Нежилые помещения в новостройках и жилых домах

Нежилые помещения в новостройках и жилых домах

Нежилые помещения в новостройках и жилых домах

Современные новостройки в обязательном порядке имеют нежилые помещения, которые не предназначены для проживания. В основном они расположены на первых и цокольных этажах жилых домов. Там обычно находятся магазины, салоны красоты, отделения банков, аптеки и медицинские центры. Реже в них располагаются офисы и представительства, службы быта и другие организации и предприятия.

Такие коммерческие площади в новостройках могут находиться в собственности как жителей данного дома, так и принадлежать любым другим физическим или юридическим лицам.

Статистические сведения гласят, что около 80% всех нежилых помещений в высотных зданиях принадлежат непосредственно жильцам этих домов.

Связано это с тем, что только им наиболее понятно, какой спрос на определённого рода бизнес именно в этом районе.

Например, в столичном районе «Золотой мили» есть новостройка, каждый житель которой владеет каким-либо нежилым помещением, имеющим в среднем площадь 70 кв.м.

Стоит отметить, что в большинстве своем там проживают бизнесмены, юристы, представители шоу-бизнеса и бывшие чиновники.

Для организации бизнеса идеальными считаются нежилые помещения в новостройках, которые расположены на 1 этаже, имеют отдельный вход, электромощности из расчета 0,2 кВт на 1 кв. м. и высоту потолков 3-3,2 метра.

Аренда или собственность?

Если рассматривать непосредственно покупку нежилого помещения в новостройке, то важно определиться с тем, приобретаться помещения будет в уже выстроенном и сданном в эксплуатацию здании, или в ещё строящемся доме. Конечно же, до момента окончания стройки цена будет на 30-40% дешевле, например как в ЖК Крепостной Вал в Ростове-на-Дону.

Но в этом случае есть риск, что в случае заморозки строительства или ещё того хуже, банкротства застройщика, возврат вложенных денег практически не возможен. Это связано с тем, что закон защищает лишь дольщиков, приобретающих жилье, а на нежилые площади сила такого закона не распространяется.

Если есть желание организовать бизнес на первом этаже новостройки, то совсем не обязательно становится собственником определенной территории. Гораздо проще взять ее в аренду.

Возьмем, для примера, типовой строящийся комплекс в Подмосковье. Стоимость арендной платы коммерческих площадей в нем будет стоить около 1000-2000 руб. за 1 кв. м. в месяц. Если учесть, что ремонт обойдется в районе 10000 руб. за кв. м., то не сложно подсчитать рентабельность вложения средств в аренду площади. Возьмем за предполагаемый доход 24000 руб. в год с каждого кв.м.

В итоге получается, что за 4 года полностью окупятся все расходы на ремонт и аренду. А чтобы купить нежилое помещение в новом доме в Подмосковье, необходимо будет потратить от 50 тыс. и до 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость коммерческой недвижимости в Москве обойдется ещё дороже: от 150 и до 500 тыс. руб. за 1 кв.м.

Нежилые помещения в жилых домах

Современные новостройки проектируются таким образом, что на первых этажах все помещения нежилые. Однако прежде дома строились иначе и на первых этажах тоже находились квартиры.

Сейчас очень часто такие квартиры переводят в нежилой фонд, с возможностью использования их в коммерческих целях.

Но для осуществления процедуры перевода необходимо чтобы жилище соответствовало определенным требованиям:

  • Квартира должна иметь отдельный вход, который будет изолирован от входа в подъезд и лестничных клеток. Если такого входа нет, то должна быть возможность его оборудовать. Чаще всего это делается из оконного проема или балкона.
  • Это должно быть полностью изолированное помещение, которое не является частью какого-либо целого объекта.
  • В такой квартире никто не должен быть зарегистрирован.
  • Жилище должно быть расположено на первом этаже высотного дома. Если это 2 этаж или последующие, то перевод возможен лишь в случае, когда под данной квартирой все комнаты тоже нежилые.

Более подробную информацию можно найти в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

Перевод из жилого в нежилое

При переводе в нежилой фонд может возникнуть необходимость перепланировки объекта согласно противопожарных требований и требований санитарных норм.

Консультацию о том, как это сделать следует получить в отделениях пожнадзора и Роспотребнадзора. А по поводу организации отдельного входа обращаться нужно в орган, занимающийся вопросами градостроительства и архитектуры.

После разработки проекта переустройства и получения всех разрешений необходимо будет собрать следующий пакет документов:

  • Заявление о переводе.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Документы БТИ.
  • Проект перепланировки.

Важно отметить, что документы БТИ и правоустанавливающие документы можно не предоставлять, если помещение зарегистрировано в ЕГРП. Уполномоченные органы могут их самостоятельно запросить в соответствующих инстанциях.

Собранные документы нужно будет предоставить в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. О сдаче бумаг выдается расписка. Срок на рассмотрение документов – 45 дней. После принятия решения заявителю выдается один из документов:

  • Уведомление о согласии на перевод помещения из жилого в нежилое.
  • Уведомление об отказе в переводе.

Следующим шагом, в случае необходимости перепланировки, является выполнение всех работ и получение акта приемочной комиссии. И только потом уже можно получить новое свидетельство о праве собственности в территориальном отделении Росреестра.

Цокольный этаж или пристроенное помещение?

Продажа нежилых помещений в новостройках включает в себя реализацию объектов, занимающих цокольные этажи, первые этажи или пристроенные строения. При выборе варианта очень важно учитывать то, для каких целей будет использоваться данная площадь. Далеко не каждое предприятие может быть размещено в жилом доме.

Например, организации общественного питания, могут занимать в жилых домах лишь помещения не более 700 кв.м., в которых число посадочных мест не превышает 50. Они в обязательном порядке должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, причем прием продуктов и сырья может осуществляться лишь с торца здания. К тому же для таких предприятий не подходят подвальные и полуподвальные помещения.

По законодательству РФ, организации, размещающиеся на первых этажах домов не должны, ни коим образом, нарушать покой жильцов данных домов.

Учет коммунальных услуг

Что касается оплаты коммунальных услуг собственниками нежилых помещений, то согласно ПП РФ № 307, ТСЖ для владельцев таких объектов не является исполнителем коммунальных услуг.

В этом случае собственник должен самостоятельно заключить договора со всеми ресурсоснабжающими организациями. Сложностью в данной ситуации является то, что не всегда существует техническая возможность поставлять в подобные помещения услуги, обособленно от жилых помещений здания.

Случается, что приходится даже переносить вывод коммуникаций до счетчиков, которые идут на дом.

Подводя итог, можно сказать, что если есть желание организовать свой бизнес и для этого необходимо купить помещение, то стоит обратить внимание на объекты нежилого фонда, чтобы потом не заниматься оформлением документации и перепланировкой территории. Нельзя сказать, что это очень сложно, но точно занимает время и требует денежных вложений в ЖК Седова.

Как перевести жилое помещение в нежилое.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/nezhilye-pomeshheniya-v-novostrojjkakh/

Покупка коммерческой недвижимости в новостройке: о чем молчат риэлторы

Нежилые помещения в новостройках и жилых домах

Наверное, после совета «Храните деньги в банке» (что уже даже не смешно), вторым по популярности будет рекомендация вкладывать деньги в недвижимость.

Если человек, решивший вложить деньги в недвижимость, трезво смотрит на вещи, то ему очевидно, что сказки продавцов о чудесном увеличении цены в светлом будущем — грубо сляпанная уловка. Со всеми этими «увеличениями», дай бог поспеть за инфляцией.

Основное же, что привлекает опытных инвесторов, это ежемесячный доход с аренды и небольшой срок окупаемости инвестиции.

С этой точки зрения, коммерческая недвижимость в разы эффективнее жилой (подробнее о выборе недвижимости для инвестирования можно прочесть в статье «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход»), а одной из разновидностей инвестирования в нежилые помещения является покупка коммерческой недвижимости в новостройке.

В интернете много написано об этом способе инвестирования. Но большая часть информации исходит от застройщиков и связанных с ними агентств недвижимости. Главный аргумент: «дешево, доступно, значит выгодно». Но когда дело касается своих, трудом заработанных денег, возникает желание подробно разобраться в вопросе, вдруг все не так «выгодно», как рекламируют?

Давайте рассмотрим основные нюансы, связанные с покупкой коммерческой недвижимости в новостройке.

Большинство представленных на продажу помещений не заслуживает внимания

Чаще всего, новостройки — это целые районы, которые вырастают на месте бывших пустырей или ведомственных территорий. Это удаленные от центра участки, не имеющие ничего общего с торговой или деловой частями города. Нормы проектирования обязывают закладывать в проекты жилых домов помещения общественного назначения для предприятий бытового обслуживания.

Вот именно эти помещения, расположенные в «спальном районе» и предлагаются застройщиками в качестве «выгодных инвестиций». Стоят подобные помещения действительно не дорого. Но будущие арендаторы смогут обслуживать только жителей ближайших домов.

Для подавляющего большинства бизнесов это слишком малое количество покупателей (клиентов) и как следствие, арендная плата за подобные помещения мала до слез.

Но как всегда, бывают исключения. Один из крупнейших застройщиков Москвы и ближнего Подмосковья строит гигантское количество жилых домов, предлагая нежилые помещения на первых этажах. Некоторые из этих помещений действительно интересны.

Однажды, найдя неплохие варианты я был неприятно удивлен тем, что именно эти помещения застройщик не продает. Лучшие объекты компания оставляет за собой, и в дальнейшем самостоятельно сдает в аренду. Ну а продает, сами понимаете что…

Рентабельность сильно зависит от срока сдачи дома в эксплуатацию

Предположим, вам удалось найти коммерческое помещение, расположенное в удачном месте. На что теперь следует обратить внимание? Прежде всего на планируемую рентабельность вашей инвестиции. Упрощенно, для расчета рентабельности, годовой доход нужно разделить на общую стоимость недвижимости.

Например, в строящемся жилом комплексе цена квадратного метра нежилого помещения составляет 70 тыс. рублей. Цена аренды торговых площадей в ближайшей округе составляет 1,5 тыс.

рублей за квадратный метр в месяц. При условии, что на ремонт помещения придется потратить приблизительно 10 тыс.

рублей на каждый квадратный метр, общая стоимость помещения получится: 70 000 + 10 000 = 80 000 рублей за квадратный метр.

Потенциальный доход с каждого квадратного метра такого помещения будет 1500 х 12 = 18 000 рублей в год. Предполагаемая рентабельность денежных вложений составит: 18 000 / 80 000 х 100% = 22,5% в год. Неплохо. На первый взгляд.

Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, в котором инвестировали деньги. В реальности момента сдачи дома в эксплуатацию придется ждать от одного до нескольких лет.

И только после этого можно будет отремонтировать помещение и сдать его в аренду.

Предпринимателям бухгалтер больше не нужен!
Автоматизированная система по сдаче отчетности, расчету налогов и зарплаты, выставлению счетов и актов.

К слову, я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда существуют задержки. При этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов. В таблице показана зависимость рентабельности помещения от срока сдачи его в эксплуатацию. Для наглядности подсчитана среднегодовая доходность за пятилетний период.

Из таблицы хорошо видно, что каждый год ожидания сдачи дома в эксплуатацию, вы не получаете 22,5% в год, а недополучаете их. Как пишут в рекламе: «Самые выгодные инвестиции на этапе котлована». Лишний раз подумайте, готовы ли вы закопать в этот котлован свои деньги на долгий период. Если нет, ищите проверенного застройщика или дожидайтесь крайней степени готовности дома.

Проведите тщательное исследование

Неизменным спутником инвестиций в недвижимость являются сильные эмоции, особенно, когда помещение вам нравится. Это одно из самых коварных состояний, которым с удовольствием пользуются опытные продавцы и риэлторы, склоняя к невыгодной покупке.

К сожалению, полностью исключить эмоциональные помехи не получится, но можно попробовать сместить фокус внимания с эмоций на анализ. Проведите тщательное исследование выбранной недвижимости. Не старайтесь идти по пути наименьшего сопротивления, не позволяйте менеджеру из офиса продаж или риэлтору убедить вас в правильности выбора.

Проведите собственные полевые исследования: отправьтесь на место и тщательно все изучите.

Для начала, убедитесь, что дом не находится в богом забытом месте. Для этого самостоятельно посчитайте существующий пешеходный трафик мимо дверей понравившегося вам помещения. Если дом находится в стадии строительства, то считать придется пешеходный трафик проходящий мимо ограждения стройплощадки.

Не стоит обращать внимания на интенсивность автомобильного потока. Если строящийся жилой дом не примыкает к большому торговому центру, найдется мало автовладельцев желающих свернуть с дороги ради посещения небольшого магазина.

А так как арендаторы не глупые люди, они не будут платить хорошие деньги за аренду помещения, находящемся на слабом пешеходном потоке.

Если после подсчета пешеходного трафика у вас получилась цифра более 200 человек в час (для крупных городов), следующим шагом нужно выяснить удаленность помещения от пешеходного потока.

Для этого, предварительно изучив план благоустройства территории, мысленно наложите его на то, что видите на месте строительства. В идеале, расстояние от линии трафика до входа в помещение должно быть не более 5, максимум 10 метров.

Все, что дальше, резко теряет привлекательность для будущих арендаторов, и доходность для будущего собственника.

Следующий важный параметр нежилого помещения, это высота цоколя или число ступеней крыльца. В идеале, должно быть от одной до трех ступеней. Каждая новая ступень неотвратимо уменьшает количество желающих зайти в помещение, и если у вас 10 ступеней, большая часть пешеходов пройдет мимо. Для цены аренды недвижимости, высокое крыльцо повлечет уже понятные вам негативные последствия.

Далее, планировка помещения. Без всяких компромиссов оно должно иметь форму одного прямоугольного зала (допустимо, с опорными колоннами). Любые подсобные помещения (за исключением санузла) уменьшат будущую сумму аренды недвижимости. Особенно грешат многокомнатностью помещения в панельных домах.

Не слушайте доводов менеджера из офиса продаж о необходимости наличия вспомогательных помещений под склад, комнату приема пищи и прочую ерунду. Откуда ему знать? Он работает всего лишь менеджером по продажам, а не инвестором. Его цель получить крохотные премиальные за счет ваших крупных финансовых потерь от покупки неудачного помещения.

Подчеркну еще раз: помещение не должно быть разделено на отдельные комнаты.

Если проведя тщательное исследование вы обнаружили, что выбранное вами помещение удовлетворяет всем перечисленным требованиям, возможно оно находится в крохотном меньшинстве неплохих объектов недвижимости.

Посмотрите свежим взглядом

Иногда в новостройках предлагаются необычные помещения, прелесть которых тяжело разглядеть с первого взгляда. Но именно они оказываются хорошими инвестициями. Некоторое время назад, в известном мне районе, точечной застройкой, в окружении «сталинских» пятиэтажек, возвели восемнадцатиэтажный жилой дом.

Два первых и один последний этажи этого здания были нежилыми помещениями. С некоторой натяжкой можно было сказать, что дом находится в центре города. Но в силу своего расположения (во дворах), казалось, что нежилые помещения совершенно бесперспективны.

Разве что для размещения магазинчиков «шаговой доступности» и каких-нибудь офисов с бесконечными поисками арендаторов. И действительно, после сдачи дома, все так и было. Но только для первых этажей. Последний этаж был весь сдан в аренду под офисы в кратчайшие сроки.

Цена продажи помещений последнего этажа была гораздо ниже цены первого, но за счет одного очень мощного преимущества, владелец смог держать цену аренды на хорошем уровне «центровых» помещений, обеспечивая достойную рентабельность.

А удалось это благдаря тому, что из окон офисных помещений этого восемнадцатиэтажного здания открывается потрясающий панорамный вид на историческую часть города. Конечно же, легко нашлось несколько организаций, с удовольствием арендовавших такие офисы. Я бы сам арендовал такое помещение.

Подобные помещения могут являться примером хороших инвестиций, не укладывающихся в рамки общепринятых стандартов. Возможно и вы, благодаря свежему взгляду, сможете разглядеть хороший потенциал в недвижимости, мимо которой пройдут большинство других инвесторов.

В статье удалось коснуться лишь некоторых деталей покупки нежилых помещений в новостройке. Подводя итоги, можно выделить ряд основных моментов:

Для успешных инвестиций в недвижимость важно принять аксиому: большинство предложений на рынке недвижимости не заслуживают внимания.

Не менее важно понимание зависимости рентабельности инвестиции от срока сдачи дома в эксплуатацию. И только самостоятельно проведенное тщательное исследование позволит избежать многочисленных ловушек продавцов.

А свежий творческий взгляд поможет увидеть возможности, незамеченные другими инвесторами.

Источник: https://delovoymir.biz/pokupka-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-novostroyke-o-chem-molchat-rieltory.html

На кого рассчитана коммерческая недвижимость в новостройках

Размещение нежилых помещения в многоквартирных домах густонаселенных районов сейчас особенно актуально для присоединенных территорий Москвы в виду того, что застройка жилыми домами значительно опережает развитие социальной инфраструктуры.

Таким образом решаются две проблемы:

•выводится из жилого фонда непопулярный первый этаж;

•появляется возможность разметить необходимые социально значимые объекты без излишних затрат на проектирование отдельных зданий и землеотвод.

Распределение нежилой недвижимости может выполняться разными способами. В одних случаях она остается в собственности управляющей компании, которая далее сдает ее в аренду. При этом компания может самостоятельно формировать пул операторов, обычно сетевых, способных удовлетворить все потребности жильцов. Сюда относятся:

•универсальные магазины и небольшие кафе;

•медицинские учреждения;

•салоны красоты и фитнес-центры;

•небольшие детские сады;

•отделения банка и прочее.

Так происходит при проектировании крупных жилых комплексов, рассчитанных на более чем 7-9 тысяч жильцов.

В других случаях, а это составляет около 25 % новостроек Новой Москвы, проводится продажа нежилых помещений частным инвесторам, которые далее имеют возможность сдавать ее в аренду или размещать свой бизнес.

Продажа нежилых помещений в центральных районах Москвы не пользуется спросом ввиду слишком высокой стоимости, но в Новой Москве подобное вложение средств весьма популярно и способно принести хороший доход.

Бизнес на первом этаже: есть ли смысл покупать коммерческую недвижимость

Присоединенные территории сейчас наиболее активно развивающийся регион Москвы и вложение средств в новостройки привлекает многих частных инвесторов.

 Возможность покупки квартиры с перспективой сдачи в аренду и перепродажи в будущем, когда цены существенно возрастут, считается выгодным вложением средств.

Но нужно иметь ввиду, что предложение аренды жилья в этом регионе также будет расти и уже сейчас довольно высоко, что существенно снижает расценки на аренду. Кроме того, чтобы квартиру сдать в аренду с выгодой, потребуется дополнительное вложение средств (ремонт, обустройство).

Приобретая коммерческую недвижимость, всего этого можно избежать. Арендатор сам обустроит помещение под свои потребности. Предложение коммерческой недвижимости во много раз меньше, чем жилой, что дает возможность рынку диктовать более высокие цены. Так, по общим оценкам, уже сейчас доход от сдачи в аренду нежилых помещений в два раза превышает доход от сдачи жилья той же площади.

Потребность в коммерческой недвижимости в развивающихся регионах остается высокой из-за того, что скорость строительства жилья превышает развитие инфраструктуры, необходимой для жизнеобеспечения большого спального района.

Большинство застройщиков, презентуя свои проекты, очерчивают и строительство всевозможных торговых и развлекательных центров, школ и детских садов, но они, как правило, развиваются в последнюю очередь.

Таким образом, происходит заселение домов, а обслуживание населения на предмет услуг первой необходимости отдается на откуп бизнесу, разместившемуся на первых этажах.

Такие услуги всегда востребованы, поскольку остаются долгое время единственными.

Собственник или арендатор помещения может использовать его по своему усмотрению, размещая тот объект, в котором есть действительная необходимость.

Привлекая постоянных клиентов на ранних стадиях освоения жильцами дома, владелец бизнеса получает возможность для дальнейшего развития и конкурирования на следующих этапах.

Одним из несомненных плюсов приобрести нежилую недвижимость в том же доме, где и приобретается квартира для собственного проживания, считается возможность экономии времени на проезды к месту работы.

Это может оценить любой житель Москвы.

Добавим, что на ценообразование продажи нежилых помещений влияет фактор готовности дома: разница между ценой на стадии котлована и стадии близкой к завершению, доходит до 30%.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: http://digm.ru/nezhilye-pomescheniya-v-novostroykah-i-zhilyh-domah.html

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Нежилые помещения в новостройках и жилых домах

» Купля-продажа квартиры » Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

121 просмотров

В жилых домах существует множество нежилых помещений, часть из которых можно использовать для ведения коммерческой деятельности. Однако не всегда сразу очевидно, какие из помещений действительно позволяет применять в таких целях, а какие – строго запрещено. В этой статье рассмотрим варианты нежилых помещений в многоквартирном доме и требования к ним, которые обязаны выполняться.

Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?

Ко многим жилым многоквартирным домам пристраивают дополнительные помещения, чаще всего далеко не жилого назначения. Если находится такое строение в некотором, пусть и небольшом, отдалении от дома, то тут все понятно – отдельно стоящее здание. Но как он учитывается, если подобный объект вплотную прилегает к дому?

Ответ в данном случае достаточно простой – если строение вплотную прилегает к МКД (многоквартирному дому) и исходя из данных техпаспорта и других документов является частью общего строения, то и учитывают его как часть МКД, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Верно и обратное.

Практически во всех случаях подобные пристройки создаются централизовано, еще на стадии строительства дома. В остальных случаях они достраиваются юридическими или физическими лицами и уже после этого, с разрешения властей и собственников дома включаются в общую «сеть».

Выделяют несколько основных разновидностей нежилых помещений, включаемых в состав МКД. Далеко не все из них можно использовать для коммерческой деятельности. Но верно и обратное, практически все нежилые помещения нельзя использовать в качестве жилья (нельзя ввести в жилой фонд).

Встроенные

Самый распространенный вариант. Сюда относят преимущественно подвалы или помещения на первых этажах. Большая часть новостроек заранее создается с тем учетом, что на первом этаже квартир не будет – только нежилые помещения под магазины, кафе, столовые, салоны и так далее. Именно эти помещения обычно и стараются приобрести индивидуальные предприниматели или компании.

Общие

К таким помещениям относят все, которые используются для обеспечения жилья собственников дома. Например – чердаки, где находится всевозможное оборудование, лестничные площадки, необходимые для сообщения между этажами, лифтовые шахты и так далее. Использовать такие помещения для ведения коммерческой деятельности строго запрещено.

Гаражи и парковки

Условно – это тоже обычные нежилые помещения, однако у них есть строго определенное целевое назначение, понятное из названия. Как следствие, разместить на территории, например, подземной парковки, магазин – невозможно.

Пристроенные

Не самое распространенное, но все же встречающееся явление. Разделяется на два три основных типа:

  • Жилые пристройки. Выполняются собственниками квартир с целью увеличения жилой площади.
  • Централизованные нежилые пристройки. Возводятся застройщиком и заранее учитываются во всей соответствующей документации. Обычно имеют конкретное назначение. Например, для обустройства торговой точки.
  • Нецентрализованные нежилые пристройки. Возводятся частными или юридическими лицами с разрешения собственников.

Если пристройка ни с кем не согласована, то ее очень быстро снесут.

Нежилые помещения, пригодные для ведения коммерческой деятельности и расположенные в МКД, обязаны соответствовать определенным требованиям. Их очень много. Ниже будут перечислены основные и наиболее важные, однако план по обустройству помещения все равно лучше доверять составлять специалисту.

Пожарная безопасность

Если обобщить все правила и нормы СНиП 21-01-97, то примерный перечень требований будет выглядеть так:

  • Помещение должно соответствовать проектной документации.
  • В помещении должна быть предусмотрена возможность эвакуации и доступ пожарным.
  • Помещение должно быть оборудовано дымоуловителями и системой пожаротушения.
  • Обязательно, на видном месте, должен висеть план эвакуации.
  • Любая перестройка/перепланировка или реконструкция должна выполняться строго по заранее утвержденному проекту.

Конкретные требования к размещению систем пожаротушения, эвакуационных выходов, конструктивных элементов и так далее зависят от многих факторов.

Помимо требований к пожарной безопасности, владельцы нежилых помещений в МКД обязаны учитывать еще и санитарно-гигиенические, а также экологические требования:

  • Вход в нежилое помещение должен быть обособленным, не связанным с теми входами-выходами, которыми пользуются жильцы МКД.
  • Отопительная система обязана равномерно нагревать воздух не создавая, при этом, посторонних запахов, шумов и не загрязняя воздух. Все элементы отопительной системы всегда должны оставаться доступными для обслуживания и ремонта.
  • Перепад температур между воздухом в помещении и его стенами/потолком не должен быть больше 2-3 градусов.
  • Вентиляция помещений может быть совмещена с общей для дома, но только в том случае, если воздух не загрязняется вредными веществами. В противном случае у нежилого объекта должна быть автономная вентиляция.
  • Допустимый постоянный уровень инфразвука: полосы 2,4, 8 и 16 Гц.
  • Электромагнитное излучение: до 300 ГГц.
  • Максимальный уровень гамма-излучения внутри здания не может быть больше общего фона на 0,2 мк3в/час.

Как можно использовать нежилые помещения в многоквартирном доме

Учитывая представленные выше, а также все остальные требования, правила и нормативы, можно составить примерный перечень коммерческих объектов, которые могут располагаться в нежилых помещениях МКД:

  • Всевозможные небольшие офисы и филиалы различных компаний.
  • Торговые точки.
  • Салоны красоты.
  • Аптеки и медицинские учреждения.
  • Фотостудии.
  • Ателье по пошиву одежды/обуви.
  • Отделения связи.
  • Рестораны, кафе, бары и другие подобные заведения.
  • Образовательные объекты (частные садики, школы и так далее).
  • Выставочные залы.
  • Склады и так далее.

В целом, в МКД можно разместить практически все что угодно, но только при условии, что такие объекты не будут мешать окружающим жильцам, не будут вредить здоровью и так далее. Если эти требования выполняются, то особых претензий к собственнику подобной недвижимости выдвигаться не будет.

Как стать владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме

Нередко возникает такая проблема, что покупатель помещения есть, а кто его будет продавать – непонятно. В такой ситуации стоит ориентироваться на выписку из ЕГРН, так как получить ее может любой человек и уже исходя из этого совершать какие-то конкретные действия. Всего существует три основных варианта. Рассмотрим их все.

Выкуп

Самая простая схема. У помещения есть конкретный собственник: физическое или юридическое лицо. Чаще всего это застройщик. У него можно прямо выкупить то или иное помещение, после чего перестроить его и использовать для своих целей. Например, для создания того же магазина.

Особенно актуален этот вариант в том случае, если помещение находится на первом этаже и изначально планировалось для коммерческой деятельности. Подобное нередко встречается в современных новостройках.

Приватизация

Этот вариант более актуален для старых домов. Многие помещения в них могут принадлежать государству/муниципалитету. Как следствие, чтобы оформить на них право собственности, сначала их нужно приватизировать. Сделать это достаточно сложно. Более того, в отличие от жилой недвижимости, приватизация нежилых помещений – это платная процедура.

Стоимость объекта может быть несколько меньше, чем его цена на рынке, но это не обязательное правило. На практике, большая часть таких помещений уже приватизирована с целью дальнейшей перепродажи по рыночной цене или использования в личных целях.

Вывод из жилого фонда

Этот вариант на данный момент является очень распространенным.

Компания или индивидуальный предприниматель выкупает жилую квартиру, расположенную на первом этаже, после чего меняет ее статус, превращая жилую недвижимость в нежилую.

Для этого ему нужно получить согласия большей части собственников квартир в МКД и, что очень важно, абсолютно всех соседей, чьи помещения прямо прилегают к целевому объекту.

Несмотря на тот факт, что помещения в МКД пользуются большой популярностью для ведения коммерческой деятельности, процедура вывода квартир из жилого фонда или превращение нежилых помещений в магазины/кафе/салоны все равно остается очень сложной. И не в последнюю очередь из-за требований, выдвигаемых к таким объектам. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут об основных моментах, которые обязательно нужно знать всем потенциальным владельцам подобных помещений. Кроме того, квалифицированные юристы могут взять на себя большую часть действий по оформлению документации и даже будут отстаивать интересы клиента в суде, если до него дойдет.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/trebovaniya-k-nezhilym-pomeshheniyam-v-mnogokvartirnom-dome/

Нежилые помещения в новостройках 2019 — купить, от застройщика

Нежилые помещения в новостройках и жилых домах

В новых домах первые и цокольные этажи практически всегда отданы под коммерческую недвижимость. Существует довольно много желающих открыть или расширить свой бизнес за счет приобретения такой собственности. Но для того, чтобы правильно купить нежилое помещение в новостройке, стоит как следует разобраться во всех тонкостях такого рынка.

Что это такое?

На коммерческих площадях в новостройках располагаются магазины, банки, салоны красоты и другие организации, предлагающие гражданам свои товары и услуги.

Помещения, в которых располагаются компании, могут принадлежать не только собственникам бизнеса, но и жильцам дома, а также другим юридическим или физическим лицам.

Согласно статистике, именно жильцы дома в 80% случаев приобретают коммерческие площади. Это связано с тем фактом, что граждане лучше разбираются в потребительском спросе на те или иные услуги именно в их районе.

Важно учитывать, что у коммерческой недвижимости в новостройках цена за метр квадратный выше, нежели у квартир в том же доме. При этом, превышение суммы может составлять в 2-3 раза. Однако такое приобретение может приносить доход даже в случае, если человек не собирается открывать свое дело. Ведь на рынке существует довольно много желающих арендовать подобные помещения.

Нежилые помещения в новостройках

В случае, если строится новый, крупный микрорайон, застройщик может провести конкурс. На его основе будут отобраны организации, которым будет разрешено использовать коммерческие помещения.

Отбор в подобных мероприятиях проводится на основе как предложенной цены, так и пользы, которую компании могут принести жителям будущего дома.

Как выбрать?

Но коммерческую недвижимость в новостройке можно выбрать и самостоятельно. При этом, полагаться необходимо именно на сумму, которая может быть выделена на подобное приобретение.

Перед приобретением следует провести маркетинговое расследование. Данный шаг поможет выявить, насколько направление бизнеса будет рентабельно среди жителей района. Если местность только начинает застраиваться, то выводы можно сделать, основываясь на стоимости будущего жилья. Данный параметр может показать примерный возраст будущих жителей, а также средний уровень их доходов.

Так, к примеру, в зданиях, где будут проживать обеспеченные люди, рационально разместить фитнес-центр или же отделение банка. В случае же, если основным контингентом станет средний класс, то лучше разместить точку розничной торговли.

Если человек решит развивать свой бизнес по продаже товаров или услуг, ему следует проверить средний показатель количества посетителей. Так, для розничной торговли оптимальным показателем является посещаемость в 200-300 человек. Если данный показатель составляет меньше сотни, то следует отказаться от подобной недвижимости.

Также немаловажным фактором является и инфраструктура. Бизнесмен должен понимать, что его компания может обслуживать не только жильцов дома, в котором находится организация, но и других людей. Это означает, что к новостройке должен быть организован удобный подъезд, а рядом должна располагаться парковка. Также плюсом станет и близкое расположение остановки общественного транспорта.

Как купить?

Практически всегда аренду или продажу площадей коммерческого назначения проводит компания-застройщик. При этом, многие из них предпочитают именно первый вариант, поскольку в развивающихся районах арендная стоимость постоянно возрастает, а значит увеличивается и прибыль.

Несмотря на кризис, в 2019 году спрос на коммерческую недвижимость не только не упадет, но и наоборот, станет только выше. Это связано со спадом стоимости квадратного метра.

Для того чтобы быть в курсе событий, можно интересоваться ценой помещений еще на этапе строительства дома.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы покупка нежилого помещения в новостройке была совершена правильно, и компания не понесла убытков после приобретения, необходимо соблюдать строгую последовательность шагов:

  1. Выбор помещения. Изначально следует выбрать помещение по строго определенным критериям. Лучшим решением станет обращение за помощью к специалистам, которые смогут определить перспективность покупки.
  2. Налаживание контакта с застройщиком. На стадии, когда дом уже готовится к сдаче, следует начать налаживать контакт с застройщиком. Обычно на место в цокольных и первых этажах претендует большое количество организаций. Хорошие отношения с застройщиком могут повысить шансы на получение желаемого помещения.
  3. Сбор документации. После того, как станет известно, что площадь будет принадлежать компании, следует начать сбор документов, а также подписание договора о купле-продаже. После этого можно начать регистрацию.
  4. Регистрация. Переход права собственности в новые руки необходимо зарегистрировать. Для этого, с пакетом документов необходимо подойти в Росреестр. Орган переведет права от застройщика к юридическому или физическому лицу.

Стоит отметить, что закон не предусматривает на последнем этапе личного обращения начальства компании. Поэтому в Росреестр можно отправить юристов с доверенностью. Также документы можно отправить заказным письмом через службы Почты России.

Какие документы нужны?

При приобретении нежилых помещений не требуется документов, кроме договора о купле-продаже. Бумаги необходимы при обращении в Росреестр для регистрации перехода прав.

Пакет документов, который требуется для данной процедуры, максимально схож с бумагами, необходимыми для регистрации жилья.

В их число входят:

  • договор о купле-продаже или аренде;
  • бумаги из БТИ, подтверждающие проведение инвентаризации дома;
  • кадастровый паспорт здания;
  • документы о правах собственности продавца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • доверенность, позволяющая покупателю действовать от имени юридического лица.

Также, в случае, если недвижимость приобретается ИП, потребуются бумаги о госрегистрации.

Сроки и пошлины

Процесс выбора и приобретения, его сроки, и стоимость недвижимости полностью зависят от самого лица, подбирающего площадь. А вот процесс регистрации имеет строгие границы и производится в течение месяца. Однако, из-за возможности отказа, данный срок может увеличиться до полугода и более.

Именно отказ является существенной причиной для найма хорошего юриста. Он поможет собрать, правильно оформить все необходимые бумаги и отправить корректный запрос в БТИ. В итоге подготовка к переходу прав сократится до нескольких недель.

Госпошлину на общих основаниях оплачивает организация, которая намерена приобрести недвижимость в новостройке. Размеры взноса фиксированные, и в 2019 году составляют 22 тысячи рублей.

Подводные камни

При покупке нежилой недвижимости в новостройке необходимо обращать внимание на любые факторы. Стоит ориентироваться и на время, когда будет куплена площадь. Так, к примеру, на этапе строительства можно только заключить контракт на аренду. Осмотр объектов следует проводить на этапах, когда уже готово 70-80% здания.

Специалисты не рекомендуют обращать взор на долевое строительство, поскольку приобретение помещений в строящемся доме может привести ко встрече с мошенниками.

В итоге подобная недвижимость может оказаться нерентабельной, и организация понесет убытки.

Нелишним станет обращение внимания на лизинговые услуги, предлагаемые застройщиками. Некоторые из них предлагают компаниям арендовать помещения с условием дальнейшего перехода прав собственности. Такая схема схожа с ипотекой, но в ней арендодателем является не банк, а сам застройщик. При этом, сумма аренды фиксируется и идет в счет погашения лизинга.

На видео об оформлении

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/novostrojka/nezhilye-pomeshhenija-v-novostrojkah/

ПравГид
Добавить комментарий