Ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости. Как не

Ликвидность недвижимости

Большинство людей покупают дома и участки для собственного проживания и редко оценивают ликвидность своего приобретения.

Однако в жизни случается всякое, и порой необходимо свой дом или участок продать максимально быстро и дорого.

И вот тут-то и возникает разрыв — по одним объектам десятки звонков и просмотров, а по другим — ни одного. Это и есть ликвидность, проще говоря — это оценка рынком нашей недвижимости.

Сам термин «ликвидность» заимствован из экономики и девелоперских инвестиций, и все чаще используется в качестве характеристики коммерческой привлекательности объектов. Два экономических кризиса за последние 10 лет показали, что недвижимость не всегда растет, но и может падать в цене.

Динамика цен на жилье в Московском регионе 2000-2018 гг

Источник: irn.ru

Фактор ликвидности особенно важен в элитной недвижимости и доходных домах, которые покупают под арендный бизнес. Для среднего класса основная задача состоит в том, чтобы не «нарваться» на неликвид. Поэтому одни клиенты ставят перед риэлтором задачу поиска объекта, стоимость которого будет расти. Другие хотят обезопасить себя от покупки откровенно невыгодной недвижимости.

Как же достичь эти целей, и что нужно учитывать в первую очередь? В этой статье мы постараемся ответить на эти вопросы.

Как подобрать загородную недвижимость, растущую в цене?

Многие покупатели рассматривают новое недвижимое имущество, как инвестицию с умеренной или высокой доходностью. Считается, что квартиры и дома не могут обесцениться настолько, чтобы владелец потерял деньги. Это является правдой только отчасти. В основном – при условии первоначально выгодной покупки.

В отдельных случаях, можно приобрести объект с заранее «раздутой» ценой. В условиях экономического подъема, возможные потери не будут ощутимы, но при падении рынка недвижимости — снижение цен на такие объекты может быть очень существенным. Считается ли это «неликвидом»?

Наши эксперты считают, что «да». Такие дома, дачи или участки — это неликвид, и только неопытные риэлторы и владельцы, сделавшие неудачную покупку, будут утверждать обратное. Как правило, ошибочное приобретение списывается на колебания рынка. Однако, это неправильно, так как клиент фактически потерял на сделке деньги и время.

Как не ошибиться при выборе варианта?

При подборе недвижимости, важно учесть десятки факторов и параметров: от объема рынка до индивидуальных характеристик. Например, считается, что квартира в новостройке из эконом-сегмента является самым выгодным вложением. В большинстве случаев, это действительно так, но только не в районах с престижной дорогой недвижимостью.

Более высокая стоимость, при избыточно большом предложении квартир, может снизиться на 30-50%. В этом случае, такую инвестицию однозначно можно считать невыгодной. Если в вашем городе наблюдается такая тенденция, то имеет смысл подбирать дешевые квартиры под ремонт. Тогда стоимость вложений будет не выше цены квартиры при падении рынка.

Удачной сделкой можно считать только ту покупку, которая сохранила или увеличила свою стоимость.

Как это можно сделать:

  1. покупайте дома и/или участки только в перспективных районах;
  2. стоимость покупки должна соответствовать рынку, еще лучше если она окажется ниже его;
  3. обращайте внимание на окружение дома и район, в котором находится поселок;
  4. обдуманно отнеситесь к ремонту (например, интерьеры с дизайнерским оформлением, выполненным «под ключ», при нормальной стоимости предложения, всегда находят своего покупателя).

Лучше всего нанять хорошего риэлтора, обладающего знанием района и чутьем в поиске недвижимости. Опытный агент уже знает все объекты и застройщиков, подводные камни, поделится с вами ценной информацией и поможет отсеять до 90% неликвида. Однако вопрос цен лучше всего учитывать самостоятельно — это ваши деньги и только вам решать стоит ли тот или иной дом этих денег или нет?

Некоторые застройщики слишком приукрашают свои поселки в рекламе и умышленно завышают цены на дома, подстегивая ажиотаж. Поэтому важно, чтобы вы понимали хотя бы примерный расклад цен в этом районе / классе поселков, по сравнению с конкурирующими предложениями, и могли адекватно вести торг.

Покупая квартиру — риск нарваться на неликвид гораздо меньше, чем при покупке загородного дома. Если квартиры — продукт стандартизированный (есть серии домов, типовые планировки, одинаковая технология строительства), то частные дома — нет.

Каждый поселок, каждый участок, каждый коттедж уникален по своему, и в этом важно разбираться.

Например, поселок может плохо управляться, участок может находиться в низине и затапливаться, а дом — из рук вон плохо построен из самых дешевых материалов.

Если вы решили купить загородную недвижимость, изучите как можно больше информации. Застройщик, видя вашу неопытность, может воспользоваться этим и продать вам «неликвид».

При самостоятельном выборе, придерживайтесь основных советов. При прочих равных, отдавайте предпочтение:

  • хороший район;
  • хорошую транспортную доступность;
  • низкую стоимость;
  • удобное расположение;
  • хорошее окружение – инфраструктура, парки, экология;
  • качественные материалы в строительстве;
  • хорошую управляющую компанию.

Объекты, сочетающие эти особенности, обычно, высоколиквидны. Но чтобы понять почему, определимся в терминах.

Ликвидность и доходность

Эти два термина часто рассматривают в совокупности как недвижимость, растущую в цене. На самом деле, ликвидным считается тот объект недвижимости, который можно всегда продать не ниже первоначальной стоимости или с ее приростом в 10-15%.

Доходными считаются объекты, растущие в цене. Приобрести их можно на фоне растущего тренда. Очень часто, речь идет о быстровозводимых новостройках, цена на которые вырастает к моменту сдачи на 80-100%.

Можно также говорить о покупке апартаментов (в перспективных районах новой застройки при изменении генплана города). В любом случае, недвижимость на стабильном рынке просто так не растет.

У всего есть свои предпосылки.

Доходность может оцениваться из расчета рентных доходов, обеспечивая покупателю ежемесячный приток средств за счет аренды. В удобных и востребованных районах получение прибыли от сдачи в наем недвижимости более выгодно, чем ее продажа.

Итак, при поиске варианта, задачу-минимум можно сформулировать следующим образом:

  1. стоимость реализации, при экспресс-продаже, должна быть не меньше цены приобретения;
  2. при продаже можно получить доход, как минимум 10-15%;
  3. дом, таунхаус или участок перспективны для сдачи в аренду.

Подбирайте объект, учитывая, как вы будете возвращать денежные средства или получать прибыль. В отдельных случаях, выбранный вариант может быть ликвидным и одновременно доходным.

На ликвидность также влияют:

  • скорость заключения сделки;
  • определенность с продажей в любой выбранный момент;
  • стоимость оформления.

Обратите внимание, что по статистике среди активов для инвестиций в России, недвижимость находится лишь на 4-ом месте, поэтому не является наиболее благоприятным способом вложения средств.

Как избежать неприятностей при покупке и приобретения неликвида?

Чтобы избежать невыгодной покупки, нужно разбираться не только в тонкостях самой недвижимости и ее месторасположения, но также проверять юридическую чистоту документов, а также условия проживания потенциальных будущих владельцев. Важно и соответствие объекта продажи выбранному сегменту.

Для эксклюзивной недвижимости в Подмосковье учитывают:

  • расположение относительно МКАД;
  • уровень и известность поселка;
  • проживание по соседству VIP персон.

Для среднестатистической недвижимости, важными характеристиками, дополняющими адекватную цену, будут:

  • транспортная доступность;
  • планировка;
  • архитектурные достоинства;
  • наличие внутренних коммуникаций поселка, недорогие коммунальные платежи;
  • система охраны;
  • места для отдыха и прогулок с детьми;
  • близость школы и детского сада и другие;
  • общая благоустроенность и заселенность.

Как видно, список критериев «ликвидности» для разных категорий недвижимого имущества существенно отличается.

Чтобы избежать покупки неликвида, обязательно проверяйте и сверяйте все документы. Задавайте как можно больше вопросов. Если у объекта есть «история» (было несколько собственников) — уточняйте про них все «от» и «до». Возможно, что имел случай развода между супругами, или кто-то прописан, или кто-то не вступил в наследство и т. п.

Для домов и квартир, находящихся в солидарной собственности, попросите присутствие, на заключении договора о намерениях, всех владельцев. Поинтересуйтесь работой коммунальных служб и другими особенностями управления интересующего поселка.

Несколько дополнительных советов покупателям

Поставьте себя на место требовательного покупателя, которому уже вы будете реализовывать свой дом, и составьте список характеристик для определенного сегмента рынка.

При этом учитывайте, что довольно плохо продаются:

  • не облагороженные дома и квартиры, с плохой отделкой;
  • построенные по устаревшим проектам;
  • находящиеся в удаленных районах и имеющие высокую цену;
  • коттеджи и участки, не подключенные к сетям коммуникаций;

Приобретая недвижимое имущество, в первую очередь, ориентируйтесь на удобство для собственного проживания, а уже потом на ликвидность. Даже если вы прогадаете, то удовольствие от жизни в таком доме компенсирует для вас возможную волатильность рынка и потери.

Добротные дома и квартиры, с продуманным авторским интерьером, имеющие современные инженерные коммуникации, всегда пользуются спросом, при адекватной цене продажи, в любом районе.

При покупке недвижимости для заработка, безопасней подбирать объекты на растущем рынке. Обычно речь идет о новостройках, приобретаемых на этапе строительства, и реализуемых сразу после сдачи дома. В загородном сегменте наиболее доходным считается строительство дома на участке с целью его перепродажи.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/likvidnost-nedvizhimosti-kak-ne-kupit-nelikvid/

Ликвидность квартир (или реализуем имущество быстро)

Ликвидность недвижимости

Применяемый в экономике термин «ликвидность», широко используется и в сфере недвижимости. Слово пришло к нам из латинского языка, переводится как «текучий» и обозначает способность недвижимого имущества быстро продаваться.

Оценивая недвижимость, выставленную на продажу, специалисты дают характеристики и ее ликвидности. Недвижимое имущество может быть ликвидным, малоликвидным или неликвидным. Давайте разберемся в значениях этих слов.

В экономике существует такой термин, как ликвидность. Слово заимствовано из латинского языка, дословный перевод его – «жидкий» или «текучий».

Ликвидными называются активы, в том числе и недвижимое имущество, которые реализуются в короткие сроки по рыночной цене.

Какие же характеристики жилья позволяют отнести его к категории ликвидный и можно ли как-то повысить ликвидность продаваемой квартиры.

Что является ликвидом?

Определение «ликвидный» в области продажи квартир, коттеджей, загородных домов никаким образом не соотносится с качественными характеристиками жилья.

Например, запущенные квартиры в плохом состоянии, требующие капитального ремонта, или жилье на первом или последнем этаже, или хрущевки в старых панельных домах – это более ликвидный товар, нежели элитные квартиры в новостройках.

Почему? Да потому что его легче продать; и, как подтверждают профессионалы в области недвижимости, такой товар пользуется наибольшим спросом и реализуется быстрее. А вот чтобы продать элитку, нужен не один месяц, а то и год. Этот факт подтверждает такое явление, как «аукционы», устраиваемые собственниками жилья.

Например, на хрущевки, которые являются относительно недорогим жильем, хозяин квартиры в ходе сделки может увеличить цену, если на квартиру найдется сразу несколько желающих. Конечно, если бы такое жилье не пользовалось определенным спросом, ни о каком повышении цены и речи бы идти не могло.

Сроки на экспозицию ликвидного жилья

Ликвидная недвижимость реализуется в примерно установленные сроки, которые назовет вам любой опытный риэлтор.

Для каждой категории жилья – экосегмент, квартиры бизнес-класса или элитное жилье – можно установить примерные временные рамки, в которые продается та или иная недвижимость.

Здесь все зависит от ценовой категории: понятно, что более дешевое жилье продается и легче, и быстрее, т.к. количество покупателей на него больше.

Есть разница между тремя миллионами и пятьюдесятью? Безусловно! Поэтому, если апартаменты продать в течение нескольких месяцев, да еще по докризисной стоимости, — это достаточно быстро.

Понятие об оптимальных сроках, касающихся продажи жилья, с момента наступления кризиса поменялись, а именно, выросли примерно вдвое. Поиск покупателя на недвижимость на вторичном рынке составлял до кризиса пару месяцев, в новостройке – месяца три-четыре. Время экспозиции для квартир бизнес-класса составляло полгода, и год для элитного жилья. Сейчас эти цифры смело можно умножать на два.

Некоторые характеристики ликвидной недвижимости

К критериям, которые повышают ликвидность продаваемого жилья, относятся следующие:

  • привлекательная цена,
  • близость к метро,
  • развитая инфраструктура,
  • тихое место,
  • хорошее состояние квартиры (в первую очередь – для эконом-класса).

Для элитного жилья большим плюсом будет живописный вид из окна, подземная парковка, достойные соседи. К минусам следует отнести расположение в промзоне, первый этаж, окна, выходящие во двор – «колодец».Если анализировать рынок продаж, то в числе лидеров, продаваемых в нелегкое для экономики время, оказались такие квартиры:

  • Квартиры в спальных районах, имеющие небольшую площадь.
  • Одно-двухкомнатные квартиры в хорошем состоянии с удобной планировкой и большой кухней, расположенные недалеко от метро.
  • В новых домах лучше раскупаются двухкомнатные квартиры эконом-класса площадью 49-55 кв.м.
  • В эконом-сегменте – двух-трехкомнатные квартиры размером от75 до 110 кв.м.
  • А также спросом пользуется элитное жилье, не превышающее 175 кв.м.

Как повысить ликвидность: советы эксперта

Если такие характеристики, как район, расположение, планировка поменять нельзя, то изменить внутреннее состояние квартиры вполне в ваших руках. Придав жилью товарный вид, тем самым повысив его ликвидность, вы сможете быстрее найти своего покупателя.

В первую очередь, стоит навести в квартире порядок, вымыть окна, исправить сантехнику, ликвидировать следы протекания, если таковые имеются. В некоторых случаях придется сделать небольшой косметический ремонт. Но в этом случае цель всегда оправдывает средства.

Квартира не должна быть сильно загромождена, это смазывает впечатление, ведь комнаты кажутся меньше. Самое время избавиться от лишних ненужных вещей. Убрать лестничную площадку тоже не помешает.

Время для просмотра квартиры потенциальными покупателями лучше назначать такое, когда большинства членов семьи нет дома: все на работе или в школе. В крайнем случае, можно отправить своих домашних на прогулку или в магазин. А когда придут люди, включите приятную музыку, она поможет заглушить разговоры соседей и шум, доносящийся с улицы.

Источник: http://xn--h1afidekj.xn--p1ai/articles/article-id-395

Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

Ликвидность недвижимости

1 февраля 2016

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.

Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл.

, то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

1Деньги
2Ценные бумаги
3Ценные металлы
4Недвижимость
5Предметы искусства

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

  • высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
  • сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
  • продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
  • фиксированное местоположение;
  • цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки;
  • сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей.

Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости.

Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

  • скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
  • расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
  • неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Местоположение— близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры;— низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района;— низкая безработица;— хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
Ситуация на рынке— превышение спроса над предложением;— высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок);— доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость);— устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).
Характеристики объекта— небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий);— удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого);— обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).
Прочие факторы— информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность;— сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до 12 недель);— сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность);— сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости — превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

  • требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
  • меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
  • пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости — квартиры в лучших районах Берлина. Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

1Жильё
2Стрит-ритейл в крупных городах
3Офисы
4Торговые центры, отели
5Незавершённое строительство

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность.

Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать.

Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты — они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»

Источник: https://tranio.ru/articles/likvidnost_obekta_nedvizhimosti_-_chto_eto_takoe_i_kak_ee_ocenit/

Оценка ликвидности залоговых объектов с учетом территориального местоположения

Ликвидность недвижимости

15 января 2015

Непростая ситуация на финансовых рынках, изменение ключевой ставки ЦБ, естественно, не может не повлиять на изменение стоимости недвижимости.

О том, что ждет рынок недвижимости, размышляет Михаил Валерьевич Штань, руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости».

О рисках

Если на монотонно растущем рынке, банки, страховые компании, заемщики были уверены в том, что «завтра» стоимость недвижимости будет выше, чем «сегодня» и практически любая недвижимость находила своего покупателя, то в настоящее время ситуация кардинально изменилась. Что произойдет на рынке недвижимости?  Насколько поднимется ставка по кредитам, пересечет ли ставка по ипотеке психологический предел в 15%? Какой тип недвижимости будет более востребованным, а какой потеряет привлекательность?

В таких условиях неизбежно увеличение уровня рисков, связанных с обеспечением кредитных обязательств и, соответственно, возрастают требования к оценке качества залоговых портфелей банков.

Тем не менее при принятии решения о залоге объектов недвижимости  акцент делается исключительно на определении рыночной стоимости объекта, несмотря на то что Федеральными стандартами оценки наряду с определением рыночной стоимости предусмотрено и определение срока экспозиции (п.12 ФСО 1, п.п.

6,9 ФСО 2),  к сожалению, не являющееся обязательным, аналогично определению рыночной стоимости, и совершенно не уделяется внимание оценке ликвидности залога.

Так же следует отметить, что единого алгоритма определения ликвидности нет.

Чаще всего степень ликвидности определяется эмпирически, субъективно, в лучшем случае исходя из анализа рынка/сегмента рынка, к которому относилась оцениваемая собственность.

В результате менеджмент банков имеет представление только о количественных параметрах, в то время как качество залогового портфеля, в том числе его ликвидность, остается неизвестной.

О ликвидности

Существует множество формулировок понятия «ликвидность», но все они сводятся к описанию следующих отличительных свойств:

1. Ликвидность – это мера быстроты конвертации неденежного актива в деньги (по определению, максимально ликвидный актив), следовательно, мера ликвидность непосредственно связана со сроком экспозиции.

2. Ликвидность – это мера уровня  соответствия рыночных потребностей в объектах, обладающих совокупностью потребительских свойств, востребованных рынком и свойств объекта, выставляемого на рынок. Т.е. совокупность полезных свойств объекта, присущих объекту, делает его востребованным на рынке, а спрос на него напрямую связан с его ликвидностью

3. Ликвидность – это мера емкости рынка, т.е. показатель, определяющий  количество объектов недвижимости, которое может поглотить рынок при определенных условиях за какой-то промежуток времени без значительного колебания цен (т.е.

сделки совершаются по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Таким образом, в определении ликвидности связываются три параметра:

1. рыночная стоимость (как база для определения залоговой стоимости);

2. срок экспозиции;

3. емкость рынка.

Резюмируя все вышесказанное, можно дать следующее определение ликвидности:

Под ликвидностью понимается вероятность  выбытия объекта по данной стоимости в данный срок экспозиции при данном соотношении емкости и насыщенности рынка.

Некоторая громоздкость этого описания компенсируется возможностью производства на ее основании расчетов и получения количественной оценки ликвидности.

О методике и технологии расчета

Поясним это на максимально упрощенном примере.

Насыщенность рынка – 100 единиц равноценных объектов.

Емкость рынка – 3 единицы в месяц.

Срок экспозиции – 4,5 месяца.

Рыночная стоимость единицы – 100 тыс. рублей.

Мы выставляем на рынок 1 равноценный объект, т.е. насыщенность рынка увеличилась и стала 101 объект, но емкость рынка от этого не возросла.

Следовательно, ликвидность объекта недвижимости, т.е. вероятность его реализации по рыночной стоимости в 100 тысяч рублей составит 3/101=2,97% при наиболее вероятном сроке экспозиции 4,5 месяца.

Развитием данной методики могут являться следующие варианты расчета ликвидности:

  1. Переходя к большей детализации и уточнению расчетов, связанными с необходимостью учета вероятностного характера как рыночной стоимости, так и срока экспозиции, можно просчитать варианты (сценарии) реализации, исходя из среднеквадратичных отклонений указанных величин, исторических колебаний как насыщенности рынка так и емкости, а также, что немаловажно, структуры времени ожидания (т.е. времени, в течение которого каждый из 100 объектов (по приведенному выше примеру) находится на рынке, поскольку объекты, экспонирующиеся продолжительное время, имеют более высокую вероятность продажи, вследствие ознакомления с ними большей аудитории потенциальных покупателей).
  2. Еще более продуктивным для определения ликвидности объекта недвижимости является метод, учитывающий территориальное местоположение объекта. Объект выходит на рынок не в городе, а в определенной территориальной точке с определенным окружением, т.е. в границах определенного территориального участка, обладающего индивидуальным набором, присущим только этой территории значений насыщенности, емкости,  средней рыночной стоимости и среднем сроке экспозиции. Знание этого индивидуального набора значений существенно сужает неопределенность расчетов, поскольку набор охватывает не средние по городу параметры, не в целом по рынку, а по достаточно малой территориальной единице, что сужает область расчета и, следовательно, повышает его достоверность.
  3.  Также, основываясь на изложенном выше как определении ликвидности, так и технологии ее расчета, возможен расчет вариантов продаж при снижении стоимости (например, при вынужденной продаже).  Снижение стоимости, по существу, это перевод данного объекта с данным набором потребительских качеств (полезности) в более низкую ценовую группу. Понижая стоимость мы увеличиваем емкость рынка, которую упрощенно можно рассматривать как суммарную емкость рынка (в количественном измерении) по рыночной стоимости, связанной с данной полезностью и емкость (также в количественном отношении), по более низкой рыночной стоимости.

Технически, указанные выше варианты расчетов реализуются путем разбивки городской территории на совокупность равных по площади ячеек (равенство по площади дает возможность соизмерения результатов по отдельным ячейкам).

Каждой ячейке приписывается  массив индивидуально определенной для данной ячейки информации (средняя цена, средняя плотность предложений, количество предложений и т.п.). Таким образом, формируется фрейм (англ.

 frame – каркас или рамка; в самом общем случае обозначение структуры, содержащей некоторую информацию).

Применяя указанный выше метод можно определить ликвидность для каждого фрейма (территориальной ячейки), отобразив полученные результаты на карте города, можно увидеть распределение ликвидности определенного типа объектов по городской территории. Этот метод получил название «фреймового метода» (подробнее о нем – на сайте statrn.ru).

Данный метод расчета, связанный с учетом территориального местоположения, позволяет рассчитать ликвидность портфельных инвестиций (залоговых портфелей и т.п., имеющих индивидуальную структуру).

А именно – расчет ликвидности по группе залоговых объектов, включенных в одну ячейку городской территории, производится отдельно для каждой территориальной ячейки.

Но в результате объединения итогов будет получен массив значений, дающий представление как о распределении ликвидности отдельных составляющих портфеля по городской территории, так и о ликвидности портфеля в целом, т.е.

не только прогнозное значение суммы, которая будет выручена при возможной реализации имущества в будущем, в условиях проведения определенной правовой процедуры, но и наиболее вероятный срок экспозиции как для отдельной территориальной ячейки, так и для всего портфеля в целом.

Все расчетные данные для определения ликвидности наиболее распространенных типов залоговых объектов рынка оценки недвижимости г. Екатеринбурга, а также более полную информацию о методиках и технологиях расчетов можно получить на statrn.ru.

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/31-otsenka-likvidnosti-zalogovyh-obektov-s-uchetom-territorialnogo-mestopolozheniya-

Ликвидность недвижимости: формула выгодных инвестиций

Ликвидность недвижимости

Вы никогда не задумывались, почему некоторые квартиры, попав в базу риэлторов, продаются очень быстро, а другие – висят в базе по несколько месяцев? Причина – в ликвидности конкретного объекта.

Если вы собираетесь вкладывать деньги в недвижимость, то сначала необходимо узнать, насколько ликвидной будет приглянувшаяся квартира.

Давайте выясним, какие квартиры в Москве являются самыми ликвидными, а какое жилье в столице перешло в категорию неликвида.

Если вкратце, то ликвидность квартиры – это возможность быстро и выгодно ее продать. Инвестиции в недвижимость предполагают не просто приобретение недвижимости с целью проживания в ней. Чем меньше времени требуется на то, чтобы в случае необходимости продать жилье, тем ликвиднее данная квартира.

Вложения в жилую недвижимость можно назвать ликвидным активом: спрос на качественные квартиры есть даже во время кризиса.

Найти желающих приобрести элитную квартиру в Москве гораздо проще, чем уникальную скульптуру или картину – ими интересуются чаще всего только коллекционеры.

Именно поэтому большинство аналитиков рекомендуют инвестировать свободные деньги не только в зарубежную курортную недвижимость, но и в российскую.

Но следует отдавать отчет, что не любое жилье является одинаково ликвидным: дальняя дача в клубном поселке Подмосковья может дорого продаться буквально за одну неделю, а квартира в дешевой новостройке Москвы ждет своего нового владельца несколько месяцев.

Ликвидность района

Оценивать ликвидность жилья необходимо начинать с анализа его местоположения.

  • Экология. Если говорить о квартирах в Москве, то наибольшая ликвидность у недвижимости, расположенной в экологически чистом районе;
  • Транспортная доступность. В первую очередь – близость к метро. Продать квартиру в Москве в районе, где нет метро, значительно сложнее. Улица, на которой находится объект недвижимости, не должна быть загазована; сильно загруженные трассы снижают ликвидность.
  • Развитая инфраструктура (школы, детские сады, супермаркеты, поликлиника в шаговой доступности).
  • Структура жилого фонда. Котируются районы, в которых преобладают современные московские новостройки как эконом-класса, так и относящиеся к элит-классу. Кварталы, застроенные старыми пятиэтажками, практически не интересуют покупателей.

Самые востребованные районы Москвы

Легче всего продаются квартиры, которые находятся в районе Кутузовского проспекта, на Воробьевых горах. Традиционно востребована недвижимость, находящаяся на западе, северо-западе и юго-западе Москвы (Строгино, Кунцево, Крылатское и т. д.)

Элитная недвижимость, находящаяся в центре (лучше, если дом включен в так называемую «Золотую милю»), тоже без проблем находит своего покупателя.

Удачный с точки зрения ликвидности район Москвы для покупки элитной недвижимости – Хамовники. Квартал реконструируется, в нем уже построено несколько престижных жилых комплексов.

Ликвидные районы существуют и на менее раскрученных направлениях. Юг и юго-восток столицы относят к округам, которые, мягко говоря, причисляют к проблемным с точки зрения благоустройства и экологии. Но все не так однозначно.

Сокольники и Новые Черемушки эксперты по недвижимости относят к востребованным районам Москвы. Они расположены относительно недалеко от центра, отличаются развитой инфраструктурой, поэтому их ликвидность с точки зрения покупки жилья не вызывает сомнений.

На юго-востоке Москвы лучше всего приобретать московскую недвижимость в Люблино и Марьино.

Вы не ошибетесь, если решите купить квартиру в Теплом Стане, Измайлово, Чертаново, на Беговой и в районе метро Аэропорт.

Что повышает ликвидность района

Не весь район бывает одинаково ликвидным с точки зрения транспортной развязки и инфраструктуры. Шаговая доступность до метро – большое преимущество. Вокруг станций метро всегда кипит жизнь: рестораны, супермаркеты, салоны красоты, химчистки и т. д.

Ликвидность таких кварталов способны понизить только два фактора: преобладание старого жилого фонда и расположенные в непосредственной близости крупные заводы. Ликвидность недвижимости повышает расположенная по соседству парковая зона.

Ликвидность двора и дома

Даже в самых востребованных районах Москвы встречаются неликвидные дома. Ликвидность здания принято оценивать по следующим параметрам: год постройки, особенностей типового проекта, из какого материала оно построено. Самые ликвидные – монолитные и кирпичные дома.

Панельные дома котируются меньше. Если хотите купить квартиру в панельном доме с целью инвестиций, то учтите, что чем выше этажность здания, тем лучше. Популярнее всего современные серии. Затем – 9- и 12-этажные панельные высотки. Меньше всего пользуются спросом пятиэтажки.

Кирпичные дома предпочтительнее панельных, а современные востребованы больше, чем относящиеся к старому жилому фонду.

Дом, построенный 30-40 лет назад, характеризуется изношенными коммуникациями, подъезды, как правило, нуждаются в капитальном ремонте. Квартира в таком доме может привлечь покупателя только существенно сниженной стоимостью.

Исключение из этого правила – сталинские дома, они по-прежнему ценятся на московском рынке недвижимости.

Есть интерес и к панельным пятиэтажкам-хрущевкам. Они привлекают покупателей возможностью получить качественное современное жилье при расселении. Но тут есть свои подводные камни: снос здания может затянуться на неопределенное время. К ликвидным в этом случае можно отнести только те дома, у которых срок сноса уже точно известен.

На ликвидность кроме характеристик здания влияет еще множество разных факторов: состояние лестничных площадок и подъезда в целом, наличие грузового лифта, удобная парковка, детская площадка, прогулочная зона и т. д.

В сегментах «бизнес» и «премиум» желательно, чтоб присутствовал подземный паркинг, охраняемый закрытый двор. Для элитных квартир имеет значение и количество квартир в доме, идеален – клубный вариант, не более 2 квартир на этаже.

Важное примечание: характеристики дома имеют значение в первую очередь для многокомнатных квартир.

Для однокомнатных и двухкомнатных квартир эти параметры имеют меньшее значение, поскольку именно квартиры маленького метража больше всего востребованы у покупателей на рынке недвижимости Москвы.

Если цена не является заоблачной, то квартира в данном сегменте реализуется максимум за 3-4 месяца, при этом неважно в каком районе и доме она находится.

Ликвидность квартиры

Ликвидность квартиры принято определять исходя из следующих параметров:

  • на каком этаже расположена;
  • общая площадь;
  • размер и планировка санузла и кухни;
  • высота потолка;
  • удобство планировки в целом;
  • наличие и количество балконов и лоджий.

Наиболее важна площадь квартиры: она должна соответствовать заявленной категории. Для эконом-класса и комфорт-класса наиболее востребованы квартиры:

  • однокомнатная квартира (37-42 м2);
  • двухкомнатная квартира (54-64 м2);
  • трехкомнатная квартира (70-85 м2).

Предпочтительны квартиры, имеющие стандартную планировку и метраж. Легче найти покупателя на двухкомнатную квартиру площадью 55 м2, чем однокомнатную, имеющую тот же метраж.

На ликвидность квартиры в немалой степени влияют этаж, на котором она находится, высота потолков и метраж кухни. Под кухню должно быть отведено минимум 8 м2, оптимально – 10-12 м2. Высота потолка – не меньше 2,7 м.

Снижается ликвидность квартир, расположенных на первом и последнем этажах. Также есть проблемные угловые квартиры.

Ликвидность недвижимости уменьшают комнаты, расположенные вагончиком, деревянные и смешанные перекрытия, вид из окна на оживленную автомагистраль, сидячие ванны.

Юридическая чистота квартиры – важное условие ликвидности недвижимости. Поэтому если история у квартиры запутана, собственники менялись несколько раз и не представляется возможность проверить все сделки купли-продажи с этой недвижимостью, то эти обстоятельства снижают ее ликвидность.

Квартиру даже в проблемном округе Москвы гораздо легче продать, если она имеет опрятный вид и не нужно в срочном порядке менять сантехнику, окна, двери. Необходимость капитального ремонта – существенный минус для недвижимости, если только она не продается по бросовой цене.

Резюме сайта «Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости»: быстрее реализуются квартиры эконом-класса, потому что покупатели к ним выдвигают минимум требований. Чем выше класс недвижимости, тем больше всевозможных характеристик влияет на ликвидность.

В элит-классе остаются востребованными так называемые видовые квартиры. Для инвестиций не стоит вкладывать деньги в многокомнатные квартиры, которые находятся в спальных районах, где метро планируется построить только в отдаленной перспективе.

Будет сложно найти покупателя на дорогую квартиру, расположенную в непрестижном районе Москвы.

В целом ликвидность московской недвижимости не вызывает сомнений.

Марина Ердякова (Aqvamarin)

© 2009 — 2019, Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости. Все права защищены.
При копировании и републикации статьи сохранение авторства и активная и НЕ закрытая ссылка на сайт http://mestopodsolntsem.ru обязательны.

Источник: http://mestopodsolntsem.ru/likvidnost-nedvizhimosti-formula-vygodnykh-investiciy/

ПравГид
Добавить комментарий