Кто занимается строительством недвижимости?

Застройщик: кто это такой, функции, отличие от девелопера

Кто занимается строительством недвижимости?

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

  • Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
  • Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
  • Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
  • Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

  • Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
  • Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
  • Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

  • Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
  • Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
  • Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
  • Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
  • Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

  • Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
  • Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
  • Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

  1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
  2. Подготовить бизнес-план.
  3. Приобрести земельный участок.
  4. Организовать рекламную компанию.
  5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

  • Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
  • Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
  • Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
  • Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

  • Утверждает проектно-сметную документацию.
  • Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
  • Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
  • Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
  • Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
  • Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

  1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
  2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
  3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
  4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
  5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
  6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
  7. Проверка выполненных проектов застройщика.
  8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
  9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
  10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов.

При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Источник: https://2realtor.ru/zastrojshchik-kto-ehto-takoj/

Как риэлтору работать с новостройками и застройщиками

Кто занимается строительством недвижимости?

Как риэлтору работать с застройщиками, способы выхода на девелоперов, правила сотрудничества на первичном рынке, особенности формирования размера комиссионных, плюсы и минусы.

Риэлтор может получать комиссию не только при работе на вторичном рынке недвижимости и занимаясь арендой жилья. Есть еще один довольно интересный сегмент — первичный рынок. Интерес, конечно, кроется в вознаграждении.

Узнайте, насколько трудно и выгодно работать риэлтором

Как работают риэлторы с застройщиками

Эффективное сотрудничество риэлторов и девелоперов основано на:

  • взаимной договоренности о единой цене объекта недвижимости;
  • порядок брони на покупаемую квартиру;
  • оперативный объмен поступающей информацией с той и другой стороны;
  • использование базы покупателей агентства на ранней стадии строительства.

Мы разберем причины, по которым застройщику выгодно сотрудничать с риэлторами, а вы примените их для самостоятельного отбора девелоперов и при общении с ними, чтобы наладить тесное взаимодействие.

Когда застройщик открыт к сотрудничеству с риэлтором:

  • в моменты, когда девелоперу экономически выгодно не раздувать свой штат сотрудников, а воспользоваться опытными в продажах недвижимости риэлторскими компаниями. Конечно, основа такого решения экономическая составляющая, которая равна примерно 1-2%, которыми согласен поделиться застройщик. Однако, это не конечная цифра, размер комиссии риэлтора может повышаться, компенсируясь небольшим поднятием цены за квадратный метр жилья.
  • Вторая причина, которая способствует взаимодействию — профессионализм риэлтора, а точнее его навыки по маркетингу, рекламе и ведению переговоров с потенциальными покупателями. Т.е. девелоперу нет необходимости ломать голову в поисках квалифицированных кадров или самому их обучать. Риэлторские компании предоставляют своих опытных сотрудников, что с лихвой перекрывает потребности.
  • Риэлторы так или иначе формируют мнения на рынке, как его участники. Поэтому застройщики, которые не сотрудничают с маклерами могут получить отрицательные отзывы от посредников только потому, что риэлтор никогда не поведет покупателя на объект, с которого он не получает комиссию. Более того, выявит риски покупки на таком объекте и расскажет о них покупателю, плюс добавит от себя нелестный отзыв. Девелоперы знают об этом, что заставляет их принимать нужные для маклеров решения.

На чем риэлторы теряют клиентов при работе с девелоперами? На входящих звонках от потенциальных покупателей:

  • вялотекущая беседа, без «огонька», т.е. без интереса к клиенту, хотя каждый доведенный до сделки покупатель это от 100 тыс рублей комиссии;
  • не отработанные навыки выявления потребностей клиента, отсюда неумение помочь ему;
  • отсутствие навыков делового общения и ведения переговоров для назначения встреч и показов.

Плюсы и минусы взаимодействия риэлтора и застройщика

Из минусов:
Девелопер, гонясь за скоростью реализации объектов может работать с несколькими агентствами недвижимости.

И хотя квартиры распределяются строго между риэлторскими компаниями, возникает конкуренция.

А так же при распределении объектов для продажи могут достаться менее ликвидные к продаже квартиры (на первых или последних этажах, на теневой стороне или выходящие на автострады и т.д.).

«Любовь» застройщика к риэлторам довольно скоротечна. Больше всего в посредниках девелопер нуждается на стадии «котлована», когда критически необходимо собрать средства для продолжения строительства на деньги дольщиков.

Здесь как раз кстати приходится клиентская база риэлторской компании.

Однако, по мере возведения объекта, когда уже можно показать покупателю почти готовые к заселению квартиры, нужда в маклерах постепенно сходит на нет и застройщик старается своими силами реализовать недопроданные объекты.

Застройщики по праву считают себя обделенными, когда рекламируя продаваемые квартиры в новостройке риэлтор не указывает бренд застройщика, название проекта и т.д. Вам полезно это знать, для работы с возражениями девелопера перед началом сотрудничества.

Хитрые застройщики зачастую выделяют риэлторам квартиры с низкой ликвидностью, которые не так-то просто продать. Это приводит к тому, что риэлторы тратят время впустую, нагоняя покупателей на жилой комплекс в надежде получить комиссию, а покупатели выбирают квартиры, которые реализует застройщик напрямую. В итоге маклер остается без заработка.

Гибкость в ценовой политике — конек застройщика и риэлтор не может им обладать, потому что получает четкий прайс на реализацию жилья, поэтому не может торговаться, что опять же уменьшает количество сделок через посредников. Агентства все же находят способы предложить свои бонусы в виде пониженной ставки по ипотеке от банка-партнера и выгодные пакетиы от страховых компаний и т.д.

Как риэлтору работать с новостройками

В нынешних реалиях риэлтор, работая с новостройками по схеме 90-х годов значительно снижает вероятность успешного сотрудничества с застройщиками и на то есть веские причины.

Риэлтор, предлагая застройщику схему продаж, применяемую на вторичном рынке становится невыгодным лишним звеном для девелопера.

О чем речь? О применяемых схемах на вторичке:

  • 3% от стоимости продаж;
  • надбавленная стоимость (повышение цены квартиры на размер комиссии риэлтора;

Но и это еще не все. Застройщик имеет мало желания работать с риэлтором, потому что помимо выплаты комиссии за каждый проданный объект ему приходится выполнять основные бизнес-процессы за свой счет. В них входит:

  • реклама жилого комплекса, продвижение, маркетинг;
  • постпродажные мероприятия;
  • регистрации перехода права;
  • сверки, подписание актов приема-передачи.

Что делает риэлтор для застройщика:

  • презентация и показы реализуемых квартир;
  • предоставление базы покупателей (объем зависит от размера агентства);
  • согласование условия оформления документов.

К тому же покупатели квартир в новостройках прекрасно осведомлены, что риэлтор, работающий на застройщика не будет соблюдать их интересы, т.к. для посредника комиссия стоит на первом месте, интересы покупателя на втором.

Логично предоставить, что вариант решения для маклера есть и в этом случае!

Как правильно риэлтору работать с новостройками:

  • перестать работать по старым и невыгодным для девелопера схемам;
  • досконально изучить не только ФЗ-214 о долевом строительстве, но и сопутствующую правовую базу и уметь применять ее;
  • изучить то, что досконально знает сам застройщик — схемы, этапы и механизмы строительства и рынка застройщиков.

До сих пор работающей схемой остается работа от покупателя, т.е. по подбору квартиры. И только в том случае, если вы добьетесь лучших условия для своего клиента при покупке квартиры в новостройке:

  • ликвидная квартира;
  • выгодная цена со скидкой от застройщика;
  • невысокий ипотечный процент;
  • оптимизируете дополнительные расходы (сэкономите деньги, из которых и получите гонорар);
  • обеспечите при этом минимальные риски потери жилья;
  • повысите комфортность процесса, снизив нервотрепку при покупке и оформлении.

Т.е. заказчик услуги подбора получит выгоду (сэкономит) и поделится с вами — только так.

Как риэлтору выйти на застройщика

Девелоперы не так открыты к сотрудничеству, как хочется, т.к. искренне уверенны, что их отдел продаж (часто состоящий из одного-двух менеджеров) вполне справится с реализацией построенного жилья самостоятельно.

Этому глубокому убеждению способствует сохраняющийся дефицит жилья на рынке недвижимости страны и успешное взаимодействие застройщиков с кредитными организациями в плоскости ипотечного кредитования.

Риэлтору проще выйти на застройщика, который испытывает сложности в реализации объектов. Давайте перечислим признаки таких организаций списком.

С кем из девелоперов сотрудничать риэлтору

  • небольшой отдел продаж, 1-2 сотрудника и большое количество построенных, либо находящихся на стадии сдачи жилых комплексов;
  • девелоперы, готовые идти на сотрудничество с посредниками ради увеличения оборота по продаже первичного жилья;
  • условия кризиса, когда предложение превышает спрос на всем рынке недвижимости страны и это лучшее время для знакомства и создания крепких отношений с пролонгацией на период, когда кризис минует;
  • когда возникает конкуренция между застройщиками по реализации квартир в жилых комплексах, возведенных в одном районе в большом количестве;
  • застройщик без негативной истории по сдаче объектов строительства и без обманутых дольщиков;небольшая закредитованность;
  • не всегда там, где больше комиссия от застройщика, есть выгодный вариант для вашего покупателя, но это уже на откуп совести посредника.

С кем из застройщиков риэлтору лучше не сотрудничать:

  • девелопер, имеющий большой штат сотрудников и свой маркетинговый отдел;
  • маленькие строительные организации, занимающиеся «штучным» строительством;
  • застройщики с «подмоченной» репутацией.

Как частному риэлтору сотрудничать с застройщиком

Частный риэлтор не обладает той базой покупателей и рекламными возможностями, которые имеются у агентства недвижимости, поэтому застройщик не заинтересован с сотрудничестве с частными маклерами. Однако, есть и исключения.

Частному риэлтору можно сотрудничать с теми застройщиками, с которыми не работают крупные или средние агентства недвижимости. А так же работать по схеме подбора квартиры (подробно описал ее выше).

С какими застройщиками сотрудничать частному риэлтору:

  • мелкие и средние застройщики, которые только вышли на рынок;
  • о которых покупатели не знают ничего;
  • девелоперов, которые не имеют еще никакой репутации;
  • строящих небольшое количество объектов;
  • которые понимают в строительстве, но не маркетинге, поиске клиентов, коммуникациях;
  • не тратят на рекламу бренда, жилого комплекса большие бюджеты;
  • с крупными застройщиками, если с покупателем заключен договор подбора.

Схема работы точно такая же, как и при работе агентства с крупными застройщиками, однако есть сложности.

Частному маклеру придется самостоятельно:

  • изучить все необходимые для успешной продажи объекта документы застройщика;
  • разработать маркетинговый план продаж;
  • разработать способы и методы общения с потенциальными покупателями с целью разъяснить, убедить и уговорить купить реализуемое жилье;
  • разработать схему рекламы, чтобы не тратить на нее большое количество денег, иначе полученная комиссия просто не покроет расходы;
  • продумать систему лояльности для покупателя (рассрочки, ипотека с пониженной ставкой и тд.);
  • выявить неоспоримые преимущества продаваемого жилья.

Основа для работы с клиентом (покупателем) остается прежней:

  • выявление потребностей;
  • поиск подходящего объекта;
  • снижение рисков;
  • экономия денежных средств.

Если услуга частным риэлтором оказана качественно, он получает не только гонорар, но и рекомендации.

Источник: https://MainSeller.ru/kak-rieltoru-rabotat-zastroyschikami.html

Кто такой застройщик в строительстве, его права и обязанности и как правильно выбрать хорошего застройщика

Кто занимается строительством недвижимости?

Решение квартирного вопроса зачастую неразрывно связано с участием граждан в долевом строительстве: за сравнительно небольшую цену можно получить в собственность квартиру еще на этапе строительства.

Правда, одновременно с ростом популярности долевого строительства возрастает и риск попадания на мошеннические уловки. Ряды обманутых дольщиков неумолимо растут каждый год. Поэтому важно понимать, как выбрать надежного застройщика, и на что следует обратить особое внимание.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Кто такой застройщик в строительстве

Застройщик — это юридическое лицо (реже — физическое), имеющее право застройки на земельном участке в определенном законом порядке.

Этот специалист ответственен за организацию всей совокупности строительных работ. Помимо того, что он распределяет будущие квартиры в здании между участниками строительства, он также проводит учет их принадлежности.

Строительная компания, привлекая финансовые средства участников-дольщиков, ставит перед собой цель по возведению на земельном участке жилого объекта недвижимости. При этом у организации имеется специальное разрешение на строительство.

Для организации работы по возведению объекта недвижимости компания-застройщик получает земельный надел, денежные средства и разрешительную документацию. Однако самостоятельно заниматься строительством она не обязана.

Застройщик определяется следующими критериями:

  • обладает опытом строительства многоквартирных или других недвижимых объектов;
  • в его собственности находится земля, на которой возводится постройка;
  • им привлекаются средства для строительства объектов недвижимости.

Резюмируем, кто такой застройщик: это человек, владеющий конкретным участком земли и ведущий на нем строительство нового объекта.

Осуществляется застройка в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ.

Справка. Застройщик в строительстве — это главенствующее звено одного большого процесса. В строительстве, кроме него, принимают участие генеральный подрядчик, агентство недвижимости, а также генеральный инвестор. Все они функционируют вместе или в качестве отдельных структур.

В целом определение застройщика шире, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики иногда совмещают в себе всех этих лиц.

С кем можно спутать застройщика

С застройщика начинаются права на осуществление всех строительных действий на выбранной территории, на нем же они и заканчиваются.

Его мотивация и действия находятся где-то посередине между установленными ограничениями и собственными планами. В связи с этим все функции инвесторов, заказчиков и подрядчиков определяются только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.

Роль инвестора

Строительная фирма привлекает инвестора для финансирования строительства на своей площадке. Но и сам инвестор не лишен права выкупить территорию, то есть стать застройщиком. По этой причине люди часто путают их.

Согласно части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестор вкладывает капитал в проект застройки. Инвестирует он из собственных и/или привлеченных средств на территории Российской Федерации.

Примечание. О генеральном инвесторе принято говорить тогда, когда тот сам занимается финансированием запуска проекта. То есть именно на инвестора возлагается ответственность за бесперебойное финансирование всего процесса застройки.

В качестве инвестора также могут выступать как физические, так и юридические лица, работающие на основании договора о совместной деятельности.

Осуществлять капитальные вложения они не имеют права только в случаях, когда они представляют собой:

  • объединения юридических лиц с соответствующим статусом;
  • государственные органы;
  • органы местного самоуправления;
  • иностранных инвесторов.

Кто такой застройщик и кто такой заказчик

В строительной сфере заказчики нередко выступают застройщиками.

Заказчик инвестирует свои собственные либо заемные средства в проект или даже совмещает оба этих источника. Чтобы стать застройщиком, заказчик получает права на площадь под застройку.

Прежде всего, с заказчиком связывают подрядные работы. Неслучайно в договорах подряда фигурируют две стороны: заказчик и подрядчик. Первый поручает конкретные работы лицам и организациям. Заказчик проверяет ход выполнения работы, принимает и оплачивает полученный результат.

Заказчики сами не выполняют работу, они лишь отвечают за итог проведенных подрядчиком работ и следят за процессом их выполнения. В соответствии с договором подряда заказчик создает исполнителю все необходимые для работы условия.

Справка. Заказчик и инвестор может быть представлен в одном лице.

Соотношение понятий «девелопер» и «застройщик»

Девелопером (от англ. develop — развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать) привлекаются средства дольщиков. Он предстает собственником проекта застройки, то есть отвечает перед дольщиками за ход строительства и последующую передачу объекта недвижимости владельцу.

В европейской практике вместо понятия «застройщик» используют термин «девелопер». Функционал застройщика близок к девелоперу, однако он не так обширен. Девелопер контролирует строительство объекта на всех этапах, начиная от создания чертежа проекта на листе и заканчивая поиском агента для продажи готового здания.

Будет интересно:

Какой рынок недвижимости лучше: первичный или вторичный

Можно ли взять кредит в банке под залог недвижимости

Что такое маневренный фонд жилья в РФ

В роли девелоперов чаще всего выступают специальные девелоперские бюро. У них есть большие возможности для привлечения крупных инвестиций.

Такие компании, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми стадиями возведения новых объектов недвижимости.

Договор долевого участия

По договорам долевого участия (ДДУ) люди охотно покупают квартиры в новостройках, несмотря на то, что договоры такого рода после 2020 года будут фактически упразднены.

Такой способ наиболее безопасный, и, по данным организации «Инком-Недвижимость», за 2013-2018 гг. количество сделок по ДДУ возросло с 46% до 85%. Схема приобретения жилья доступна и прозрачна для «ДДУшников».

В договоре прописываются важные пункты о характеристиках квартиры и сроках продажи, которые гарантирует строительная организация.

ДДУ содержит следующие сведения:

  1. Адрес строящегося дома.
  2. Кадастровый номер участка земли.
  3. Этаж расположения квартиры с ее предварительным номером.
  4. Высота потолков и площадь квартиры.
  5. Планировка объекта недвижимости.
  6. Дата сдачи объекта.

Преимущества ДДУ:

  1. Договор выступает защитой дольщика от ошибок, совершаемых строительной фирмой. Он гарантирует передачу объекта в том виде, который указан в договоре.
  2. По договору отстаиваются права дольщика при затягивании сроков.
  3. ДДУ гарантирует качество стройки (гарантийный срок).

Важно! По ДДУ гарантия на квартиру служит пять лет, из которых три года сам конструктор ответственен за инженерные сети. В рамках гарантийного срока строительная организация устраняет все возникающие недочеты или выплачивает компенсацию.

Права и обязанности

Законодательство Российской Федерации предъявляет ряд требований к лицам, осуществляющим застройку. Согласно им, будущий собственник получает всю необходимую документацию для рассмотрения.

Требуемый перечень указан в статье 3.1«Раскрытие информации застройщиком» N 214-ФЗ.

Условно такие документы делятся на четыре группы:

  1. Статус застройщика подтверждают: ИНН, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы.
  2. Законность строительства гарантируют: публикация проектной декларации, документация проекта на объект, действующее разрешение на стройку, договор поручительства банка, договор страхования гражданской ответственности и заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика 214-ФЗ.
  3. Статус участка земли подтверждает договор о земельной аренде, зарегистрированный в Росреестре. Его срок обязан совпадать со сроками строительства, арендатор – с заказчиком объекта или с застройщиком, а номер кадастра и назначение территории – с проектной документацией.
  4. Проверка полномочий на подписание договора: договор вправе заключать только руководители организации по учредительным документам, сотрудники компании с доверенностью или компании-брокеры, действующие по договору с застройщиком.

Кроме того, строительной компанией должен быть подтвержден факт сдачи всех объектов в эксплуатацию, построенных ею в течение последних трех лет.

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» компания не вправе начинать сбор денег в следующих случаях:

  • без разрешения на застройку;
  • без права владения (или договора аренды) на участок земли;
  • без опубликованной декларации по проекту.

Важно! Все документы в электронном виде находятся на сайте застройщика. В противном случае вы имеете право попросить их в офисе организации-застройщика.

Строительная компания имеет право возведения жилья только из средств дольщиков или при помощи дополнительного кредитования в банке. Второй вариант предпочтительнее, так как банки проверяют юридические лица. Они не выдают средства на заведомо безнадежные проекты.

Федеральный закон 214-ФЗ представляет собой правовое поле современного инвестиционного строительства и регламентирует все нюансы, связанные с деятельностью по застройке.

Например, по истечении двух недель с момента размещения проектной декларации в средствах массовой информации или на официальном сайте застройщик может заключать ДДУ в строительстве, на основании которых привлекаются денежные средства граждан.

Если участник долевого строительства нарушил установленный договором срок внесения платежа, то застройщик вправе получить с него неустойку (пени). Неустойка будет рассчитана в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Ставка должна действовать на день исполнения обязательства.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/zastroyschik-kak-pravilno-vybrat.html

Управляющий недвижимостью

Кто занимается строительством недвижимости?

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника.Профессия подходит тем, кого интересует труд и хозяйство (см.выбор профессии по интересу к школьным предметам).

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала.

В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами.

В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

  • федеральная недвижимость; 
  • недвижимость субъектов РФ;
  • муниципальная недвижимость;
  • недвижимость предприятий;
  • отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

  • земельные ресурсы;
  • лесной фонд;
  • жилищная недвижимость;
  • нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

  • операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
  • инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

  • в аренду;
  • в доверительное управление;
  • в хозяйственное ведение;
  • в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания; 
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы

Постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;

стабильный и высокий доход;

возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

Высочайший уровень ответственности;

широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;

возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;

необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

  • аналитический ум;
  • умение мыслить нестандартно;
  • логическое мышление;
  • внимание к деталям;
  • ответственность;
  • организаторские способности;
  • коммуникабельность;
  • терпение;
  • усидчивость и тщательность.
  • Научно-исследовательские и проектные институты;
  • комитеты государственного имущества и собственности;
  • управления по архитектуре;
  • организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
  • предприятия по экспертизе;
  • строительные организации;
  • риэлторские фирмы;
  • БТИ — бюро технической инвентаризации;
  • инвестиционные фонды;
  • ипотечные банки;
  • организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

В московском регионе зарплата управляющего недвижимостью достигает 5-6 тысяч долларов США в месяц. Специалисты по привлечению инвестиций могут заработать за год до 500 тысяч долларов США.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня.

Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов  имеют права категории В.

Интересные факты

Показатели эффективности управления недвижимостью.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от  соотношения доходов и расходов в ходе эксплуатации данного объекта. Управляющий недвижимостью должен грамотно сформировать величину арендной платы сдаваемого объекта и её структуру. Арендная плата должна не только покрывать затраты, связанные с эксплуатацией объекта, но и получить прибыль.

Величина арендной платы (без учета прибыли) определяется тремя факторами:

Апл = Кпл + Об + Зо.н.,

где Кпл — коммунальные платежи;

Об — отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н.- затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Источник: https://www.profguide.io/professions/upravlyaushiy_nedvijimostiu.html

ПравГид
Добавить комментарий