Какие факторы влияют на стоимость жилья?

Что поднимает цены на недвижимость? Факторы повышающие стоимость загородного жилья

Какие факторы влияют на стоимость жилья?

В поселках ближнего и дальнего Подмосковья можно купить недвижимость по разной стоимости — на это влияет множество факторов. Например, одна сотка земли в радиусе 5 км от Москвы может стоить столько же, сколько целый гектар в 100 км от города, а деревенская избушка в районе Рублевки может стоить дороже, чем свежепостроенный кирпичный особняк в менее престижном районе…

Этой статьей мы попробуем разобраться какие факторы воздействуют на ценообразование загородной недвижимости и когда стоимость обоснованна, а когда завышена. На что может повлиять собственник, чтобы повысить привлекательность и цену своего объекта?

А для покупателей эти тезисы будут интересны тем, на что стоит обратить внимание, поторговаться для получения лучших условий?

Что влияет на стоимость загородных домов и участков?

Исторически в России, и в частности в Московской области, еще с времен правления монархов, сложились перекосы в стоимости земли — наиболее приближенные к городам стоили дорого и там, как правило, строились частные усадьбы, дворцы и разбивались парки, а те территории, что располагались далеко и были в полузаброшенном состоянии — отдавали мелким помещикам и крестьянам.

В XXI веке уже нет монархов, князей и дворцов… Но земли в ближайшем Подмосковье ценятся не меньше, чем прежде — стоимость сотки земли настолько высока, что здесь разместились в основной своей массе только элитные поселки. Этот тренд дополнился еще и тем, что современные люди стали ценить свое время и готовы платить больше за возможность быстро добраться до города, минуя бесконечные пробки.

Так что первый (и самый главный) фактор, определяющий стоимость дома или участка в Московской области — это близость к Москве.

Рассмотрим, какие еще показатели отражаются в цене загородной недвижимости. Эксперты разделяют дополнительно три уровня факторов, влияющих на стоимость коттеджей и участков в России: региональные, местные и относящиеся к непосредственному окружению.

Региональные факторы

Они носят общий характер, не имеют привязанности к конкретному местоположению и делятся на 4 группы:

  1. Социальные – стиль и качество жизни населения в целом, тенденции изменения демографической ситуации, культурно-образовательного развития людей и уровня преступности. Сюда также входят базовые потребности граждан в объектах недвижимости.
  2. Материальные – взаимосвязанные с природой. Категория включает экологическую обстановку местности: климат, ландшафт, качество почвы, топографические показатели и сейсмическая активность.
  3. Экономические – общее состояние экономики в мире, отдельно по государству и в регионах. В эту категорию включают обстоятельства спроса и предложения, зависимость от изменений курса иностранных валют (доллар, евро). Факторы потребности состоят из платежеспособности населения, среднего количества доходов, доступности кредитов и уровня процентных ставок по ним и т. д.
  4. Административные – уровень безопасности и политической стабильности в стране, особенности финансовой и налоговой политики властей, реальность предоставления льгот незащищенным слоям населения. К административной группе также относят работу муниципальных служб, отвечающих за качество дорог, инженерных коммуникаций и государственных учреждений, благоустройство населенных пунктов. Присутствие и уровень развития законодательной базы прямым образом влияют на то, сколько стоит недвижимость за городом.

Все пункты, кроме материальных, могут быть изменены или урегулированы на государственном уровне. Часто параллельно с внесением изменений в законодательную базу (снижение налогообложения, предоставления субсидий на оплату коммунальных услуг) сразу возрастает ценность загородного жилья.

На местном уровне ценность недвижимого имущества определяют локальные особенности в масштабе районов, городов и их округов. Этот фактор учитывается в первую очередь при оценке поселков, в которых планируется приобретение недвижимости. Сюда входят:

  • местонахождение поселка по отношению к развитым населенным пунктам;
  • близость к магистралям, транспортным развязкам, остановкам автобусного, водного и ж/д транспорта;
  • наличие поблизости элементов инфраструктуры: школы, детские сады, поликлиники, торговые центры и т.п.

Также учитываются наличие и состояние инженерных коммуникаций, присутствие достопримечательностей, объектов историко-культурного наследия поблизости, парков, заповедных лесов и водоемов.

Бывают и особые случаи: в сегментах бизнес и элит часто бывает, что покупатели готовы платить более высокую цену за так называемое «социальное окружение», чтобы жить по соседству с домами известных людей.

Факторы непосредственного окружения

Наиболее чувствительные факторы роста или снижения стоимости объекта недвижимости связаны с их индивидуальными характеристиками и непосредственным окружением. Сюда входят два подпункта – физический и архитектурно-строительный.

К физическим параметрам относятся:

  1. Материал, из которого построен дом и другие свойства конструкции (площадь, форма, размеры комнат), год введения здания в эксплуатацию или реконструкции;
  2. Текущее состояние здания, необходимость ремонта;
  3. Наличие всех удобств и подключенных коммуникаций;
  4. Функциональная пригодность – в каких целях может эксплуатироваться жилье (постоянное проживание, дача);
  5. Благоустройство приусадебного участка и общее обустройство двора (например, тротуарные дорожки, терасса, беседка или детская площадка), присутствие композиций ландшафтного дизайна.

Архитектурно-строительные критерии

Сюдя входят затраты, понесенные на строительство, стиль и планировка конструкции, архитектурные особенности, сумма расходов на содержание дома. По этим причинам индивидуальные проекты более ценны, чем типовые.

Влияние экологической ситуации на динамику спроса

Современные люди все чаще озабочены о своем здоровье и близких людей, поэтому рассматривая варианты для постоянного проживания за городом (ПМЖ) отдают предпочтение районам с низкой степенью загрязнения воздуха.

Согласно данным экологов, наиболее благоприятными направлениями в Московской области являются:

  • Запад (Новорижское, Рублевское, Минское шоссе);
  • Северо-запад (Ленинградское, Пятницкое, Волоколамское ш.);
  • Север (Рогачевское, Дмитровское ш.);
  • Юго-запад (Киевское и Калужское ш.).

К особо чистым территориям также относят: Можайский, Рузский, Шаховский и Лотошинский районы. Не менее чистый воздух, по утверждению экологов, на просторах Истринского и Волоколамского районов.

Достаточно пригодными для круглогодичного и сезонного проживания были определены Наро-Фоминский, Одинцовский, Солнечногорский и Дмитровский р-ны.

Интересный факт — средние цены сделок купли-продажи домов и участков существенно различаются по временам года – зимой они стоят дешевле, а весной и летом дорожают. Объяснением тому может быть несколько причин:

  1. Загородная недвижимость наиболее привлекательна в теплое время года: когда все цветет, деревья утопают в зелени, реки избавляются ото льда. Все в ярких красках: нет весенне-осенней серости и грязи. Неудивительно, что большинство застройщиков делают упор на продажи своих поселков именно весной и летом — когда «товар выглядит максимально эффектно».
  2. Зимой к некоторым поселкам на обычном автомобиле бывает просто не проехать (да порой и не пройти), все в сугробах, участки и территории толком не разглядеть: покупатели опасаются брать «кота в мешке».
  3. Не каждый населенный пункт, в частности – отдельный участок – имеет качественный подъезд, грунтовое покрытие превращается в болото, а узкие дороги заметает снегом. Это делает невозможным осмотр владений.
  4. В период с апреля до сентября-октября можно объективно оценить ухоженность площадки.
  5. Финансовые ограничения – некоторые эксперты связывают потерю интереса к продаваемым проектам в пригородах по причине роста расходов среднестатистического гражданина в осенне-зимний период. Это связано с потребностью оплачивать отопление, временное подорожание продуктов питания.

Сезонная ценовая динамика большим образом касается продаж домов от собственников, которыми являются физические лица. В последние годы застройщики снижают стоимость готовых к эксплуатации объектов в коттеджных поселках независимо от месяца.

Способы повысить цену на объект недвижимости

Отличительные свойства, которые «создают» ценность конкретно взятого проекта, делятся на:

  • постоянные (регулярные): к ним относится местность (район, поселок) и тип строения — дача, коттедж, таунхаус и т. п.;
  • условно-постоянные: это те, которые уже не может изменить собственник: — Материалы, из которых построено здание; — Архитектура и внешняя отделка; — Этажность строения (за редкими случаями это реально изменить при наличии специального разрешения);— Присутствие основных (свет, газ, вода и канализация) коммуникаций.
  • условно-переменные: относятся к критериям комфорта, которые легко могут быть модифицированы собственником: — Внутренняя отделка и материалы стен, полов, потолков; — Состояние оконных и дверных проемов; — Мебель и предметы интерьера; — Состояние участка, наличие газонов, деревьев, цветников, ландшафтный дизайн;— Дополнительные постройки на участке: беседка, баня, сауна, гараж, бассейн, гостевой домик и т. п.;

Таким образом, можно сделать вывод, что на конкурентном рынке, владелец загородного дома может повлиять на цену лишь в рамках дополнительного обустройства дома и участка.

И это выглядит логично, так дом из дерева не возможно превратить в кирпичный, а центральной канализацией не обзавестись, если ее нет в поселке, да и водоем с лесом, при всем желании, никак «не подвинуть» ближе к своей земле.

Соответственно для повышения привлекательности своего предложения собственникам стоит сделать упор на текущее состояние коттеджа, его качество отделки и благоустройство участка.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/chto-podnimaet-tsenu-na-nedvizhimost/

Оценка стоимости квартиры

Какие факторы влияют на стоимость жилья?

Для начала рассмотрим факторы, которые влияют на цену квартиры. Оценка стоимости квартиры необходимая задача.

Шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры. В том числе выберем рекламную политику и проанализируем точность определения цены.

Для начала рассмотрим факторы, которые влияют на цену квартиры

Самые важные критерии — это количество комнат и площадь квартиры.

Кроме того есть еще три категории факторов:

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • район;
  • тип строительной серии дома (материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков);
  • возраст дома;
  • этаж (первый и последний этажи далеко не лучшие предложения)
  • наличие телефона, интернет

Дополнительные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • состояние квартиры: покрытие полов, произведенные технические улучшения (замена сантехники, наличие кафеля, остекления балконов и т.п.)
  • состояние дома: наличие охраны в парадном, состояние парадного, наличие пассажирского и грузового лифтов, контингент соседей;
  • близость транспортных развязок;
  • характер правоустанавливающих документов.

Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;
  • наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;
  • наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;
  • близость магазинов, рынков;
  • вид из окна.

По основным факторам определяется стоимость квартиры; дополнительные факторы ее несколько корректируют; второстепенные — влияют на привлекательность квартиры для той или иной категории Покупателей.

Агенты рекомендуют хозяевам цену на квартиру, основываясь на опыте аналогичных продаж (что это такое, рассмотрим, чуть ниже). Как уже отмечалось, агенту выгодно слегка занизить стоимость квартиры, так как в этом случае ее быстрее купят.

Продавцу, полагаясь на опыт и честность агента, все же полезно было бы провести небольшой анализ рынка, чтобы иметь собственное мнение по поводу стоимости продаваемой квартиры. Продавцы, определяя цену на свою квартиру, разделяются на две условные категории:

Первая — «Моя квартира столько стоит, потому что мне столько нужно для решения моих финансовых проблем!» — при таком подходе продавать квартиру можно годами. Здесь этот вариант мы рассматривать не будем.

Вторая — «Продавать надо, но… хотелось бы подороже». Это нормальное желание любого хозяина. Оптимальная цена зависит от спроса и предложения, а также от мудрой рекламной политики.

Теперь шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры.

Стартовую цену квартиры легко назначить после небольшого исследования рынка квартир в Вашем районе. Как правило, в городе есть печатное издание, специализирующееся на объявлениях по недвижимости.

Если квартира находится в типовом доме, все очень просто: Вы легко определите (по газете), какую цену назначают за аналогичные квартиры в вашем районе (это и называется «опытом аналогичных продаж»).

Следует только обращать внимание на параметры, которые сильно влияют на цену и, соответственно, ориентироваться на «похожие» квартиры.

  • Шаг 1 Определяем, к какой категории относится Ваша квартира.
  • Шаг 2 По похожим параметрам выбираем квартиры из рекламных объявлений и смотрим их стоимость.
  • Шаг 3 Определимся с ценовой политикой.
  • Шаг 4 Выясним, насколько точно мы назначили цену.

Шаг 1

Итак, определяем, к какой категории относится Ваша квартира. (Просто выделяем из списка вариант, который характеризует Вашу квартиру). Предположим, Вы имеете трехкомнатную квартиру в доме 96 серии, которому 12 лет, на 7 этаже с индивидуальным телефоном. Тогда это будет выглядеть следующим образом:

Количество комнат — 3

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры

Район (местоположение по удаленности от центра):

  • центр;
  • районы, прилегающие к центру; -окраины вдоль линий метро (правый берег);
  • окраины вдоль линий метро (левый берег);
  • окраины вдали от метро (с хорошей транспортной развязкой)
  • окраины вдали от метро (с плохой транспортной развязкой);
  • ближайший пригород.

Тип строительной серии дома, который сразу включает в себя следующие понятия: общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков.

Тип строительной серии дома

  • панельные «хрущевки» и «чешки»;
  • кирпичные «хрущевки» и «чешки»;
  • типовое жилье 70-е — 80-е годы;
  • С-87 или С-96 (кирпич);
  • КТ (кирпич);
  • типовое жилье 70-е — 80е годы;
  • С-96 (панель):
  • С-134 (панель);
  • БПС (панель);
  • Современное типовое жилье 90-е — 2000-е годы;
  • Т-2, Т-4 (керамзитобетон);
  • КТ (керамзитобетон);
  • АППС (панель);
  • улучшенное типовое жилье;
  • КТУ (керамзитобетон); -АППС-Л (панель);
  • Б-5, ЕС;
  • индивидуальные проекты (керамзитобетон);
  • застройки царских и сталинских времен, «ведомственные» дома (кирпич);
  • элитное жилье («термодом», монолитно-каркасный, красный кирпич или силикатный кирпич).

Если же Вы не знаете строительной серии своего дома, ориентируйтесь на следующие данные:

  • общая и жилая площадь;
  • размеры кухни;
  • материал стен дома;
  • панель;
  • керамзитобетон;
  • «термодом»;
  • монолитно-каркасный;
  • силикатный кирпич;
  • красный кирпич;
  • раздельность ходов;
  • смежные хода;
  • смежно-раздельные хода;
  • раздельные хода;
  • раздельность узлов;
  • с/у смежный;
  • с/у раздельный;
  • 2 и более с/у.

Возраст дома:

  • новостройки (дом сдан, документы готовы);
  • до 5 лет;
  • до 10 лет; -до 15 лет.
  • старше 20 лет;

Этаж:

  • первый или последний (сюда же можно отнести торцевые квартиры на средних этажах);
  • средние этажи.
  • Наличие телефона,интернет
  • индивидуальный телефон;
  • телефон «на блокираторе»;
  • телефон отсутствует.

Шаг 2

По похожим параметрам выбираем квартиры из рекламных объявлений и смотрим их стоимость. При определении цены больше ориентируйтесь на стоимость квадратного метра, чем на общую стоимость квартиры.

Параллельно учитываем дополнительные факторы:

Дополнительные факторы:

Состояние квартиры:

  • убитая
  • жилое состояние:
  • свежий ремонт
  • стяжка, беспесчанка;
  • строительная отделка;
  • ЕВРО ремонт.

Этот пункт более всего окажет корректирующее влияние на цену. Однако, стоит учитывать, что под выражением, к примеру, «жилое состояние» разные люди понимают очень разные вещи (от граничащих с понятием «убитая», до вполне приличного ремонта без особых излишеств).

«Строительная отделка», обычно подразумевающая линолеум на полу, обои на стенах и оборудованные санузлы, в отдельных случаях может оказаться только стяжкой и беспесчанкой; а понятие «после строителей» может быть «строительной отделкой», «стяжкой и беспесчанкой» или просто голыми стенами без какой-либо отделки.

Состояние дома:

  • наличие охраны в парадном;
  • состояние парадного;
  • наличие пассажирского и грузового лифтов
  • контингент соседей (кооперативные, ведомственные дома);
  • близость транспортных развязок.

Этот пункт уже был учтен в пункте «Район».

Если квартира нестандартная (старые квартиры в центре), то ориентировочную стоимость можно определить по цене одного квадратного метра жилья в данном районе.

Для получения наиболее полной картины Вам необходимо не только прочитать объявления, а и обязательно позвонить по каждому из них! Дело в том, что цена, указанная в объявлении, может сильно отличаться от той, за которую хозяева готовы продать свою квартиру на данный момент.

Если цены на рынке растут, то и цена на квартиру могла подняться с момента подачи объявления в газету до выхода газеты в печать. Она также могла уменьшиться, если цены падают. С другой стороны, если требуется продать квартиру срочно, то реальная цена может оказаться ниже цены, заявленной в рекламе.

Кроме того часть квартир уже проданы и не составляют Вам конкуренции.

Прозвонив два десятка вариантов (если у Вас хватит на это терпения), Вы уже с довольно высокой точностью определите сумму, за которую ваша квартира может быть продана. Самые целеустремленные Продавцы квартир могут назначить 3-5 просмотров и побывать в квартирах, подобных той, что они собираются продавать.

Следующие факторы не будут оказывать существенной роли на ценообразование, однако о них стоит упомянуть в рекламном объявлении, так как они делают квартиру более привлекательной при прочих равных условиях.

Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;
  • наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;
  • наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;
  • близость магазинов, рынков;
  • вид из окна;
  • возможность использования квартиры в коммерческих целях (под банки, аптеки, парикмахерские и т.п.);
  • возможные варианты увеличения площади квартиры (приватизация чердака или подвала, возведение пристройки на первом этаже).

Шаг 3 Определимся с ценовой политикой.

В условиях роста цен на рынке недвижимости она выглядит следующим образом:

т.е. определив приблизительную стоимость квартиры, Вы начинаете ее рекламировать по чуть-чуть завышенной цене;

каждую неделю Вы постепенно снижаете цену до тех пор, пока не найдется реальный Покупатель. Вы можете и не снижать цену, если цены на рынке продолжают расти, а Вы никуда не торопитесь.

В случае если цены падают, график будет выглядеть следующим образом:

В данном случае выигрывает тот, кто быстрее реагирует. Посмотрите, первый Продавец снижал цену медленнее, чем второй. В результате он проиграл в конечной стоимости квартиры (пока он раздумывал, цены упали). Вывод — если цены падают, продавать нужно быстро.

Шаг 4.

Итак, мы начинаем рекламировать квартиру. Как же определить, насколько точно мы определили цену? Очень просто: стоит дать пару раз пробную рекламу и посмотреть на реакцию рынка.

— Если звонков нет, то цену придется снижать.

— Если звонки есть, но на просмотр никто приходить не хочет, — то цена все еще высока.

— Если на просмотры приходят потенциальные Покупатели, следовательно, цена на квартиру уже близка к реальной рыночной. Однако если все-таки никто не предлагает ее пока что купить, то Вы можете действовать по двум вариантам:

1 вариант (вы спешите с продажей)— еще чуть-чуть снижаете цену, и Покупатель в скором времени обязательно находится.

2 вариант (у Вас есть запас времени, Вы не спешите) — Вы просто ждете «своего» Покупателя. Рано или поздно найдется человек, которому нужна квартира именно в вашем доме, районе, или возле определенной школы, поликлиники и т.п., он будет готов заплатить вашу цену.

Если первый же Покупатель готов давать Вам задаток, причем «прямо сейчас», то Вы явно «продешевили».

Что еще может повлиять на цену Вашей квартиры?

Характер правоустанавливающих документов («проблемные» документы, длительные сроки оформления документов или длительные сроки освобождения квартиры после сделки).

Если есть проблемы с документами, цену придется снизить, однако этот, шаг можно отложить на момент просмотра квартиры и торговаться уже при личном общении с потенциальным Покупателем.

Вполне может оказаться, что Ваша проблема для него вовсе проблемой не является, тогда и торговаться не придется.

Источник: http://mainstro.ru/ocenka-stoimosti-kvartiry/

Какие факторы влияют на стоимость жилья?

Какие факторы влияют на стоимость жилья?

Цены на недвижимость чаще всего ведут себя довольно предсказуемо. В посткризисные годы эксперты часто говорили о стагнации рынка, увеличение цены на квадратные метры сегодня сопоставимо с уровнем инфляции.

Между тем, в некоторых случаях стоимость квартир в соседних жилых комплексах может существенно разниться, а иногда – даже на квартиры в одном доме. Портал Urbanus.

ru выяснил, какие факторы могут отразиться на стоимости жилья.

Все дело в локации

Существует ряд факторов, которые могут повлиять на конечную стоимость жилья. Один из основных вопросов – это месторасположение дома. Причем локация может быть как положительным, так и отрицательным моментом.

Например, если квартира находится в районе, который отличается плохой транспортной доступностью, собственнику придется снизить цену. Чем дальше жилье от метрополитена, основных транспортных развязок, тем ниже будет его стоимость. В данном случае важную роль играет наземный транспорт, а также интенсивность его движения.

Соответственно, если дом расположен рядом с метро или автобусной остановкой, то и стоимость его окажется выше.

Негативное окружение также способно оказать существенное влияние на стоимость квартиры, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». По ее словам, наиболее безобидным считается соседство с офисами на первых этажах.

Если вход в офис осуществляется непосредственно из подъезда, то квартиры в этом доме могут обесцениться максимум на 10%. Наличие тюрьмы, кладбища, вокзала, ЗАГСа в непосредственной близости от жилого комплекса является более негативными факторами, влияющим на стоимость квартиры.

Компромисс по цене в таких ситуациях может достигать 15%. «Самый худший вариант – если рядом с домом расположена свалка, промзона, ЛЭП или ТЭЦ. Это крайне нежелательное соседство, поскольку перечисленные объекты создают прямую угрозу для здоровья местных жителей.

В таких случаях собственнику придется снижать цену на квартиру на 30% по отношению к рыночной стоимости жилья в данном районе», – отмечает Мария Литинецкая.

Позитивное окружение — парковые зоны, объекты социальной инфраструктуры в непосредственной близости, а также хорошая транспортная доступность позволяют, напротив, устанавливать более высокие цены на жилье. Кроме того, квартиры с улучшенными видовыми характеристиками обычно продаются дороже.

Как считает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель, существенное положительное влияние на стоимость жилья, могут оказать также изменение территориально-административных границ города и строительство новых станций метро.

Так, одним из ярких примеров резкого увеличения цен, зафиксированного в последнее время, является рост стоимости в объектах, расположенных на территории «новой» Москвы – после объявления о присоединении новых территорий к городу жилье здесь подскочило в цене на 20-25%.

В качестве конкретного примера, подтверждающего зависимость цены на квартиру и наличия метро, коммерческий директор ФСК « Лидер » Григорий Алтухов приводит новостройки подмосковного города Реутов. Здесь стоимость жилья повысилась по сравнению с соседними городами не менее чем на 15-20% именно за счет появления собственной станции метро.

Маркетинговый ход

К нематериальным факторам, влияющим на цену недвижимости, относится продуманная маркетинговая стратегия.

По словам генерального директора компании « МИЭЛЬ-Новостройки » Софьи Лебедевой, проекты с каким-то интересным акцентом или «фишкой» больше привлекают внимание покупателей, но однозначно сказать, как это отражается на цене довольно сложно. В случае если проект изначально обладает какими-то недостатками, хороший маркетинг также может сгладить образ.

«Очень большое значение имеет правильная подача жилого комплекса на рынке, причем, начиная с его названия. Пример удачного – « Садовые кварталы » – кто не хочет жить в саду? Большое значение может иметь и создаваемый намеренно отрицательный имидж объекта.

Так, например, несколько лет назад появлялись слухи о чуть ли не сползании в реку ЖК « Алые паруса », что, естественно, было дезинформацией, но на какую-то аудиторию повлияло», – комментирует управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин,

Про дом, подъезд и саму квартиру

Безусловно, на стоимость квартиры влияют место, окружение, инфраструктура района и так далее. Но все же центральное место в ценообразовании занимают такие факторы, как состояние дома, подъезда и квартиры. А также рядом стоящие критерии, как планировка, этаж и ремонт, если мы говорим о квартире на регулярном рынке.

Как отмечает исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов, стоимость «квадрата» в современном монолитно-кирпичном доме возрастает по сравнению со старой панельной пятиэтажкой на 30-40%.

Старые «хрущевки» считаются неликвидными из-за маленького метража квартир, неудачной планировки, высокой слышимости и невысокого качества строений. По его словам, к самым востребованным и дорогим лотам на сегодняшний день относят квартиры в монолитных домах.

Однако стоит отметить, что и панельное домостроение не стоит на месте, а при соотношении таких показателей как цена-качество, многие предпочитают современные серии именно «панелек».

Что касается этажности, то первый этаж традиционно снижает стоимость примерно на 10% (за исключением помещений, которые можно перевести в коммерческую недвижимость). Последний этаж  в старых пяти и девятиэтажных домах без технического этажа  сократит стоимость на 2-5%.

По отзывам опытных риелторов, для многих покупателей состояние подъезда также является одним из основополагающих факторов. Его неприглядный вид может на 10% снизить стоимость квартиры. Если подъезд никак не охраняем, а в дом может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже; домофон и консьерж, напротив, повысят ликвидность, отмечает Алексей Шленов.

«Если говорить о конкретном доме, то более низкой стоимостью отличаются торцевые квартиры, а также те, которые расположены на первом или последнем этажах (при отсутствии технического этажа). Кроме того, если в подъезде длительное время не проводился капитальный ремонт, то цену тоже придется снизить», – резюмирует Мария Литинецкая.  

Что же касается субъективных факторов,  таких как «звездное» соседство – то на цене это, скорее всего, не скажется, а больше отразится на круге покупателей, поскольку может быть как плюсом, так и минусом.

Ремонт во вред

На рынке вторичного жилья наличие хорошего ремонта может сократить срок экспозиции, но, увы, на цену сильно не влияет.

Как сообщает руководитель офиса «Митино» компании « ИНКОМ-Недвижимость » Лев Литовкин, обычный ремонт может добавить до 10% к стоимости предложения, дизайнерский до 15%.

При этом, если речь идет о дорогих квартирах, то ремонт вообще не играет никакой роли в большинстве случаев. Клиенты в этом случае готовы тратить деньги и обустраивать жилище полностью на свой вкус.

Между тем, многие продавцы порой неоправданно поднимают планку и тем самым увеличивают срок экспозиции квартиры.

«Не стоит увлекаться дизайном при подготовке квартиры к продаже: покупатели жилья эконом-класса стараются сэкономить, то есть за дизайнерский ремонт доплачивать будут крайне неохотно, а желающие приобрести элитное жилье хотят воплотить в жизнь собственные фантазии.

Как правило, при продаже компенсируется лишь 50% от затраченных на ремонт денег», — советует эксперт. Более того, ремонт может и снизить цену жилья. То есть слишком темные или яркие полотки и стены могут смутить покупателя.

Большое недоумение основной массы покупателей вызывают квартиры с нетиповой планировкой. Некоторые собственники реализуют свои личные желания и не думают о том, как будут продавать квартиру, если такая необходимость появится. При этом для средней московской «двушки» 70 кв. м классика – это 2 спальни по 15 кв. м и кухня-гостиная.

***

Главными факторами при покупке жилья и ценообразовании являются качество самой квартиры и дома, его местоположение и цена. На цену могут повлиять такие факторы, как уникальность предложения в районе или «звездные» соседи.

Однако в большинстве случаев российский покупатель достаточно консервативен и предъявляет к будущему жилью вполне «человеческие» требования – парк поблизости, метро в пешей доступности, теплый дом и исправный лифт.

При этом, если даже вы наши нужный вариант, следует внимательно проверять документы. Продавец может снизить цену, если у него не готовы документы или они находятся в плохом состоянии. Так, к примеру, две одинаковые квартиры на одном этаже могут различаться по стоимости на несколько миллионов, в зависимости от состояния документов.

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем -канале Недвижимость+

Источник: https://www.urbanus.ru/ng-realty/2013-11-11/kakie-faktory-vlijajut-na-stoimost-zhilja-603

Когда лучше продавать квартиру, или Выгодный сезон

Какие факторы влияют на стоимость жилья?

  1. Сезонность
  2. Как продать квартиру подороже?
  3. Небольшие хитрости

Спрос на жилую недвижимость зависит от ряда факторов, которые необходимо учитывать, если вы задались вопросом, когда лучше продавать квартиру. Поэтому не только покупатели интересуются наилучшим временем, в которое приобретение жилья наиболее выгодно, но и продавцы желают знать, когда они смогут продать своё имущество за максимальную его стоимость.

Проведём анализ актуальности продажи жилой недвижимости в различное время года и попробуем узнать, какие факторы в первую очередь влияют на стоимость квартиры.

Сезонность

Если верить мнению экспертов рынка недвижимости, выгодные предложения могут найтись всегда, а если покупатель действительно заинтересован в приобретении недвижимости, никакие, даже самые значимые факторы, на его интерес не повлияют. Но, тем не менее, беспристрастная статистика свидетельствует о том, что время года очень сильно влияет на покупательский спрос.

Наибольшего спада спрос на жильё достигает в январе: в это время количество предложений на рынке недвижимости значительно превышает число покупателей, желающих приобрести квартиру.

Почему так происходит? Такая ситуация вполне логична: добрая половина января приходится на праздничные и выходные дни. В это время люди уезжают в отпуска в заграничные страны, отмечают Новый год и Рождество в семейном кругу, да и просто отдыхают и развлекаются.

Закрыты и банки — а так как львиная доля потенциальных покупателей используют ипотечное кредитование для приобретения жилья, им приходится ждать окончания выходных дней.

Поэтому, если вам срочно нужно продать квартиру в январе, вам, скорее всего, придётся сделать значительную скидку на её стоимость, чтобы привлечь хоть какого-нибудь покупателя. Отсюда вывод: в январе продавать квартиру крайне невыгодно.

Когда лучше продавать квартиру — весной или осенью? Итак, январь как наименее выгодное время для продажи жилья, мы исключили. Однозначно, осенью, потому что в мае покупательский спрос тоже значительно падает. Скорее всего, это обусловлено началом летних каникул.

Большая часть потенциальных покупателей, по статистике, это семьи с детьми, которых в мае волнуют другие, более насущные проблемы: куда отправиться отдохнуть семьёй, как подготовить ребёнка к летним каникулам, помочь справиться со школьными, выпускными экзаменами, как отправить своё чадо на учёбу в лучшее высшее учебное заведение.

Так что выгодно продать квартиру в преддверии лета вряд ли получится.

Когда лучше продавать квартиру — летом или осенью? Если обратиться к статистическим данным и прислушаться к мнениям специалистов, то своего пика покупательский спрос на жильё достигает в период с августа по сентябрь. Именно в это время количество желающих купить квартиру значительно превышает число предложений на рынке недвижимости, что приводит к росту. 

Таким образом, продажа квартиры в данное время наиболее выгодна для продавца: вы можете увеличить стоимость и не бояться, что ваша квартира «застоится» в ожидании покупателя.

Увеличение спроса в августе-сентябре обусловлено тем, что жители городов, хорошенько отдохнув в сезон отпусков, торопятся приобрести новое жильё, чтобы успеть его обустроить к наступлению холодов. Также родители стремятся купить квартиру своим детям, переехавшим на учёбу в другой город.

Итак, мы рассмотрели ответ на вопрос: когда лучше продавать квартиру, сезон наиболее выгодный для продавца определили тоже. Теперь поговорим и о других способах увеличения стоимости жилья.

Как продать квартиру подороже?

Вне зависимости от того, продаёте вы квартиру сами или пользуетесь услугами посредника — риелторского агентства, стоит подумать о некоторых способах приведения жилья в порядок.

Так, например, даже незначительные финансовые вложения в косметический ремонт продаваемого жилища, могут значительно увеличить стоимость квартиры и привлечь большее количество заинтересованных в покупке именно вашей недвижимости покупателей.

Юридическая подготовка

Представьте, что именно вы покупатель, желающий приобрести квартиру.

При равнозначных предложениях какое вы выберете — ту квартиру, документы на которую имеются в полном комплекте, готовы или ту, которую придётся «подождать», потому что собственникам нужно выписаться, получить разрешение органов опеки и прочее. Разумеется, более привлекательным выглядит уже юридически «готовое» предложение.

Поэтому постарайтесь:

  • заранее собрать все необходимые для совершения сделки купли-продажи документы;
  • выписать из квартиры всех лиц, проживающих и зарегистрированных в ней;
  • запаситесь справкой из органов опеки о согласии на сделку, если в квартире прописаны несовершеннолетние;
  • получите технический паспорт.

Ремонт

Если вы желаете узнать как и когда лучше продавать квартиру в новостройке, пропустите этот раздел — скорее всего ваше жильё и так выглядит достаточно привлекательно .

А вот продавцам вторичной недвижимости стоит «навести марафет», чтобы добавить привлекательности квартире перед её показом потенциальным покупателям.

Небольшие хитрости

Приведём некоторые рекомендации, которые помогут добавить внешней привлекательности вашей квартире в глазах покупателей и исключат появление негативных эмоций от просмотра.

  • если из окна вашей квартиры открывается неплохой вид: на лес или парк, на водные объекты и исторические памятники, настаивайте на том, чтобы показывать жильё в светлое время суток;
  • а вот если вид из окна непрезентабелен, прикройте окна занавесками и показывайте квартиру по вечерам;
  • если местоположение дома таково, что покупателю придётся долго его искать, разбираясь в хитросплетениях улиц и нумерациях домов, предложите встретить его у остановки;
  • чтобы избавиться от запаха домашних животных, затхлости и сырости в помещении, перед показом опрыскайте воздух освежителем и поставьте открытую банку с кофе;
  • если запах убрать невозможно, покрасьте стены — «аромат» краски негативных эмоций не вызывает, а, напротив, создаёт ощущение недавнего ремонта, что положительно влияет на решение потенциального покупателя;
  • показывать квартиру лучше с мебелью, но её должно быть минимальное количество, чтобы не создавалось впечатление загромождённого пространства;
  • приведите в порядок трубы и сантехнику — именно их проверяют покупатели в первую очередь;
  • устраните следы протечек на потолках и стенах;
  • лучше потратиться и привести окна в идеальное состояние;
  • если состояние подъезда запущенное, не поскупитесь — приобретите пару банок краски и хотя бы приведите стены в порядок, замените лампочки и отмойте перила.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/poleznoe/kogda-luchshe-prodavat-kvartiru-faktory-vliyayuschie-na-stoimost-zhil-ya.html

Какие факторы влияют на рынок недвижимости? — Hayat Estate – агентство зарубежной недвижимости

Какие факторы влияют на стоимость жилья?

Стоимость недвижимости формируется под действием целого ряда факторов, которые могут быть как субъективными, так и объективными.

Поскольку этот сегмент экономики напрямую зависит от процессов, происходящих в обществе, то любые глобальные изменения способны спровоцировать рост или обвал цен.

Какие факторы влияют на рынок недвижимости? Можно ли предвидеть подобные изменения? Что ожидает рынок жилья в 2018 году? Какие страны войдут в ТОП популярности среди инвесторов и покупателей? Можно ли предугадать где лучше всего взять квартиру в кредит? Рассмотрим эти вопросы по порядку.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости?

Их можно объединить в шесть основных групп:

  • Политические;
  • Экономические;
  • Демографические;
  • Социально-культурные;
  • Научно-технические;
  • Природно-географические.

Ознакомимся с каждым из них детальнее.

Политические

Определяются политическими процессами, проходящими в стране, а также законодательной базой, стимулирующей или, наоборот, подавляющей покупательскую активность.

Может иметь место определенная периодичность, например, связанная с выборами, либо же завесить от курса правящей партии, а также степени присутствия правительства в этом сегменте экономики. Важную роль играют и государственные программы, связанные с ипотечным кредитованием.

Еще одним фактором, оказывающим влияние на рынок недвижимости, являются общественные волнения и борьба за независимость. Ярким примером последней можно считать Каталонию, в которой наблюдался рекордный обвал цен – на 20%.

Правда, не всегда социальные потрясения провоцируют уменьшение стоимости жилья. Иногда продавцы и покупатели просто на время замирают, наблюдая за дальнейшим развитием событий и, при этом, сокращая количество сделок.

Экономические

Финансовая стабильность и благополучие страны или отдельного региона – важнейший фактор, который влияет на рынок недвижимости.

Помимо покупательской активности местных граждан, в развитие города могут вкладывать и зарубежные инвесторы, тем самым дополнительно стимулируя развитие экономики. Разброс цен может быть колоссальным.

Например, в Германии цена за квадратный метр жилья колеблется от 1000 € (Лейпциг) до 7190 € (Мюнхен). Как видите, страна одна и та же, политика тоже, а экономическая составляющая дает значительную «вилку цен».

Демографические

Увеличение численности местных жителей, престижность населенного пункта в глазах граждан других стран. Анализ рынка жилья во многом основан на понимании демографических процессов. Популярные направления соответственно и более дорогостоящие. С этим связана урбанизация – укрупнение наиболее перспективных городов за счет роста их населения.

Социально-культурные

Уровень жизни населения страны, безопасность, состояние инфраструктуры, доступность медицины и образования оказывают заметное влияние на состояние рынка жилья. Возможность содержательного досуга, культурного и физического развития высоко ценится, оказываясь далеко не на последнем месте при выборе места жительства.

Научно-технические

Обуславливают качество материалов и уровень технологий проведения строительных работ.

Соответственно они могут ускорять процесс возведения новых жилых массивов, упрощать ремонтные работы, что позитивно сказывается на стоимости объектов и скорости их сдачи в эксплуатацию.

К слову, в Китае, США и целом ряде европейских стран разрабатываются и внедряются в производство огромные 3D-принтеры. Они позволяют буквально «печатать» новые дома, без необходимости привлекать целую «армию» строителей.

Природно-географические

Климат, рельеф, наличие природных ресурсов, минеральных вод, морского побережья и т.д.

Все это влияет на рынок жилья не меньше, чем возможность взять кредит на недвижимость или высокие социальные гарантии.

Выходцы из Украины и России часто выбирают теплые страны, например Болгарию, Турцию или Испанию не столько из-за их инвестиционной привлекательности, а скорее под впечатлением от красоты местной природы.

Что ожидает рынок жилья в 2018 году

Первые месяцы этого года позволяют сделать прогнозы относительно основных тенденций рынка зарубежной недвижимости. Увеличение строительной активности, если сравнивать с показателями прошлого года, наблюдается в Словении (на 76%), Венгрии (43,1%), Чехии (33,6%), а также Польше (31,8%).

К слову, польская экономика считается одной из наиболее быстрорастущих среди других европейских стран. В конце 2017 года рост ее ВВП превысил 5%, что вдвое превышает среднее значение по Евросоюзу.

Это хороший сигнал для инвесторов, чтобы рассматривать данное направление, как одно из наиболее привлекательных для покупки недвижимости.

Для тех, кого интересует ситуация с ипотечным кредитованием, отметим, что как и в 2017 году, наиболее выгодными в этом плане считаются Германия, Испания, Великобритания, Швейцария и Швеция. Но, это если речь идет о гражданах названных стран. Например, проценты по ипотеке в Германии для резидентов составят от 0,8%, для иностранцев – 3-5%.

Если проанализировать все факторы, влияющие на рынок недвижимости, то самыми перспективными направлениями для покупки жилья в 2018 году стали в основном европейские государства. Итак, ТОП-10 стран для покупки недвижимости в 2018 году:

  • Испания – удачное соотношение цены и качества недвижимости;
  • Болгария – доступное жилье около самого моря;
  • Италия – тренд для покупателей элитной недвижимости;
  • Германия – традиционное направление для инвестирования;
  • Греция – самая дешевая программа получения ВНЖ в Евросоюзе;
  • Чехия – упрощенная схема инвестирования в недвижимость;
  • Черногория – красивая страна, дружелюбный народ, низкие цены;
  • Финляндия – надежность, стабильность и финансовое благополучие;
  • Турция – идеальное сочетание природных богатств и темпов развития;
  • Кипр – наблюдается снижение цен на недвижимость.

Их успех обусловлен, прежде всего, экономическим развитием, удачным географическим расположением и менталитетом местных жителей.

На вопрос, какие факторы влияют на рынок недвижимости в разных странах, универсального ответа быть не может. Все очень индивидуально и относительно.

Безусловно, экономика и природные богатства вызывают интерес со стороны зарубежных инвесторов, но рынок жилья в 2018 году определяется не только этими критериями.

Важнее – темпы развития страны, а также лояльность в отношении к иностранцам со стороны правительства и местного населения.

Источник: https://hayatestate.com/novosti/kakiye-faktory-vliyayut-na-rynok-nedvizhimosti

ПравГид
Добавить комментарий