Классификация жилой недвижимости в Москве

Что такое жилье эконом-класса?

Классификация жилой недвижимости в Москве

Новостройки эконом-класса – наиболее массовый сегмент рынка. И это неудивительно – ведь решающим фактором при выборе жилья для многих является цена, а стоимость квартир в ЖК класса эконом довольно привлекательная.

Однако многие застройщики маскируют комплекс невысокого уровня под более статусный сегмент, например, «комфорт», завышая при этом цену.

Как отличить сегмент новостройки и не переплатить? LIVING составил подробную памятку для покупателей.

Какие бывают классы жилья?

Чаще всего специалисты выделяют три основных класса жилья:

· Массовый класс

· Бизнес класс

· Элитный класс

В свою очередь они делятся на подсегменты. Например, в массовый класс входит жильё эконом и комфорт классов, а в элитный: премиальный, де-люкс и, собственно, элитный.

Однако специалисты отмечают, что единой общепринятой классификации нет – застройщики, как правило, самостоятельно определяют класс своего объекта.

Поэтому, если в буклете или на сайте компании жилой комплекс отнесен к высокому сегменту, стоит соотнести все плюсы и минусы объекта.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:

«Единой классификации жилой недвижимости, которой придерживались бы все без исключения игроки рынка, не существует. Это связано с тем, что определенные критерии и качественные характеристики жилых комплексов оцениваются по-разному»

Жильё массового сегмента и жильё эконом-класса, это одно и тоже?

Массовый сегмент – это более широкое понятие, чем жильё эконом-класса. Оно включает в себя дома эконом- и комфорт-классов.

«Комфорт-класс появился на рынке в результате кризиса 2008 года, когда высокая конкуренция особенно сильно подталкивала девелоперов к созданию более качественных предложений, которые по уровню использованных технологий и проектировки уже нельзя было назвать жильем эконом-класса, но при этом оно было на порядок дешевле проектов бизнес-класса. Так на рынке стали выделять «переходную» категорию комфорт, которая за девять лет успела четко оформиться и стать привычной для покупателей жилой недвижимости».

Как понять, что мне предлагают жильё эконом-класса?

Жилье экономичного сегмента девелоперы стремятся вывести на рынок по минимальной цене. Отсюда у таких зданий есть следующий набор характеристик: это типовые дома, выбор планировок ограничен.

Фасад выполняет в основном утилитарную функцию: внешние стены домов штукатурятся и окрашиваются в нейтральные цвета. Парадные оформляются просто, без изысков. Средняя высота потолков – 2,7 м, лифты, как правило, отечественного производства.

Для машин предусматриваются наземные автостоянки, которые обустраивают во дворах. Кроме того, такие комплексы располагаются на городской периферии.

Правда ли, что эконом-квартиры всегда маленькие?

«К жилью эконом-класса предъявляют меньшие требования, чем к квартирам других, более дорогостоящих, сегментов. Это касается и метража квартир. Площадь однокомнатных экономичных лотов начинается от 28 кв. м, двухкомнатных – от 45 кв. м, трехкомнатных – от 55 кв. м, и, наконец, размер четырехкомнатных квартир эконом-класса начинается от 70 кв. м».

Для сравнения: площадь однокомнатной «хрущевки» – 31-33 кв. м, двухкомнатной – 30-46 кв. м, трехкомнатная квартира в панельной пятиэтажке – 55-58 кв. м. Таким образом, площадь самых доступных по цене квартир в новостройках, в среднем, превышает размеры жилплощади, в которой сегодня проживает большинство горожан.

Правда ли что сейчас жильё эконом-класса по некоторым параметрам превосходит элитное жильё 20-ти летней давности?

Отдельные проекты, построенные в 90-х, которые их создатели позиционировали как элитные, вполне могут уступать современным.

Сегодня на рынке представлено внушительное количество жилых комплексов так называемого бизнес-класса, которые были построены в начале двухтысячных и до сих пор остаются на первичном рынке.

На данный момент уже введено в эксплуатацию множество проектов-конкурентов, которые формально относятся к комфорт-классу, но, фактически, значительно превосходят этих ветеранов бизнес-класса.

Что лучше новая квартира эконом-класса или квартира на вторичном рынке?

«Если мы говорим об объектах одного класса, то есть об экономе на первичном и вторичном рынках, то, безусловно, новостройка лучше. Во-первых, новая квартира дольше сохранит приемлемый уровень стоимости и качества, тогда как самый экономичный объект вторичного рынка с высокой степенью вероятности будет дешеветь и разваливаться. Во-вторых, новостройки, как правило, равны по стоимости недорогим предложениям вторичного рынка».

Что касается юридической стороны, то на вторичном рынке у квартиры может быть неблагоприятная история, а в новостройке нужно обращать внимание на наличие разрешительной документации и соблюдение застройщиком ФЗ-214.

«При выборе квартир нужно учитывать приоритеты и финансовые возможности, потому что вторичную недвижимость покупают те люди, которым необходимо как можно скорее заселиться в квартиру (не нужно ждать завершения строительства дома). В то же время, у новостройки есть свои очевидные плюсы. На этапе строительства приобрести квартиру можно по очень выгодной цене. Среди минусов покупки новостройки – риски, связанные с остановкой строительства.»
«Универсального ответа на вопрос: какой рынок выбрать – вторичный или первичный? – не существует. Однако, из объективных преимуществ новостроек можно назвать более низкую минимальную стоимость. средняя цена квадратного метра на первичном рынке ниже, чем на вторичке, примерно на 15%. Кроме того, строительные технологии не остались в стороне от прогресса, поэтому качество современных новостроек выше, чем уровень материалов и строительных работ, применявшихся при создании старого жилого фонда. Кроме того, новостройки выигрывают за счет более разнообразных архитектурных решений и современной инфраструктуры.»

Какие минусы у эконом-жилья?

Если выбор сделан все же в пользу эконом-класса, то покупатель должен понимать некоторые моменты:

· такой ЖК, скорее всего, расположен на окраине города. А это значит придется потратить немало времени на дорогу в центр, если в этом есть необходимость.

· Комплекс эконом-класса мало чем отличается от типового жилья прошлых лет. Кроме того, внешне он также не будет выделяться среди таких же новостроек.

· Дома эконом-класса содержат небольшой выбор планировок, а благоустройство дворов ограничено скамейкой, песочницей и мусорным баком.

У эконом-класса плюс – это только цена?

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»:«Да, главное преимущество жилья эконом-класса – это более доступная цена. В определенном смысле плюсом подобной недвижимости может считаться и то, что в целом она имеет большую ликвидность. Поскольку квартиры эконом-класса более востребованный и ходовой товар, то и перепродать ее по рыночной цене или найти арендаторов, если недвижимость приобреталась с подобной целью, собственнику будет проще и быстрее в отличие от дорогого жилья, целевая аудитория которого более узкая».

Источник: https://living.ru/znanie/chto-takoe-zhile-ekonom-klassa/

Классификация элитного жилья в Москве

Классификация жилой недвижимости в Москве

В январе 2013 года Российская гильдия риэлторов (РГР) впервые за более чем 20 лет своего существования утвердила единую рыночную методику классификации жилых комплексов. (скачать в exell).

Однако многие российские девелоперы и агентства недвижимости уже много лет используют собственные методики оценки и не заинтересованы в единой, унифицированной методики классификации! По мнению некоторых экспертов:

«Невозможно создать единую формулу классификации для всего многообразия московского рынка элитной недвижимости. Все существующие сегодня классификации используются в рекламных целях.

Девелоперы, застройщики и риэлторские агентства разрабатывают классификации исключительно под свои же проекты, что позволяет им продавать жилье бизнес-класса по цене элитного, компрометируя таким образом всё профессиональное сообщество»

Попытки составить и ввести единую классификацию жилья на московском рынке недвижимости предпринимались еще с 1996 года, но успехом не увенчались.

Все эти схемы и методики не получили общественного признания, так как критерии одного участника рынка не устраивали других и наоборот.

Один из вариантов классификации элитной недвижимости в Москве

Элитную жилую недвижимость делят на 4 класса: «А» (Luxe), «A-», «В» и «С».

Подобная классификация уже давно используется риэлторским сообществом и помогает клиенту понять, каких характеристик стоит ожидать от элитного объекта, ведь каждый класс отвечает определенному набору требований, в число которых входит: местоположение, архитектурный облик и технология строительства, тип остекление, внутренняя отделка общественных зон, отделка и площадь квартир (апартаментов), высота потолков, инженерное обеспечение, оформление и качество придомовой территории, уровень безопасности, внутренняя и внешняя инфраструктура жилого комплекса.

ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЕЛИТСЯ НА ДВЕ БОЛЬШИЕ ГРУППЫ:

  • Дореволюционные дома и особняки из старого жилого фонда Москвы;
  • Современные жилые комплексы и новостройки.

Современные жилые комплексы

Элитные новостройки Москвы делятся на несколько классов. При оценке объекта недвижимости следует помнить, что со временем критерии элитного жилья могут изменяться, и каждый конкретный дом может переходить в из одного класса в другой.

Памятка для покупателей:

«Цена не определяет категорию дома, а наоборот — напрямую зависит от того, какой категории соответствуют характеристики дома»

Класс «А» (Luxe, De Luxe)

Дома этой категории должны непременно обладать следующими характеристиками:

  • Месторасположение в престижном районе ЦАО. Наличие в окружающей застройке и в районе других домов класса «А» и класса «А-»;
  • Однородность социального окружения, известные соседи. Количество квартир в доме не более 30!, по другим данным — не более 50!
  • Архитектурный проект от известного бюро. Дорогие материалы в отделке входной группы и общественных зон, удобные планировочные решения, квартиры (апартаменты) от 100 кв.м, высота потолков от 3,3 м.
  • К классу «А» могут относиться только новостройки. У застройщика проекта должна быть высокая репутация. Чаще всего, жилье класса «А» возводят в Москве западные подрядчики.
  • Желательно, но не обязательно — благоустроенный внутренний двор, огороженная территория.
  • Наличие подземной или наземной закрытой парковки из расчет 2-3 машиноместа «на квартиру»!
  • Само собой, в доме класса «А» должны быть установлены высококачественные бесшумные лифты, центральное кондиционирование и система климат-контроля с фильтрацией воздуха, индивидуальный тепловой пункт, резервная система электроснабжения, многоуровневая система фильтрации воды. В новостройках класса «А» последних лет в обязательном порядке устанавливают системы Smart House «Умный дом».
  • Высокий уровень безопасности: охрана, технические системы безопасности с видеонаблюдением и контролем доступа;
  • В элитной недвижимости класса «А» обязательно присутствует служба комплексного управления зданием, жильцы могут воспользоваться круглосуточными услугами консьержа. В некоторых новостройках последних лет элитные апартаменты имеют гостиничное обслуживание. Например, апартаменты в ЖК «Новый Арбат, 32» с сервисом отеля Marriott.

Элитное жилье класса «А-»

К этому классу относятся те жилые комплексы, которые по объективным причинам не могут соответствовать классу «А» сразу по всем перечисленным критериям. В основном все различие между элитным жильем класса «А» и класса «А-» сводятся к большему количеству квартир (апартаментов) у последнего и чуть менее престижным районом расположения.

Элитная недвижимость класса «В»

Отличительные особенности и характеристики элитной недвижимость класса «B»:

  • Элитные дома этого класса могут быть расположены в ЦАО, ЮЗАО, ЗАО, СЗАО Москвы;
  • Дома класса «B» могут быть как вновь построенными, так и реконструированными.
  • Количество квартир не имеет принципиального значения и может доходить до 500;
  • Как правило, у домов класса «В» есть большая придомовой территории (несколько гектар) с ландшафтным дизайном, детскими площадками, гостевым паркингом.
  • Подземная парковка обязательна из расчета 1 машиноместо на квартиру.
  • Потолки могут быть несколько ниже, чем в домах класса «А» и класса «А-» (от 3 м).
  • Достаточно высокий уровень безопасности: круглосуточная охрана, КПП, видеодомофоны.
  • В жилых комплексах категории «В» хорошо развита внутренняя инфраструктура! Часто в этих домах есть свой собственный фитнес-клуб, СПА-салон, торговый центр, кафе и рестораны.

К этой категории относятся почти все масштабные проекты жилых комплексов, такие как: «Триумф Палас», «Дом на Мосфильмовской», «Алые Паруса» , «Воробьевы горы» и др.

Элитное жилье класса «С» (фактически бизнес-класс)

Как правило, к этому классу относят элитное жилье, построенное в 90-х годах. В то время рынок премиальной недвижимости только зарождался и застройщики просто не умели строить по-настоящему элитные объекты.

Дома этой категории не привязаны к конкретному месторасположению, имеют подземную или огороженную наземную парковку, чаще всего — огороженную территорию, «присвоить» которую в 90-х годах было весьма просто.

В остальном — это обычные дома, которые сейчас можно классифицировать как «бизнес-класс».

Элитные дома, построенные до 90-х годов

Элитную недвижимость старой постройки нельзя классифицировать по той же схеме, что и современное жилье, ведь почти каждый старинный дом уникален и является объектов культурного наследия! К этой группе элитной недвижимости можно отнести три типа объектов:

  • Дореволюционные дома и особняки, построенные в период экономического расцвета царской России;
  • Сталинские дома, построенные в период с 1935 по 1960 г. (к этой категории относятся всем известные «сталинские высотки», а также «Дом на Набережной»;
  • Дома ЦК, построенныедля руководителей ЦК, Совмина, Минобороны в период с 1960 по 1992 г.

На Западе разделения жилой недвижимости на классы тоже весьма условно. Например, в США нет термина «элитное жилье» в российском понимании этого слова, вся недвижимость в Штатах делится по видам — частный дом, таунхаус, апартаменты, пенхаус и т.д.

Главный критерий стоимости недвижимости — ее месторасположение, и именно на основании этого параметра формируются все остальные характеристики жилья: однородность социального окружения, инфраструктура района, архитектурные особенности и качество строительных материалов, планировка и пр.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/klassifikaciya-elitnogo-zhilya/

Классификация объектов коммерческой недвижимости

Классификация жилой недвижимости в Москве

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости.

С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы — получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Офисные помещения — A,B,C,D

Новая система стандартов офисных помещений

Торговая недвижимость

Производственно-складские помещения

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

  • лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
  • учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
  • культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
  • специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
  • Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты — офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

    Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг.

    , то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг.

    объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

    На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

    Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

    Офисные помещения

    До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

    Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

    Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

    Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

    Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

    Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

    Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

    При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

    Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

    Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

    Новая система стандартов

    В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

    Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

  • наличие центральной системы управления зданием;
  • возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
  • современные системы пожарной безопасности;
  • высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
  • два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
  • современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
  • высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
  • планировка этажа открытая;
  • шаг колонн не менее шести метров.
  • Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

    Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

    Торговая недвижимость

    В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

  • величина торговых площадей;
  • зона охвата торгового центра;
  • состав арендаторов;
  • специфика продаваемых товаров.
  • Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж — проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

  • целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
  • тип торгового центра;
  • состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).
  • Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

  • микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
  • окружной торговый центр (Community Shoping Center);
  • региональный центр (Regional Center);
  • суперрегиональный центр (Super Regional Center).
  • Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

    В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин.

    Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

    Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

    Окружной торговый центр — промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

    Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

    Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

    Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров.

    Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг.

    Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

    Подтипы торговых центров

    Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д.

    То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра.

    Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

    Производственно-складские помещения

    Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

    Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+).

    В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».

    Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

    В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

  • близость основных транспортных артерий;
  • возможность адаптации под любые виды товара;
  • высокая скорость оборота;
  • гарантия сохранности грузов.
  • Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

    В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

    К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

    Класс «D» — это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

    Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

    Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д.

    Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера.

    Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/klassifikatsiya-obektov-kommercheskoj-nedvizhimosti/

    Типы квартир: классификация жилья на сегодняшнем рынке недвижимости

    Классификация жилой недвижимости в Москве

    Одно-двух комнатные квартиры всегда легче продать. Однако в квартирах с большим метражом и количеством комнат жить гораздо приятнее.

    Для классификации квартир на рынке недвижимости могут использоваться разные критерии – планировка жилья, материал и тип дома, этажность и т.д.

    Однако ключевым и основополагающим параметром подобной классификации еще с советских времен остается количество комнат.

    Причина такого подхода кроется в том, что для большинства семей именно число комнат, а не метраж квартиры, является наиболее значимым фактором, определяющим комфорт проживания.

    1-2-комнатные квартиры – самое ликвидное и востребованное жилье

    Наиболее популярным типом жилья в настоящее время являются сравнительно доступные однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

    Логику покупателей можно легко понять: «это не самая комфортная, но уже моя собственная квартира». К тому же, большая часть молодых семей вряд ли может рассчитывать на что-то большее в плане решения жилищной проблемы.

    Это же касается и одиноких молодых людей, которые недавно начали самостоятельную жизнь.

    Относительно невысокие цены рассматриваются покупателями как основное преимущество 1-2-комнатных квартир.

    Это обусловлено тем, что цены на жилье пока еще остаются на таком уровне, что даже наиболее дешевые однокомнатные «малогабаритки» по карману отнюдь не каждому.

    Однако все же покупку такого жилья сегодня могут осилить многие, и потому дешевые квартиры стали востребованным высоколиквидным товаром с хорошей инвестиционной привлекательностью.

    Недорогая квартира легко продается и быстро сдается в аренду, и если появляется возможность, ее всегда можно поменять на более комфортное жилье.

    Подобная ситуация на рынке недвижимости скорее всего сохранится еще многие годы, поэтому спада спроса на дешевую недвижимость не предвидится. Наиболее доступным жильем в большинстве городов России являются «хрущевки», построенные в ныне непрестижных районах.

    Исключением скоро станет Москва, которая в ближайшем будущем планирует окончательно избавиться от устаревших зданий.

    Примечателен тот факт, что в течение многих лет однокомнатные квартиры удерживали лидерство в покупательском спросе с большим отрывом.

    В последние годы проявилась новая тенденция: двухкомнатные квартиры стали сокращать разрыв, хотя «однушки» все еще лидируют в покупательском рейтинге.

    Причина, вероятно, кроется в сравнительно небольшой разнице в цене между однокомнатным и двухкомнатным экономичным жильем, в то время как «двушки» куда удобнее и комфортнее для жизни.

    Многокомнатные квартиры – возможность жить нормально или роскошь?

    Если судить по меркам европейских стран, 3-4-комнатную квартиру можно назвать минимальным по размерам жильем для нормальной жизни. Однако в России наличие трех, четырех и большего количества комнат в квартире, является скорее признаком хорошего достатка.

    Хотя в рейтинге недорогого жилья трехкомнатные квартиры тоже подросли, но дефицитным товаром на рынке отнюдь не стали.

    Подобная ситуация характерна и для четырехкомнатного жилья: предложение на рынке таких квартир значительно превышает спрос, несмотря на то, что большая часть семей старается улучшить жилищные условия при любом удобном случае.

    Вышеописанная ситуация характерна для сектора недорогой недвижимости эконом-класса. Однако в сегменте дорогих квартир дела обстоят несколько иначе. Здесь к числу наиболее востребованных относятся трехкомнатные квартиры, поскольку для большей части покупателей они обладают наилучшим сочетанием количества жилой площади, числа комнат и стоимости жилья.

    Нужно отметить, что в последнее время четырехкомнатные квартиры фактически не закладываются в проектах эконом-класса. Поэтому такое предложение, как многокомнатная квартира от застройщика, постепенно перемещается в сектор жилья бизнес класса.

    Примечателен и тот факт, что в последние годы в бизнес классе существует устойчивая тенденция к снижению общей площади возводимого жилья.

    Возвращаясь к сегменту эконом-класса, отметим, что наиболее ликвидными на вторичном рынке являются 3-4-комнатные малогабаритки-хрущевки, имеющие из-за небольшой площади относительно доступную стоимость. Продаются они достаточно быстро, но подобных предложений на рынке жилья, увы, не так много.

    Разобраться в сегодняшних реалиях рынка недвижимости не так просто, поскольку классификация квартир различными агентствами недвижимости может сильно отличаться. Тем не менее, существуют и общие для всех параметры классификации жилья, которые стоит рассмотреть немного подробнее.

    Первичный рынок: классификация квартир

    В сегменте новостроек выделяют три типа жилья:

    • элитное жилье;
    • квартиры бизнес-класса;
    • жилье эконом-класса.

    Элитная недвижимость может разделяться на дополнительные сегменты – «премиум» или «де Люкс», но это скорее условная классификация, так как четкие критерии оценки здесь отсутствуют. Любое жилье элит-класса – это индивидуальный проект, и девелоперы самостоятельно относят квартиры к тому или иному сегменту, основываясь скорее на звучных рекламных посылах.

    Элитные квартиры возводятся в домах, построенных либо из кирпича, либо на основе современной монолитно-каркасной технологии. Основное требование к такому жилью – расположение в престижных районах. Дома элит-класса, как правило, имеют современнейшее инженерно-техническое оснащение, составляющее автономную систему жизнеобеспечения.

    В него могут входить такие элементы, как подземная парковка, собственная бойлерная, аварийная электростанция, система доочистки воды и т.д. Обычно в элитном доме не более 20-30 квартир и не больше 2-4 квартир на лестничной клетке, а отдельные особняки могут состоять из единственной квартиры. Площадь жилья элит-класса колеблется от 50 кв. м до 400 кв.

    м, обязательным условием являются высокие потолки (от 3 м).

    Квартиры бизнес-класса могут обладать большей частью перечисленных достоинств. Однако количество квартир в доме уже доходит до нескольких сотен, а на лестничной клетке – до 4-8 квартир.

    Высота потолков в бизнес-классе начинается от 2,7 м, практически всегда квартиры имеют индивидуальную планировку.

    К числу обязательных опций относится собственный паркинг, остальные – на усмотрение застройщика.

    Самый востребованный сегмент – квартиры эконом-класса. Такое жилье предлагается в монолитно-каркасных, панельных и кирпичных домах, возводимых в спальных или просто непрестижных районах.

    В подавляющем большинстве случаев строительство жилья эконом-класса ведется по типовым архитектурным проектам, список обязательного набора дополнительных опций отсутствует.

    Основная часть экономичных квартир сдается с «чистовой» отделкой (подготовленной под наклейку обоев), но в последние годы растет количество качественных квартир с ремонтом от застройщика.

    Вторичный рынок: классификация квартир

    Вторичный рынок жилья можно очень условно разделить на три категории: высшая, средняя и низшая. При этом характеристик для классификации у вторичных квартир ощутимо больше, чем у новостроек.

    Это дата строительства, месторасположение, материал здания, площадь и планировочные решения, высота потолков, техническое состояние дома и квартиры. В результате, одинаковые типовые квартиры могут находиться в разных ценовых сегментах, в зависимости от района расположения и состояния дома.

    Престижный район и наличие хорошего ремонта рассматриваются как признаки высшей категории, а старый дом в непрестижном районе на окраине – низшей.

    Наиболее популярная методика «сортировки» вторичного жилья – по планировке, а планировочных решений достаточно много. Рассмотрим планировки и их сокращенные обозначения, используемые риелторами.

    «Сталинка» – жилье в домах «старого фонда», возводимых в 1950-1963 годах. Это полногабаритная квартира (ПГ) в старом, но добротном кирпичном доме, с большой кухней (до 15 кв. м), высокими потолками (до 3,5 м) и изолированными комнатами. Площадь «однушки» – от 40 кв. м, «трешки» – до 110 «квадратов».

    «Улучшенка» – жилье с улучшенной планировкой (УП), возведенное с конца 1970-х годов до начала 1990-х годов. Это панельные здания высотой до 16 этажей, оснащенные лифтами и мусоропроводами. УП-квартиры имеют раздельные комнаты, приличных размеров кухни (8-9 кв. м), высоту потолков 2,7 метров. Площадь однокомнатной квартиры – 39 кв. м, «двушки» – 53 кв. м, «трешки» – 69 кв. м.

    Типовые или стандартные квартиры (Тип., Ст.) располагаются в панельных пятиэтажках, которые возводились в 1970-1980-х годах. Квартиры имеют смежные или изолированные комнаты с кухней 6-7 кв. м, высота потолков – 2,6-2,75 метров.

    В те годы использовалось несколько типовых проектов, поэтому стандартные квартиры порой разделяют на подвиды («чешка», «полька» и т.д.). Метраж однокомнатной квартиры – 32-35 кв. м, двухкомнатной – 44 кв. м, «трешки» – 63-65 кв.

    м, четырехкомнатной – 70-89 кв. м.

    «Хрущевки» (ХР) – квартиры в пятиэтажках 1957-1973 годов постройки, возведенные в рамках реализации жилищной программы времен Хрущева.

    В настоящее время это наиболее недорогой сегмент жилья, что обусловлено низким уровнем комфорта маленьких неудобных квартир, а также плохим техническим состоянием домов. В квартирах имеются смежные и раздельные комнаты, площадь кухонь – 4-6 кв.

    м, высота потолков – 2,5 м. Площадь «однушек» – 30 кв. м, двухкомнатных – 43 кв. м, трехкомнатных квартир – 60 кв. м.

    «Малогабаритки» (МГ) – это маленькие компактные квартиры, построенные в разное время, и имеющие, как правило, одну комнату.

    Данная классификация помогает риелторам, покупателям и продавцам недвижимости ориентироваться на рынке. При покупке или продаже жилья квартиру относят его к тому или иному классу, что позволяет значительно облегчить процесс поиска продавца/покупателя и сэкономить время всем участникам рынка жилой недвижимости.

    Резюме

    Длительное время квартиры классифицировались только по числу комнат, но данная ситуация давно осталась в прошлом. Сейчас учитывается не только количество комнат, но и прочие параметры недвижимости, позволяющие ее отнести к тому или иному ценовому сегменту.

    Это принадлежность к элит-классу, бизнес-классу или эконом-классу, престижность района, уровень прилегающей инфраструктуры, материал и состояние дома, и т.д.

    Все данные факторы включаются в описание конкретного жилья, и уже на их основе определяется потенциальная стоимость и ликвидность квартиры, принимаются решения о покупке или продаже.

    Источник: http://xn--h1afidekj.xn--p1ai/articles/article-id-539

    ПравГид
    Добавить комментарий