Лица, сохраняющие право пользование квартирой после ее продажи

Лица, сохраняющие право пользование квартирой после ее продажи

Судья Клименко М.Ю.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Крамаренко О.А.

судей Поникаровской Н.В., Коноваленко А.Б.

с участием прокурора Марковой Г.И.

при секретаре Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе З.

на решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 22 ноября 2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований З.

о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также отказано во встречных исковых требованиях Г. о выселении из квартиры З. и ее несовершеннолетних детей — Б. и А.

Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения З. и ее представителя С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора, указавшего на законность принятого судом решения, судебная коллегия

установила:

З. обратилась в суд с иском к Г. и П., указав, что в 2005 году она и ее дети были вселены в квартиру N дома N по как члены семьи собственника этого жилого помещения — ее отца В.

После смерти В. в порядке наследования собственником указанной квартиры стала ее сестра П., которая не возражала против ее проживания в квартире. В этой связи между ними был заключен бессрочный договор безвозмездного найма квартиры, по условиям которого ей и детям предоставлялось право проживать в спорном жилом помещении.

В 2012 году П. продала указанную квартиру Г. При этом в договоре купли-продажи в нарушение требований ст. 558 ГК РФ не было указано существенное условие — ее право пользования указанным жилым помещением, что противоречит закону и свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи.

В этой связи истица просила применить последствия недействительности ничтожной сделки — договора купли-продажи, привести стороны в первоначальное положение, передав квартиру в собственность П. и обязать ее выплатить Г. уплаченные за квартиру денежные средства.

Г. обратилась в суд со встречным иском о выселении З.

и ее несовершеннолетних детей из принадлежащего ей жилого помещения, указав, что 16 июля 2013 года она направила ответчице письмо с уведомлением о намерении расторгнуть договор безвозмездного пользования квартирой. В этой связи полагала, что ответчики утратили правовые основания для пользования принадлежащим ей жилым помещением и должны быть выселены.

Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе З., не соглашаясь с решением суда, просит его отменить, настаивая на том, что отсутствие в договор купли-продажи указания на наличие у нее и детей права пользования квартирой свидетельствует о его ничтожности, а выводы суда об обратном основаны на неправильном применении норм материального права.

Ответчики по делу Г. и П. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились; о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждено материалами дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, 23 июля 2009 года между собственником спорной квартиры N в доме N по П. и З. заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого жилое помещение было предоставлено З. для проживания без взимания за это платы.

14 декабря 2012 года между П. и Г. заключен договор купли-продажи, по которому последняя приобрела в собственность названную квартиру.

В ходе рассмотрения Гвардейским районным судом в июле 2013 года исковых требований Г. о выселении З. с детьми из квартиры было установлено, что в силу названного выше договора найма между бывшим собственником П. и З. сложились отношения по безвозмездному пользованию указанной квартиры, в связи с чем З. вправе пользоваться жилым помещение до прекращения договора безвозмездного пользования.

Таким образом, в силу положений ст. 700 ГК РФ право З. на безвозмездное пользование жилым помещением сохраняется и в случае отчуждения жилого помещения иному лицу; к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Принимая решение в части отказа в выселении З. и ее детей суд исходил из того, что условие отказа от договора безвозмездного пользования, предусмотренные ст. 699 ГК РФ, Г. соблюдены не были, указанный договор продолжает действовать и право З. пользоваться спорным жилым помещением на основании этого договора не прекращено.

Решение суда в этой части не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении иска З., суд, установив все обстоятельства дела, пришел к правильному выводу о том, что оснований для применения в отношении сделки купли-продажи спорной квартиры последствий недействительности ничтожной сделки не имеется.

Такие выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они подтверждены материалами дела, основаны на законе и ему не противоречат.

В соответствие со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Указание в договоре купли-продажи жилого помещения лиц, сохраняющих права пользования этим помещением, хотя и отнесено к существенным условием договора, которые стороны должны согласовать, вместе с тем фактически является указанием на объективно существующее право указанных лиц, которое существует независимо от того, имеется ли на это указание в договоре.

По смыслу закона такая особенность продажи жилых помещений как необходимость указания в договоре лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, направлена на защиту интересов этих лиц.

В силу положений ст. 166 ГПК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При этом интерес в оспаривании сделки должен носить правовой характер, то есть заключением или исполнением оспариваемого договора должны нарушаться права таких лиц либо их охраняемые законом интересы, что согласуется и с положениями ст.

11 ГК РФ, в соответствии с которой судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное право.

Как видно из оспариваемого договора купли-продажи квартиры (п. 5), в нем поименована З. и ее несовершеннолетние дети — как лица, зарегистрированные в отчуждаемом жилом помещении.

При этом право З. пользоваться указанным жилым помещением на основании договора безвозмездного пользования, хотя и не отражено в договоре купли-продажи, однако, подтверждено судебным решением и в ее выселении отказано.

Г. право пользования З. жилым помещением не оспаривала, поскольку встречный иск о выселении З. обоснован отказом собственника от договора безвозмездного пользования жилым помещением, а не отсутствием у З. как такового права пользования квартирой, возникшего на основании договора безвозмездного пользования.

При таком положении и с учетом установленных по делу обстоятельств само по себе отсутствие в договоре купли-продажи указания на то, что зарегистрированные в жилом помещении лица (З.

и ее дети) сохраняют право пользования им на основании договора безвозмездного пользования, а равно и условие о снятии таких лиц с регистрационного учета в течение 5 дней прав и охраняемых законом интересов З.

не нарушает и не свидетельствуют о ничтожности сделки.

Ссылки в жалобе на несогласование сторонами договора такого его существенного условия как сохранение за проживающими лицами права пользования квартирой, притом, что стороны договора его не оспаривали, не свидетельствует о нарушении прав З. и изложенные выше выводы суда не опровергают.

Доводы истицы и ее представителя о том, что возвращение квартиры в собственность П. позволит З. договориться с сестрой о дальнейшем сохранении права на проживание в квартире либо об ином способе ее раздела правового значения не имеют.

Вопреки позиции подателя жалобы, нарушений в применении норм материального права судом при разрешении спора не допущено, в связи с чем оспариваемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 22 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Источник: http://www.ourcourt.ru/kaliningradskij-oblastnoj-sud/2014/02/12/127122.htm

Договор купли продажи с правом пользования продовца

Лица, сохраняющие право пользование квартирой после ее продажи

ПОДПИСИ СТОРОН Продавец: Покупатель: Образец искового заявления о лишении родительских прав Образец жалобы в ГИБДД Образец претензии в порядке досудебного урегулирования Образец жалобы в Департамент жилищной политики Имеются юридические вопросы? Задайте их практикующему специалисту,и мы бесплатно посоветуем Вам, как вести себя в той или иной ситуации,исходя не только из теоретических знаний, но и наработанной годами практики. 8 (495) 984-87-63 — для жителей Москвы и МО 8 (812) 458-46-17 — для жителей Санкт-Петербурга Либо оставьте свой вопрос в форме обратной связи и мы Вам обязательно ответим в течении 3-5 минут. Задайте вопрос юристу прямо сейчас В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г.

Право пользования квартирой при ее продаже

Внимание При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

По данной категории лиц необходимо помнить, что в действительности договор безвозмездного пользования часто подписывается с теми, кого необходимо зарегистрировать по месту жительства в квартире.
Поэтому не следует забывать юридическую природу данного договора.

Так, например, член семьи, зарегистрированный в квартире именно, как член семьи – прекращает право пользования квартирой в момент государственной регистрации сделки (ст.

292 ГК РФ) Член семьи, зарегистрированный по договору безвозмездного пользования прекращает право пользования квартирой в момент истечения срока действия или расторжения договора (ст.
700 ГК РФ) И не важно, прописан он в квартире или нет.

Договор купли продажи квартиры с условием пожизненного проживания продавца

Важно Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

Договор купли продажи с правом проживания продавца

ПРОДАВЦЫ утрачивают право пользования квартирой с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. ФИО ( г.р.

), в соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского Кодекса РФ «Права членов семьи собственника жилого помещения» утрачивают право пользования квартирой после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору.

Лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее приобретения ПОКУПАТЕЛЕМ, не имеется 9. ПОКУПАТЕЛЬ произвел осмотр вышеуказанной квартиры и не обнаружил при осмотре каких- либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили ПРОДАВЦЫ.
В соответствии с п.1 ст.

Договор розничной купли-продажи по гк рф (образец)

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры? Если кооператив выделил недвижимость сотруднику ЖКХ и он выплатил хотя бы малую часть пая, то выписать его невозможно. Главное, чтобы он сохранил документ, подтверждающий внесение этого пая; 5.

Несовершеннолетние, проживающие в детском доме.

Здесь даже объяснять нечего – за таким ребенком сохраняется право на вынужденно оставленное жилье, как и в договоре купли квартиры с участием несовершеннолетнего, здесь нужно согласие органов опеки на снятие с регистрационного учета. Договор купли-продажи квартиры оформляется только после того, как покупатель проверит, есть ли на недвижимости обременение.

Конечно, по закону вы не обязаны этого делать. Но если вы упустите хотя бы одну важную деталь – будете вынуждены терпеть рядом с вам какого-нибудь неадекватного соседа.

 /  консультация  /  статьи

Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.1.7. Настоящий договор вступает в силу после государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, после чего гр. Арзамасова Татьяна Авраамовна становится собственником указанной квартиры в соответствии со ст. 223 ГК РФ и принимает на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории соразмерно с занимаемой площадью.1.8.

Договор купли-продажи квартиры в москве. 2018 г

Гражданского кодекса Российской Федерации).

Источник: https://civilist-audit.ru/dogovor-kupli-prodazhi-s-pravom-polzovaniya-prodovtsa/

Право пожизненного проживания без права собственности

Лица, сохраняющие право пользование квартирой после ее продажи

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

В чем суть права пожизненного проживания

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

  • подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
  • отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
  • являющихся рентополучателями;
  • получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя.

В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

  • от реальной стоимости жилья;
  • личных пожеланий продавца;
  • компетентности юристов, консультирующих участников сделки.

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму.

В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл.

33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Подробнее о ренте читайте нашу предыдущую статью.

Завещательный отказ

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

  • Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
  • ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
  • Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.

Интересную статью о судьбе дарения после смерти дарителя читайте здесь.

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром  это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме.

Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст.

558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

  • Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
  • Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
  • Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
  • Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.

Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу.

Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование.

Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.

Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.

Читайте далее: купля продажа квартиры с пожизненным проживанием.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/pravo-pozhiznennogo-prozhivaniya.html

Право проживания после продажи квартиры

Лица, сохраняющие право пользование квартирой после ее продажи

Право проживания, серьезный вопрос, о котором не все задумываются, считая переход права собственности основанием, для отказа проживания третьих лиц. А,ведь, покупатель может получить высокие риски проживать с незнакомым гражданином. Некоторые не знают законов, а кто-то относится легкомысленно к покупке квартиры и изучает документы на квартиру «сквозь пальцы».

Уточним, что право собственности и право проживания и пользования, это разные вещи и они существуют по отдельности. Не обязательно быть собственником, чтоб иметь право проживать в этой квартире.

Чаще всего, такое право имеет человек, который зарегистрирован в квартире. И, не зависимо от смены собственника, имеет право пользоваться квартирой.

Новый собственник может выписать третьих лиц принудительно через суд, но ряд лиц имеют право восстановить свое право проживания. э=

***

Семь оснований восстановить право проживания после продажи квартиры

***

Право пожизненного проживания, или правильно сказать, право бессрочного проживания и пользования квартирой имеют первые три основания.

***

1. Отказ от приватизации

Лица, которые отказались от приватизации имеют право проживать и пользоваться квартирой пожизненно, не зависимо от обстоятельств.

То есть, такие люди могут восстановить «прописку» и прийти жить к новым собственникам, согласно ФЗ № 1541-1.

Следовательно,для покупателя, отказ от приватизации, имеет очень высокий риск проживания третьих лиц. Покупая приватизированную квартиру, изучите документы.

***

2. Завещательный отказ

Для многих, этот термин новый и не понятный, поэтому, немного разберем…

Наследство бывает двух видов: по завещаю и по закону. По завещанию в приоритете. Если нет завещания, то наследуют по закону. При наличии завещания, квартира передается конкретному человеку, или лицам, которые указаны в завещании.

В завещании может быть, так называемый «завещательный отказ». Когда завещатель требует наследника предоставить право проживания в квартире третьему лицу. Право проживания может иметь конкретные сроки, а может быть бессрочным. И, если, квартира будет перепродаваться несколько раз, право пользования у «третьего лица» сохраняется всегда.

Например, по завещанию квартира переходит сыну, а право пожизненного проживания у домработницы. И сын, не имеет право ее вселить. А если, он захочет продать квартиру, то ему придется договариваться с домработницей и предоставлять ей другое место проживания. Более того, домработница может свое право зарегистрировать в ЕГРП, согласно п.3.ст.

33 ЖК РФ.

***

3. Договор ренты

Договор ренты — это соглашение, в котором одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму, либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. У получателя ренты, есть пожизненное право пользоваться имуществом, даже при многократной продаже данной квартиры. (ст.34 ЖК РФ)

***

4. Договор найма

Не пугайтесь, договор найма, не допускает пожизненное право проживания в квартире, но и он имеет основание пользоваться квартирой после ее продажи новым собственникам.

Большинство людей думают, что переход права, автоматически, делает недействительным договор найма. Так думают даже юристы…. Но, закон говорит,совсем о другом:

«Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного найма» Статья 675 ГК РФ.

Таким образом, новый собственник автоматом становится наймодателем, на условиях договора. А дальше, надо изучать договор найма, изучать сроки, пролонгацию и особенно варианты расторжения договора.

Такая же ситуация обстоит и с Договором безвозмездного пользования. (п.1.ст. 700 ГК РФ)

Если, вы, как покупатель, знаете, что в квартире, до сделки, проживали наниматели, поинтересуйтесь о расторжении договора, особенно, если они расстались не по «доброму»(иначе, могут прийти к вам жить)

***

5. Несовершеннолетние, находящиеся под опекой

После продажи квартиры, за собой сохраняют право проживания несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой, или оставшиеся без попечительства родителей, даже если они не являются собственниками.

В данном случае, снять с регистрационного учета, 
допускается с согласия органа опеки и попечительства. Но, и тут надо уточнить, куда «выбыл» ребенок.

Знаю одну историю, когда ребенка отдали в детский дом и органы опеки дали разрешение, на снятие его с регистрационного учета, чтоб сократить расходы по коммунальным платежам. В итоге, подали в суд на органы опеки и восстановили регистрацию.

***

6. Временно ВЫПИСАННЫЕ лица

Временно выписанные лица, понятие не законодательное, а бытовое. Есть группа людей, которые имеют временное пребывание в местах: больница, детский дом, место лишения свободы, армия, дом престарелых и тд.

А, раз, это пребывание ВРЕМЕННОЕ, они не должны лишаться ПОСТОЯННОГО места проживания.

То есть, если ситуация заставляет человека выписаться, чтоб прописаться в месте пребывания, то это вынужденная мера и по возвращению, он имеет право восстановить прописку.

Так, например, до 2015г. осужденный должен был встать на регистрационный учет, в месте отбывания срока. Для соблюдения правил регистрационного учета, ему приходилось сниматься с регистрационного учета, с постоянного места проживания.

Это, было вынужденно, поэтому считалось временной«выпиской». И, по истечению срока, бывший осужденный может восстановить свою «прописку». В 2015г.

внесли изменения в ФЗ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и теперь регистрация граждан по месту пребывания осуществляется без их снятия с регистрационного учета по месту жительства.

Соответственно, граждане призванные на службу в армию, или отбывающие наказание в местах лишения свободы-больше не подлежат обязательной «выписке».

-А может ли, бывший осужденный восстановить право проживания, после продажи квартиры?

— До сих пор, изучаю этот вопрос, но однозначного ответа нет, у всех разный опыт.

Отбывающих наказание снимают с регистрационного учета на время отбытия наказания. Если четко следовать букве закона, то, отбыв наказание, данный гражданин будет иметь право вселиться в ранее занимаемую квартиру и вновь встать на регистрационный учет по месту прежнего жительства.

Но, на практике, если собственник сменяется, паспортные столы, чаще всего, отказывают в регистрации и отсылают в суд. И вот если отбыв наказание этот гражданин сделает попытку вселиться в квартиру в судебном порядке, вам нужно будет обратиться со встречным иском о признании его утратившим (прекратившим) право пользования.

Если его зарегистрируют без обращения в суд, то Вы должны будете обратиться в суд с указанным иском

***

7. Пропавшие без вести

Бывают ситуации, когда человеку присвоили статус «пропавший без вести», а он и не пропадал….так..уехал подумать, а потом возвращается и требует восстановить права.

***

Дорогие читатели, будьте в ответственности и помните, что каждый должен заниматься своим делом.

Доверьте, покупку недвижимости, профессионалам!

Проконсультироваться со мной можно лично: Инстаграмм: rieltor_busko , Телеграмм @rieltor_busko, или в соц.сети https://.com/estapp

Меня зовут Анастасия Бусько. В сфере недвижимости, я больше 6 лет. Все, чем я делюсь с читателями, подписчиками, клиентами, это мой опыт, мои знания, моя практика. Свои вопросы вы можете задавать лично мне, а можете в сообществе https://.com/sprosirieltora

ЧИТАТЬ ДРУГИЕ СТАТЬИ

ВЫДЕЛЕНИЕ ДОЛЕЙ ПО МАТЕРИНСКОМУ КАПИТАЛУ СОГЛАШЕНИЕ О ВЫДЕЛЕНИИ ДОЛЕЙ Право проживания после продажи квартиры

Источник: https://infoexspert.ru/pravo-prozhivaniya-posle-prodazhi-kvartiry/

Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования квартирой

Лица, сохраняющие право пользование квартирой после ее продажи

Возможно ли выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования, выселение лиц, отказавшихся от приватизации?

Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования — неразрешимая задача для покупателя квартиры. При покупке квартиры, в которой зарегистрированы лица с бессрочным правом пользования, покупатель квартиры должен быть предупрежден и однозначно иметь всю информацию о праве таких лиц пользоваться квартирой.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования. Кому принадлежит право бессрочного пользования квартирой?

Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования может произойти только по добровольному согласию этих лиц.

Право бессрочного пользования квартирой принадлежит лицам, отказавшиеся от приватизации квартиры. В том числе эти лица сохраняют свое право и после ее продажи квартиры покупателю.

 Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования — задача противоречащая закону о приватизации.

При покупке квартиры наиболее критична для покупателя ситуация, когда в квартире зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данного жилья в пользу иного лица или не участвующие в такой приватизации по каким-то причинам, несмотря на наличие такого права.

Жилье, построенное до 90-х гг. прошлого века, вначале относилось к государственной или муниципальной собственности, а затем передавалось безвозмездно в собственность проживающих лиц в порядке приватизации.

При приватизации жилые помещения передаются в общую собственность всех проживающих в квартире на момент приватизации лиц либо в собственность одного из совместно проживающих лиц. Если квартира оформляется не в собственность всех лиц, имеющих право на приватизацию, а только одного из них, то остальные проживающие оформляют отказ от приватизации.

Здесь то и кроется правовой риск — такие лица сохраняют бессрочное право пользования квартирой даже после ее продажи покупателю. Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования невозможно.

Более того, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано о сохранении данными лицами права пользования квартирой после перехода права собственности к покупателю, в ином случае договор будет признан незаключенным, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Фактически это позволяет обойти норму о добросовестности приобретателя, поскольку порождает еще одно основание для истребования квартиры — признание договора не заключенным.

Данная ситуация применима к двум случаям:

  1. если сам продавец оформил на себя квартиру в порядке приватизации и члены семьи продавца отказались в его пользу при проведении приватизации — в этом случае все отказавшиеся сохраняют бессрочное право пользования.
  2. если предыдущий собственник (который был до продавца) оформил квартиру в свою собственность в порядке приватизации, а проживающие в квартире лица отказались от приватизации.

Возможно ли выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования и бессрочное право пользования на квартиру

Риск связан не только со случаем, когда кто-то отказался от приватизации. Если квартира оформлена в собственность всех проживающих в квартире лиц, то остается риск, что кто-либо не участвовал в приватизации по умыслу проживающих лиц.

Допустим, лицо убедили выписаться на момент приватизации, или несовершеннолетнего намеренно не регистрировали в квартире или выписали из нее на период регистрации по сговору с работником паспортного стола.

Этот случай также позволяет впоследствии признать бессрочное право пользования на квартиру.

С другой стороны, это довольно редкая ситуация, а претензии и суды по данному основанию случаются еще реже. То есть вероятность данного риска низка, тем не менее покупателю следует оценить данный риск в каждом конкретном случае.

Для этого следует установить следующее.

  1. Круг лиц, имевших право на приватизацию квартиры, и тех из них, кто от приватизации отказался либо дал согласие на приватизацию в пользу иного лица. Для этого у продавца запрашивается выписка из Домовой книги и определяются все лица, зарегистрированные в квартире на момент приватизации. Если квартира оформлена не на всех, значит, кто-то отказался от приватизации.
  2. В этом случае выясняется, кто из отказавшихся лиц зарегистрирован в квартире на момент ее продажи покупателю. При наличии таких лиц рекомендуется отказаться от сделки, поскольку данные лица сохраняют бессрочное право пользования и должны быть указаны в договоре купли-продажи. Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования также невозможно, кроме как по их добровольному желанию.
  3. Если же никто из них уже в квартире не прописан, то риски существенно снижаются, поскольку лицо скорее всего реализовало право пользования на иное жилье. Желательно по возможности уточнить факт наличия регистрации данных лиц в другом жилье.

Да, теоретически риск признания таким лицом своего права пользования и договора купли-продажи незаключенным сохраняется, поскольку право пользования квартирой не прекращается со снятием с регистрации, но, во-первых, у данного лица вряд ли будет интерес оспаривать договор для признания своего права пользования квартирой, поскольку кроме права пользования такое оспаривание никаких преимуществ не дает, а лицо уже имеет иное место жительства.

Во-вторых, в данном случае уже появляется надежда в суде доказать, что нарушения интересов такого лица не происходит и право пользования прекратилось с даты регистрации по новому адресу.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования. Наличие несовершеннолетних, родившихся до приватизации

Наличие несовершеннолетних, родившихся до приватизации, но не включенных в состав собственников. В части несовершеннолетних, которые имели право на приватизацию, опишем ситуацию подробнее.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования квартирой и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования квартирой.

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ несовершеннолетние имеют право пользования квартирой на правах членов семьи. Также в силу п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их родителей.

Таким образом, не включение в договор о приватизации детей, даже не зарегистрированных в квартире, может повлечь наделение данных лиц бессрочным правом пользования квартирой, что повлечет признание договора купли-продажи с покупателем незаключенным, так как в нем не будет указано лицо, сохраняющее право пользования квартирой, что является существенным условием договора.

Иногда родители намеренно выписывают несовершеннолетних из квартиры или не вписывают в квартиру, чтобы оформить квартиру только на себя и продать без получения разрешения органа опеки и попечительства. Это влечет риск оспаривания в двух случаях:

  • при разводе супругов или ином конфликте, если один из супругов остается недовольным продажей квартиры, например, супруг продал квартиру, но деньги за нее скрыл, — в этом случае второй супруг может искать основания для возврата квартиры
  • при отсутствии у несовершеннолетнего иного жилья и выявлении данного факта органом опеки и попечительства.

В связи с этим рекомендуется также выяснять факт рождения детей в период, предшествующий приватизации, улиц, которые были зарегистрированы и имели право на приватизацию. Для этого проверяется выписка из Домовой книги на предмет наличия несовершеннолетних, а также паспорта всех лиц, которые стали собственниками квартиры по приватизации либо отказались от приватизации.

Практически исключает риски покупателя в этой ситуации:

Оформление квартиры в пользу всех проживающих:

  • оформление квартиры в пользу всех проживающих
  • отсутствие несовершеннолетних, не включенных в число собственников;
  • истечение срока исковой давности;

Страхование титула (риска потери права собственности):

  • получение подтверждения, что лицо, отказавшееся от приватизации, проживает в другом месте;
  • выписка из квартиры всех лиц до подписания договора купли-продажи.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Источник: http://laww.ru/vyselenie-iz-kvartiry-lic-s-bessrochnym-pravom-polzovaniya.php

ПравГид
Добавить комментарий