляет собой петербургский старый фонд и какие характерные черты имеет, а потом дадим ряд практических советов по выбору и покупке квартиры.

Что такое старый фонд

Если в остальных регионах России к старому фонду относят все ветхие дома, от дореволюционных до позднесоветских, то в Северной столице так называют исключительно здания, построенные в период с XVIII века до 1918 года.

Причем они необязательно должны быть обветшавшими: под наименованием «старый фонд» фигурируют фешенебельные квартиры в бывшем дворянском особняке, полуаварийные коммуналки или недвижимость в переделанной под жилой дом казарме.

Старый фонд сосредоточен в исторических районах Петербурга. В Адмиралтейском и Центральном таких домов около 95%, в Петроградском — 83%, на Васильевском острове — 68%. В остальных локациях историческая застройка встречается точечно или не встречается вовсе. Исключение — Курортный район, где к старому фонду причисляют деревянные дома.

Виды домов старого фонда

Все дома старого фонда сложены из керамического кирпича и оснащены деревянными и/или металлическими балками. По времени постройки здания разделяют на три группы:

  • датированные XVIII веком. Это дома не выше 4 этажей, с массивными стенами и небольшими комнатами с низкими потолками. Таких зданий осталось немного, чаще всего они встречаются в Адмиралтейском районе. Риэлторы иногда называют их «петровскими», однако за 200 с лишним лет, в течение которых Петербург активно перекраивался, от первоначального облика этих «динозавров» старого фонда мало что осталось.
  • Доходные дома, возведенные во время строительного бума во второй половине XIX века. Именно они составляют львиную часть петербургского старого фонда. Это демократичная застройка: дома высотой в 5-6 этажей с дворами-колодцами и комнатами, которые сдавались внаем людям с самым разным доходом. Помещения имеют высокие потолки от 2,4 до 4,2 м, встречаются нестандартные планировки: угловые, трапециевидные, пятиугольные.
  • Здания постройки начала XX века. Они возводились силами кооперативов и акционерных обществ, говоря современным языком, — по принципу долевого или паевого строительства. Это крупные дома с просторными комнатами, высокими потолками, продуманными планировками и оснащением по последнему (для того времени) слову техники. В кооперативных домах были ванные комнаты, собственные прачечные, гаражи, залы для собраний и дворы для прогулок. Таких зданий тоже осталось немного.

Дома с капремонтом и без

Еще одна важная вещь, которую нужно знать о питерском старом фонде, — капитальный ремонт. Дома бывают с капремонтом и без него.

Старый фонд без капремонта

В объявлении дома без ремонта обычно помечаются как СФ. Это самое дешевое жилье в сегменте старого фонда. Здания могут быть в аварийном или близком к аварийному состоянии, часто это запущенные коммуналки. Поэтому экономия на стоимости при покупке, как правило, оборачивается большими затратами на ремонт.

Старый фонд с капремонтом

В объявлениях эти дома отмечаются буквами СФК. Группа делится еще на 3 подгруппы:

  • квартиры с выборочным ремонтом, который проводился в 1960-е годы. В зданиях, как правило, заменяли трубы, устанавливали дополнительную сантехнику, обновляли покрытия стен и потолка, приводили в порядок перекрытия, не разбирая их.
  • Квартиры с комплексным капремонтом. Обозначаются аббревиатурой ККР. Такой ремонт выполняли в 1970-1980-х годах. В зданиях заменяли перекрытия на железобетонные, часто проводили перепланировку. Именно тогда появились так называемые «гребенки» или «расчески» — квартиры, в которых жилые помещения располагаются в ряд друг за другом. Окна смотрят в одну сторону, а комнаты узкие, «вагончиком», площадью 5*2 м.
  • Квартиры после реконструкции. Появились в 1990-е годы. Покупая такое жилье, нужно быть внимательным. Среди реконструированной недвижимости встречаются как полностью восстановленные фешенебельные квартиры с сохраненной лепниной и аутентичным паркетом, так и наспех отремонтированные бывшие коммуналки.

Квартиры с капремонтом или после реконструкции ценятся выше всего. Особенно если ремонт выполнен на совесть, с заменой коммуникаций и ветхих перекрытий.

Исходя из того, что мы написали выше, понятно: главное, что следует выяснить перед покупкой квартиры в старом фонде, — это состояние дома. Оно напрямую зависит от возраста строения, наличия капремонта и того, как содержится дом в настоящее время. Именно на этих вопросах и должно быть сосредоточено ваше внимание.

Чем хуже состояние дома, тем больше вам придется потратить времени и денег на ремонт и обустройство.

В 2018 году минимальная стоимость квадрата в старом фонде составляла около 80 тыс. рублей. Такая цена означает, что продавец предлагает «убитую» бывшую коммуналку либо большую квартиру со значительными недостатками. Глобальный ремонт с очисткой стен и заменой полов и перекрытий увеличит начальную стоимость такого жилья до 100-120 тыс. за квадратный метр.

Средняя стоимость квадрата в старом фонде в приличном состоянии — 111 тыс. рублей. Цена в 300 тыс. говорит о том, что перед вами — любовно восстановленная квартира, возможно, видовая.

Элементарную информацию о доме можно узнать еще до просмотра: из объявления, по фото и из интернета.

Внимательно изучите объявление

Продавцы, как правило, указывают время постройки и год капремонта, если таковой выполнялся. Дата рождения здания поможет предположить, каково состояние дома и что он собой представляет — демократичный доходный или солидный кооперативный. Время ремонта сообщит, что именно было обновлено в здании. Эти сведения помогут косвенно оценить состояние дома.

Посмотрите фото здания в интернете или на панорамах Яндекса

По изображениям можно увидеть, в каком состоянии фасад, окна, балконы, а также прикинуть возраст дома. Если он буквально врос в землю, первый этаж находится на уровне земли, значит, постройка действительно очень старая.

Поищите в интернете

Вот два авторитетных ресурса, на которых можно узнать достоверную информацию о здании.

Сайт Жилищного комитета Санкт-Петербурга

Ищите раздел «Капитальный ремонт». Здесь можно найти кучу полезной информации: дату постройки здания, общую и жилую площадь, был ли капремонт и когда, а также когда обновлялись коммуникации и лифты. На сайте есть удобный поиск по адресу:

Государственный портал «Наш Петербург»

На этом сайте тоже есть поиск по адресу:

Помимо подробной информации о доме на портале можно узнать о техническом оборудовании и коммуникациях, об управляющей компании и о том, как содержится здание и прилегающая территория — графики уборки и профилактических работ.

Особое внимание уделите графе «Ведомость технического состояния многоквартирного дома». В ней есть информация о фундаменте, стенах, перекрытиях, кровле и коммуникациях. В графе «Адресные программы» перечислены запланированные ремонтные работы. Полезно изучить и раздел «Сообщения о проблемах»: так вы узнаете, с какими неисправностями чаще всего сталкиваются жильцы.

Отметим, что в системе есть информация не о каждом доме, иногда сведения неполные. Дата постройки тоже бывает неточной: зачастую она на самом деле является датой капремонта или перестройки здания.

Попросите продавца заказать выписку из технического паспорта дома о состоянии конструктивных элементов здания.

В ней указаны даты постройки и капремонта, перечень строительных конструкций дома и их состояние — степень износа, трещины, прогибы в фундаменте.

Бумага выдается в районном проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ), Городском управлении инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга (ГУИОН) или в Едином центре документов. Выписка делается платно, срок выдачи от 3 до 10 дней.

Дополнительный источник сведений о доме — справка по форме 7. Помимо данных о здании она содержит информацию непосредственно о квартире: этаже, комнатности, высоте потолков, а также дефектах помещений. Справку выдают бесплатно в Едином центре документов.

При покупке жилья в ипотеку банки требуют именно форму 7. Документ удостоверяет, что дому в ближайшее время не грозит капремонт.

Все эти данные полезно сравнить с теми, которые удалось найти в интернете. Имейте в виду, что износ может быть неравномерным. Это особенно характерно для зданий из нескольких корпусов: парадная часть, как правило, сохраняется лучше, а вот рядовая застройка во дворе может быть в ветхом состоянии.

Документы лучше изучать вместе со специалистом и только после его консультации принимать решение о покупке.

Определите, была ли перепланировка и законна ли она

В последние несколько лет часто стали появляться объявления о продаже студий в старом фонде. Как правило, это бывшие коммуналки, в которых несколько или все комнаты имеют собственные санузлы и кухонные зоны. Помещения чаще всего компактные, без балконов, с длинным общим коридором. Цена на них невысока — до 2 млн рублей.

К подобным вариантам нужно относиться с подозрением. Санузел-новодел в псевдостудии появился после перепланировки, которая часто бывает незаконной. Легальные перепланировки встречаются только в квартирах на первых этажах, где под санузлами нет жилых комнат или расположены хозяйственные/торговые помещения.

Обязательно изучите технический план квартиры: на нем должна стоять отметка, выполнялась ли перепланировка и узаконена ли она. Если помещение перестроено нелегально, вам грозит штраф и долгие битвы с ведомствами для согласования.

Оцените состояние двора и парадной

Приходите на осмотр заранее. Оцените, ухожен ли двор, есть ли места для отдыха, прогулок с детьми или домашними питомцами. Определите, насколько он безопасен: закрываются ли ворота, работают ли домофоны. Выясните, есть ли где оставить автомобиль: дефицит парковочных мест — больное место центральных районов.

Осмотрите парадную. Ее состояние — исписанные стены, разбросанные окурки, запах табачного дыма — многое расскажет вам о соседях. Социальная среда в старых домах неоднородна. Нередки ситуации, когда в доме с респектабельной парадной есть коммуналка с неблагополучным населением.

Внимательно обследуйте квартиру

Осмотрите пол и оцените состояние покрытия. Возьмите с собой теннисный мячик. Если он катится к стенке или в угол, значит, есть существенная просадка фундамента или пола.

Уделите внимание потолкам и стенам: видны ли подтеки и трещины. Нитевидные мелкие трещины не опасны, насторожить должны параллельные или древовидные, которые распространяются в соседние комнаты или этажи. Это свидетельствует о том, что дом имеет изрядную степень износа.

Плохо, если пол застелен линолеумом, а потолки натяжные или облицованы плитами. Возможно, собственник попытался скрыть дефекты.

Осмотрите трубы и стояки канализации и водоснабжения, а также полы в мокрых зонах кухни, ванной комнаты и туалета. Трубы старые и ржавые, на полу потеки? Значит, коммуникации не в порядке, хотя краны могут быть новыми и исправными.

Принюхайтесь. Если в санузле пахнет плесенью, в квартире плохая вентиляция. Ароматы сырости и жиров в кухне сообщат о том, что, несмотря на свежие обои и покраску, жилье нуждается в капитальном ремонте с заменой полов.

Осмотрите электрические счетчики. Они древние пятиамперные? Стало быть, электропроводка ветхая и не выдерживает современных нагрузок.

Реально оценить состояние строительных конструкций старого фонда можно, только выборочно вскрыв полы и стены. Понятно, что ни один из продавцов не разрешит вам сделать это на осмотре без гарантии покупки. Поэтому, как бы парадоксально это ни звучало, иногда выгоднее купить «убитую» квартиру с явно видимыми дефектами, чем жилье, в котором все недостатки скрыты свежим ремонтом.

Загляните в прошлое: убедитесь в юридической чистоте квартиры

Жилье в старом фонде в силу солидного возраста имеет длинную и запутанную историю.

Постарайтесь узнать ее как можно лучше: изучите свидетельство о собственности и документы, по которым жилье досталось нынешнему владельцу — договоры купли-продажи, наследования и дарения.

Многие квартиры были приватизированы в лихие 90-е годы прошлого века, приватизация часто проходила полулегально, а то и вовсе с участием криминальных лиц.

Настоятельно советуем привлечь к делу опытного риэлтора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде неизвестно откуда взявшихся претендентов на жилплощадь.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Обратите внимание на то, что происходит с территорией вокруг дома.

Если рядом запланировано или уже идет строительство нового здания, это может фатально отразиться на вашем жилище: есть вероятность, что осядет фундамент или по потолку пойдут трещины.

Появление крупной торговой зоны или бара заставит вас забыть о тишине и безопасности, а вот новая станция метро гарантирует повышение цен на жилье в будущем.

Если после прочтения этой статьи вы все еще полны решимости купить квартиру с историей, напоминаем, что выбор и покупку безопасней и выгодней всего совершать вместе со специалистом. Если же вы предпочитаете новый дом, предлагаем воспользоваться нашим поиском по квартирам в строящихся и уже сданных жилых комплексах от проверенных компаний:

Источник: https://mirndv.ru/blog/pokupaem-kvartiru-v-starom-fonde/

Покупка квартиры в старом жилом фонде: плюсы, минусы, подводные камни и неожиданные радости

Дома старого фонда

Покупка квартиры в старом жилом фонде: плюсы, минусы, подводные камни и неожиданные радости

Есть очевидные вещи, которые следует оценить при осмотре любого жилья: географическое расположение, необходимость и возможность ремонта, доступность транспорта, поликлиники, магазинов, школ и детских садов, состояние дома, где находится квартира. А есть моменты, которые, рассматривая вариант покупки квартиры в СЖФ, стоит проверять с удвоенной бдительностью.

Минусы старого жилого фонда

1. Странные планировки их правовой статус.

Старый жилой фонд пережил немало поколений жильцов и изменений в законодательстве.

Предыдущие хозяева наверняка пытались улучшить своё жильё, обладая при этом разной степенью фантазии, нахальства и юридической грамотности.

В СЖФ можно встретить планировку, при которой квартира находится в левой части здания, а туалет – в правой. И эти квадратные метры абсолютно законно будут вписаны в выписку из ЕГРП и план БТИ.

Это ещё не худший вариант развития событий, потому что в подобном доме туалет, физически находящийся в одной квартире, юридически может принадлежать двум или трём соседним. Причём в объявлении о продаже обеих квартир будет написано – квартира со всеми удобствами.

Квартира на первом этаже кирпичного дома может быть расположена в цоколе с окнами на уровне земли, а кирпичным оказаться только фасад. Кухня или ванная могут быть размещены в проходных комнатах или в одной комнате, куда технически удалось провести воду.

Роскошная ванная с эрмитажным окном, чугунной печкой и лепниной на потолке может не иметь подключения к городской канализации.

2. Большая цепочка предыдущих собственников.

В истории любой квартиры квартиры могут оказаться недееспособные продавцы, недействительные доверенности на совершение сделок купли-продажи, несовершеннолетние, проживавшие на момент приватизации, лица отбывающие наказание, жильцы, не снятые с регистрационного учёта, наследники, не успевшие заявить свои права, нарушения при продаже квартиры, купленной за материнский капитал. Чем больше у квартиры было хозяев, тем выше шансы получить подобный юридический «привет» из прошлого.

3. Крыша, подвал, коридоры и коммуникации.

Старые дома, как правило, невелики, и из-за маленького количества квартир и небольшого метража аккумулируют совсем мало средств по статьям «содержание жилья» и «текущий ремонт жилья».

Из-за этого управляющую компанию практически невозможно заставить сделать качественный текущий ремонт общедомового имущества, скорее всего на текущую крышу поставят заплатку, а на капающую трубу – хомут и предложат несколько лет подождать капитального ремонта. Хорошо, если все соседи понимают, что поддержание дома в хорошем состоянии – их рук дело, и своевременно соглашаются сделать необходимый ремонт или добиться его от управляющей компании.

4. Статус памятника архитектуры.

Если дом имеет такой статус, то ремонтные работы, визуально изменяющие вид фасада, нужно согласовывать и поручать их выполнение организации, имеющей лицензию на проведение данного вида работ.

Сложности могут возникнуть даже при замене окон и монтаже кондиционера.

5. Индивидуальное газовое отопление.

Если квартира отапливается индивидуальной печкой или газовым котлом, топить и следить за состоянием газового оборудования приходится самим жильцам.

Такое оборудование нельзя оставить без присмотра, поэтому долгосрочные отлучки в зимний период приходится тщательно продумывать: либо нужно просить кого-то поддерживать квартиру в тёплом состоянии, либо возвращаться в ледяное жильё, которое будет потом отогреваться несколько дней.

6. Соседи.

Из-за невысокой стоимости жилья, квартиры в СЖФ могут служить местом обитания для маргинальных личностей, в настоящее время или в прошлом. Даже если все квартиры в старом доме выкуплены приличными молодыми семьями, но в прошлом здесь был притон, неприятные «гости» могут продолжать наведываться в квартиру по старой памяти.

7. Рыночная стоимость.

Квартиры в старом жилом фонде быстро теряют в цене. Ремонт в новостройке, купленной «в цементе» повысит её цену и позволит получить прибыль. В СЖФ в случае продажи не окупится ни одна копейка затрат, произведённых на ремонт. Хорошее состояние жилья лишь позволит не отпугнуть покупателей и ускорить сделку.

8. Малая пригодность к продаже в ипотеку.

Ипотека – способ приобретения жилья, который позволил бы снизить некоторые риски и дополнительно проверить узаконенность планировки и юридическую чистоту квартиры. Однако из-за высокого износа, квартиры в старых дома редко одобряются банками. Эта же проблема возникнет и при продаже: отсеется часть покупателей, располагающих только кредитными средствами.

При наличии подобных рисков, кажется, что плюсом квартир в СЖФ является только цена, а с остальными характеристиками остаётся только смириться, утешая себя мантрой «зато не 40 минут на автобусе». Однако так ли плох старый фонд, как принято о нём судить?

Плюсы старого жилого фонда

Почти у каждого варианта жилья, будь то хрущовка, сталинка, современный монолит или кусочек старинного особняка обязательно найдутся свои преимущества.

1. Район.

Старая, дореволюционная застройка обычно приходится на самый центр российских городов.

Причём, если на магистральных улицах особнячки давно снесены и заменены более современными домами, то в тихих, зелёных переулках их осталось немало, окружённых клумбами, кустами сирени, а то и двориками, где можно оставить машину, выпустить на вольный выгул собаку или кошку, да и самому посидеть на лавочке с чаем.

Здесь ниже уровень городского шума, а открыв вечером окно можно впустить в квартиру глоток свежего воздуха, не состоящего из одних только выхлопных газов. При этом вся городская инфраструктура находится в шаговой доступности. Включая не только магазин «Магнит», садик и поликлинику, но и парк, институт и театр.

2. Состояние жилья.

Для собственников, предпочитающих интересные решения стандартным планировкам старый жилой фонд – настоящая находка. Конечно же, при условии, что он хорошо сохранился.

Высокие потолки и окна, антресоли, двухъярусные квартиры, лепнина, широкие подоконники, печки-голландки позволяют реализовать дизайн-проект, аналогичный которому можно воспроизвести только в элитном современном доме на стадии застройки.

Квартиру в старом добротном доме можно оформить, выбрав за основу скандинавский стиль, прованс, шебби-шик, лофт, получив уникальное сочетание внешнего вида и внутреннего наполнения.

3. Качество жилья.

Как ни странно, старые дома порой имеют преимущества и в этом отношении. Добротная постройка, толстые кирпичные стены, экологичные строительные материалы позволили им сохраниться в течение нескольких веков, и по сей день успешно противостоять естественному износу и погодным условиям.

В таких домах часто теплее зимой и прохладнее летом, а за счёт высоких потолков в квартирах много воздуха и света.

4. Дух эпохи.

Для людей, любящих историю, чутких ко всем её проявлениям, квартира в старом доме среди исторической застройки – это способ окунуться в атмосферу былых времён. Кованые ступени лестниц ещё помнят лёгкие шаги барышень в кринолинах, паркет – усталую походку старой няни, и как знать, не спрятан ли под широким подоконником узелок с таинственным кладом!

5. Стоимость коммунальных услуг.

Зачастую выгодно отличается от стоимости коммуналки в типовом жилье. В старых домах нет подъездов, лифтов, соответственно нет необходимости оплачивать их содержание, уборку и ремонт.

Квитанции управляющих компаний могут включать в себя всего три графы» жилья», «Текущий ремонт», «Вывоз мусора» и «Холодное водоснабжение».

Конечно, за отопление, газоснабжение, нагрев воды, придётся платить по счётчикам, однако это оплата ресурсов, фактически израсходованных на собственный комфорт.

6. Возможность расширить жилплощадь.

Нередки случаи, когда собственники квартир в старых домах оформляют чердак или подвальное помещение или выкупают соседнюю квартиру, увеличивая своё жильё. Конечно, такой вариант требует дополнительных затрат на перепланировку и ремонт, а также специальных знаний в области строительства и архитектуры и хорошей юридической подготовки.

7. Возможность поставить машину.

Дворики старых домов часто бывают просторными и запираются на ключ.

8. Соседи.

С соседями может повезти или не повезти абсолютно в любом жилье. В элитной многоэтажке можно делить тамбур с молодыми мажорами, предпочитающими разгульный ночной образ жизни, или оказаться в окружении молодых семей с круглосуточно плачущими детьми.

В старом жилом фонде соседями могут оказаться тихие интеллигентные старики, или такие же энтузиасты, осознанно выбравшие старинное жильё и отзывающиеся на все предложения по его улучшению.

Во втором случае есть шанс получить отремонтированный особняк в центре города, с крышей из металлочерепицы, газоном во дворе и стильными коваными воротами, автоматически закрывающимися по сигналу с пульта.

По этой теме
Как правильно выбрать квартиру

Данный материал не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://sdelkadrom.ru/articles/pokupka-kvartiry-v-starom-zhilom-fonde-plyusy-minusy-podvodn

Что значит

Дома старого фонда

Примерно четверть жилого фонда Санкт-Петербурга относится к “старому фонду”.

Что такое “старый фонд” в Петербурге? Даже агенты по недвижимости трактуют это понятие в зависимости от ситуации по-разному, поэтому покупателю нужно быть внимательным в этом вопросе и обязательно смотреть технический паспорт квартиры. К домам старого фонда относятся и бывшие дворцы, и доходные дома, и флигели и бывшие склады и фабрики, переоборудованные под жилье.

Традиционно “старым фондом” считаются дома дореволюционной постройки. Как правило, это кирпичные дома, оштукатуренные снаружи. Старые дома находятся в историческом центре Петербурга, отличаются толстыми стенами, как правило хорошим качеством строительства.

(Это не удивительно – менее качественно построенные дома уже давно разрушились).
Дома старого фонда неоднократно подвергались всякого рода испытаниям – наводнениям, пожарам, обстрелам во время последней войны, а также многочисленным перестройкам, часто – надстройкам верхних этажей.

Старый фонд делится на две больших части – дома с капитальным ремонтом и дома без капитального ремонта.

Капитальный ремонт

В позднее советское время капитальный ремонт был сродни стихийному бедствию – жильцы дома переселялись в маневренный фонд, полностью вынимались внутренние конструкции, часто сносилось все внутреннее убранство, включая лепнину, камины и печи, старые резные двери и т.д., заменялись перекрытия.

Дома перепланировали — выделяли или разделяли сан.узлы, устанавливали лифтов и т.п. Внутренняя планировка многих домов после капитального ремонта частенько соответствует представлениям об удобстве той эпохи и напоминает обычные “брежневки”.

Тем не менее, считается, что эти дома более крепкие и, главное, в ближайшие пол-века им не грозит опять тот самый кап.ремонт – с выселением жильцов, исчезновением всех предыдущих вкладов в ремонты и прочими радостями.

В советское же время проводились и так называемые “выборочно капитальные ремонты”.

Это значит, жильцов на время ремонта не выселяли, или выселяли частично, меняли перекрытия только в некоторых местах, где это явно требовалось, меняли трубы и коммуникации, ванны могли и не поставить…

Без капитального ремонта

Старый фонд без капитального ремонта также делится на две части: дома с деревянными перекрытиями и дома с железными перекрытиями.
Дома с металлическими балками и деревянным наполнением между ними начали строить с 70-х гг. 19 века, а с 1900 г.

– практически все дома строились с применением этой технологии. Эти дома отличаются и внешне – в это время самым модным был стиль модерн (все знают эталонные образцы этого стиля – Дом книги на Невском пр., Елисеевский магазин. Дома с металлическими балками более ликвидны.

Однако, в центре есть и дома середины 19 века с чрезвычайно прочными дубовыми балками, и эти дома пользуются популярностью среди понимающих покупателей.

Квартиры в старом фонде отличаются потрясающим разнообразием – от элитных с лепниной, позолотой, каминами, красивыми видами на набережную до коммунальных многокомнатных с одной уборной без ванной с видом во двор-колодец или в стенку соседнего дома.

Когда речь идет о старом фонде, никогда нельзя по описанию в рекламе на сайтах продажи недвижимости понять, что же на самом деле ты увидишь.

В послекризисные годы все меньше квартир в старом фонде покупают с инвестиционными целями.

  1. почти все видовые и красивые квартиры уже расселены и отремонтированы. Их стоимость после ремонта может доходить до 150 тыс.руб. за один квадратный метр. Вложения в менее привлекательные (с общей точки зрения) более рискованны – покупка дворовых квартиры требует хорошей интуиции.
  2. для тех состоятельных людей, которые стремятся жить в центре более приемлемым является покупка вновь построенного жилья. Новый дом в историческом центре уже имеет современные коммуникации и паркинг.

Тем не менее, покупателей по прежнему привлекает красота нашего города, многие ценят именно исторические здания.

Для таких покупателей хочу отметить, что приобретая жилье в старом фонде нужно быть готовым к следующим особенностям проживания.

Первое – это ремонт. Он может быть как косметическим, так и вполне капитальным. Степень необходимого ремонта я рекомендую клиентам оценивать вместе со строителями до покупки квартиры.

К сожалению, наш город до сих пор остается коммунальной столицей. Этот непочетный титул скорее всего еще долго будет нас “украшать”. Во дворе фасадного дорогого жилья обязательно будут еще нерасселенные коммунальные квартиры со всем своим колоритом, духом Достоевского и Довлатова.

В центре очень трудно с парковочными местами. За парковку во дворах ведется ежедневная невидимая борьба с соседями. Пока у городских властей нет представлений о том, как будут решать этот вопрос. С другой стороны также нет сомнений, что рано или поздно он будет решен – уж очень дорога земля в центре города.

В центре очень немного зелени, поэтому, если для вас это важный вопрос, лучше думать о других районах.

Сориентироваться в ценах на квартиры в Петербурге по районам города можно, прочитав эту статью.

Не подумайте, что я отговариваю от покупки квартиры в старом фонде. Санкт-Петербург прекрасен и я очень хочу, чтобы когда-то он стал еще и комфортным для жизни

Источник: http://realtor-v-spb.ru/blog/chto-znachit-staryi-fond-v-sankt-peterburge

Перепланировка в старом доме — смешанные и деревянные перекрытия

Дома старого фонда

Данная статья посвящена перепланировке в старом доме, постройки середины 50-х годов ХХ века и ранее. Они появились в Москве до повсеместного внедрения типового строительства и, следовательно, относятся к зданиям, построенным по «индивидуальному проекту».

Жилые здания, о которых пойдет речь, возводились с несущими стенами из силикатного или глиняного кирпича (реже шлакобетона), а перекрытия в них делались двух типов — смешанные либо деревянные.

Данная особенность старого фонда автоматически усложняет практически любую перепланировку в нем, — как с точки зрения согласования, так и с финансовой. 

Перепланировка в старого дома, фото:

Что же представляют собой упомянутые перекрытия, и какие проблемы с ними могут возникнуть в контексте перепланировки? В смешанных перекрытиях основными конструктивными элементами являются металлические балки, по которым уложен деревянный накат, с бетонными участками в зонах санузла и ванной.

Деревянные же перекрытия представляют собой доски по балкам из дерева. Выглядит это, конечно, несколько странно, как для современной Москвы, но по опыту можем сказать, что это даже не рядовой случай, а ситуация, с которой приходится сталкиваться постоянно.

В подобных домах многие мероприятия по перепланировке, которые легко можно было бы произвести в панельном или кирпичном доме, попросту запрещены по причине вероятного создания аварийной ситуации.

Перепланировка старого дома, фото:

На этой фотографии вы можете увидеть демонтаж старых прогнивших перекрытий в домах старой постройки.

проблема таких домов — их возраст. Деревянные балки и доски гниют, а металлические элементы корродируют, особенно под местами общего пользования, а также в пристенных зонах и в местах опирания балок. Все это не лучшим образом сказывается на несущей способности конструкций дома в целом.

Замена перекрытий. Перепланировка старого деревянного дома, фото:

В стенах появляются трещины, а перекрытия проседают и начинают опираться на межкомнатные и межквартирные перегородки, хотя изначально этого не предполагалось.

В этом случае внутренние стены становятся «разгружающими», т.е. они принимают часть нагрузки от провисших перекрытий, защищая из от дальнейшего провисания.

Ниже представлены фото. Это фотографии с одного из объектов. Представленные стены являются «условно-несущими», то есть «разгружающими». По фото мы видим, что они явно «не несущие».

Но демонтировать их без предварительного усиления перекрытия нельзя, так как они «подпирают и поддерживают» потолок, то есть пол соседей сверху.

О чем в техническом заключении о состоянии конструкций разработанном ГБУ «Экспертный центр» было однозначно описано.

Кроме того, расположение вентканалов в подобных зданиях порой весьма непредсказуемо. Их может оказаться довольно много, причем некоторые будут неработающими (например, заделанные печные дымоходы), однако затрагивать их при перепланировке жилищное законодательство все равно запрещает.

Перепланировка старого дома, фото:

На первых двух фото видны вентканалы, «оказавшиеся» в самовольно выполненном проеме. Данный проем придется заложить, а вентиляцию — восстановить.

Перепланировка старых домов и устройство стяжки

Другое ограничение, обусловленное изношенностью старого фонда, касается замены стяжки полов, а также установки дополнительных межкомнатных перегородок.

Нагрузка на перекрытия должна учитвывать износ конструкций и не превышать нормативные значения.

Исходя из этих особенностей, при перепланировке в старом доме не удастся узаконить ряд мероприятий по перепланировке, которые обычно вполне допустимы в современных многоэтажках (или удастся, но с некоторыми ограничениями). 

Согласно ППМ № 508 в части п. 2 Приложения 1, разборка разгружающих перегородок (п.2.2.7) и установка новых перегородок в домах с деревянными перекрытиями (п.2.2.9) требуют разработки проектной документации, поскольку их разборка потенциально небезопасна.

Перепланировка старых домов: порядок согласования перепланировки

Наличие в техпаспорте БТИ на квартиру фразы «материал перекрытий — смешанные/деревянные» сразу направляет процесс согласования по сложному и затратному руслу. Как минимум, здесь будет необходимо разработать техническое заключение от «ГУП Мосжилниипроект» (автор дома неизвестен, поэтому обращаться следует именно в этот проектный институт).

И сразу означает весьма значительные затраты, так как проектная документация в данном иституте стоит в 2-3 раза дороже чем в среднем по рынку.

Но так как постановлением правительства Москвы № 508-ПП определено что технические заключения по домам с деревянными или смешанными перекрытиями может изготавливать только данный институт, то приходится обращатся только в него.

Примеры поэтажных планов БТИ в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, фото:

Примеры поэтажных планов БТИ в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, часть вторая, фото:

По результатам выводов заключения выяснятся дальнейшие шаги по согласованию.

Если в ТЗ будет фраза вроде «демонтируемые перегородки не являются разгружающими, демонтаж стены/проема в стене возможен», то далее согласование проходит по относительно легкому пути, с заказом проекта перепланировки в любой проектной организации, в том числе и в нашей. Будем рады если обратитесь, у нас большой опыт разработки проектов перепланировок по домам с деревянными или смешанными перекрытиями.

Однако если в выводах ТЗ есть фраза «перегородки являются разгружающими, демонтаж возможен при условии усиления перекрытий», то это означает, что схема согласований значительно усложняется.

В связи с этим, ваши финансовые затраты увеличиваются за счет разработки сложного проекта перепланировки с разделом по устройству проема в перегородке и сложному усилению металлоконструкциями, который в большинстве случаев также необходимо разрабатывать в ГУП Мосжилниипроект.

Отдельно стоит отметить, что проект перепланировки у них стоит еще дороже чем техническое заключение и его стоимость неподготовленного собственника может просто поразить.

Все о проектах перепланировок

Устройство деревянных полов. Перепланировка старого деревянного дома, фото:

То же касается и других упомянутых видов работ — устройства стяжки пола и установки перегородок, которые также требуют предварительных инженерных работ, расчетов по прочности и несущей способности, и разработки проектной документации на основе технического заключения.

Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/pereplanirovka-v-starom-dome.html

ПравГид
Добавить комментарий