Ошибки при оценке квартиры или просчеты ценообразования

5 ошибок при оценке квартиры, которые вы никогда не должны делать

Ошибки при оценке квартиры или просчеты ценообразования

Продавая квартиру, все мы надеемся получить за нее как можно больше, потратив при этом минимум сил и времени. Однако желаемое не всегда совпадает с действительным.

Почему? Главным образом потому, что мы сами далеко не всегда бываем объективны при оценке собственной жилплощади. Причины этого могут быть самыми разными, но результат один: большинство клиентов отправляется на поиски объекта, который бы удовлетворил их по стоимости, а продавцам, в конце концов, либо приходится снижать стоимость, либо ждать тех, кто согласится на названную цену.

— Продавцы переоценивают стоимость своего жилья очень часто, — отмечает риелтор Виолетта Гарш. — Это приводит к тому, что объект становится неинтересен для покупателей. Глядя на цену, саму жилплощадь уже почти никто не хочет смотреть. Свою цену продавцы квартир чаще всего объясняют тем, что опираются на дорогие аналоги и последующий торг.

О том, как оценить квартиру самостоятельно, читайте в статье по ссылке.

1. Оценка квартиры по аналоговому методу

В целом аналоговый метод при формировании цены на собственную жилплощадь не так уж плох. Однако в реальности продавцы стремятся ориентироваться не на среднюю цену, а на самые дорогие аналоги. После чего, как правило, накидывается еще 3-5% на торг, и в результате формируется цена на 10-15% выше среднерыночной.

2. Ориентация на свои нужды при определении стоимости жилья

Еще одной причиной необоснованного завышения цен становится ситуация, при которой при формировании цены собственник отталкивается не от реалий рынка, а от личных потребностей. Например, на покупку нового жилья ему необходимо собрать сумму в 80 тысяч долларов, а размер собственных сбережений составляет всего 20 тысяч долларов.

Квартира, по объективной оценке, стоит не больше 55 тысяч долларов. Однако собственник выставляет заведомо завышенную цену в 60 тысяч, чтобы получить нужную сумму. В итоге цифра формируется по формуле: цена покупаемого жилья минус собственные накопления.

При этом иногда даже не учитывается, что полученная цифра на 20-30% превышает среднерыночную.

Цены на квартиры в Казахстане. Доступность жилья в Астане и Алматы >>>

3. Ожидание скачка цен на рынке недвижимости

Иногда высокая цена ошибочно указывается продавцами, которые ждут резкого повышения цен. Однако вторичный рынок медленно реагирует на происходящие изменения и скачки цен. Поэтому в результате квартира может оказаться неконкурентоспособной.

— Бывает, люди совершают такую ошибку. Вот он, ваш долгожданный покупатель, но у него не хватает до суммы, которую вы хотели бы получить, пары тысяч долларов.

После долгих переговоров покупатель от вас уходит, так и не договорившись о цене… И потом, спустя месяц-два, вы осознаете, что нужно было уступить пару тысяч долларов первому клиенту, так как сейчас деньги нужны уже срочно.

И квартиру в итоги придется продать гораздо дешевле, — отмечает риелтор Альбина Закиева.

4. Малопривлекательность объекта и нулевая ликвидность

Вполне естественно, что покупатели не спешат платить неоправданно высокую цену за ту жилплощадь, аналогичную которой они могут найти и по более низкой цене. Перед тем как совершить такую важную сделку, они также оценивают рынок, вычисляют среднюю стоимость и ограничивают для себя ценовой предел. Однако не все продавцы готовы с этим мириться.

— Некоторые клиенты, видя, что квартира не продается в течение, скажем, двух недель, соглашаются несколько снизить цену, а некоторые продолжают стоять на своем.

Квартира продается два-три месяца, полгода, но владелец, несмотря на советы риелторов, ни в какую не хочет снижать цену.

Здесь, естественно, всё зависит от мотивов самого продавца: кому-то нужно продать быстро, а кто-то готов ждать, — поясняет Виолетта Гарш.

Однако переоцененные квартиры крайне редко находят своих покупателей. Исключением может стать ситуация, при которой человек желает приобрести квартиру именно в этом районе или даже доме. В этом случае предложение будет ограниченным, и у продавца появится шанс диктовать условия.

5. Осторожно: низкая цена!

Если переоцененных квартир на рынке недвижимости очень много, то объектов недвижимости, цена на которые установлена ниже среднерыночной, напротив, очень мало, что вовсе неудивительно. При этом речь чаще идет не об ошибке продавца, а о его намерениях. Здесь можно выделить несколько причин.

— Основной причиной продажи квартиры по заниженной цене является срочность продажи.

Когда человек собирается переезжать в другой город или страну, при погашении займа в банке или третьему лицу, при размене жилья, при получении наследства гражданами другого города или страны или в любых других ситуациях, когда срочно нужны деньги, продавец соглашается установить низкую цену, — говорит риелтор Виолетта Гарш.

Низкая стоимость может также служить сигналом того, что у данной жилплощади есть проблемы.

— Квартиры, которые продаются ниже рыночной стоимости, обычно даже не доходят до СМИ, они продаются либо родственникам, либо соседям, — говорит риелтор Курмангазы Тлегенов. — А если объявления о продаже и размещаются, то объекты быстро уходят с первыми же клиентами.

Обычно такие квартиры продают те, кому деньги нужны в кратчайшие сроки. Но таких людей меньшинство — всего около 7% из 100% предложений. Часто по заниженным ценам продаются квартиры с долгами.

Либо квартира с низкой ценой в итоге оказывается выставленной на продажу банковскими сотрудниками как залоговая недвижимость и предполагает последующее выселение бывших жильцов силами покупателя.

Ошибки риэлторов, которые могут привести к потере квартиры >>>

Как правильно оценить квартиру

Как поясняет риелтор Виолетта Гарш, для того чтобы определить реальную стоимость квартиры, нужно изучить рынок предложений в СМИ и по аналогичным параметрам в данном районе вывести среднюю стоимость. Например, на помощь оценщикам-любителям из таких городов, как Астана, Алматы и Караганда, придут аналитические обзоры портала kn.

kz, из которых можно получить не только общую информацию о средней цене за квадратный метр, но и о разделении цен относительно района города и типа дома. Однако, как отмечают оценщики, цены, указанные в СМИ, как правило, уже примерно на 10% выше реальной стоимости.

Поэтому при формировании цены нужно учитывать также реальную покупательскую возможность населения.

Стоит заметить, что при расчете средней цены учитывается не только количество комнат, район и площадь, но также этаж, на котором располагается квартира, материал, из которого построен многоэтажный дом, год его постройки, планировка, наличие балкона и состояние подъезда и лифта.

Также есть возможность обратиться к специалистам-оценщикам. Профессионалами используются данные о стоимости квадратного метра жилплощади в каждом отдельном районе города. Таких данных зачастую нет у обывателей. Стоимость услуг оценщиков варьируется в среднем от 4000-5000 тысяч тенге в Караганде.

1. Развитая инфраструктура

— Развитая инфраструктура района, близость к остановке и учебным заведениям может увеличить стоимость на 5-10%, — говорит Виолетта Гарш.

2. Размещение объектов соцкультбыта на первом этаже

Расположение на первом этаже здания объектов соцкультбыта, запланированных при строительстве дома, по мнению риелтора, существенно влияет на стоимость квартир, расположенных на втором этаже, ввиду отсутствия балконов.

Аптеки, парикмахерские, турфирмы, не создающие помех жизни собственников, на продажную стоимость квартиры не повлияют, а вот помещения, использующиеся под увеселительные заведения, круглосуточные магазины, создающие шум и дискомфорт жильцам дома, могут снизить цену.

3. Капитальный ремонт

Качественный ремонт может повысить стоимость квартиры примерно на 15-20%. На большее рассчитывать не стоит. Зато он положительно сказывается на скорости проведения сделки.

4. Соседи

Говоря о том, на что обращают внимание покупатели при выборе жилья, риелтор Никита Чугунов замечает, что кроме очевидных ценообразующих факторов, таких как район и состояние жилплощади, важную роль играют и люди, проживающие по соседству.

— Для многих важен контингент людей, живущих в доме. Многие обращают внимание и на количество арендных квартир в доме или подъезде. Также немаловажным фактором является состояние двора, наличие детской площадки и парковочных мест, — говорит он.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7626/

Единая оценка квартиры

Ошибки при оценке квартиры или просчеты ценообразования

Оценка квартир, домов и объектов коммерческой недвижимости в Кременчуге подразумевает комплекс работ по расчету стоимости всего объекта или отдельных его частей в случае совместного долевого владения несколькими субъектами.

Согласно законодательству оценка недвижимости в Украине может проводится исключительно оценщиками, которые имеют сертификат установленной формы согласно Закона Украины об оценке имущества.

Новый порядок, установленный в сфере оценочной деятельности, подразумевает обязательное внесение всех отчетов по экспертной оценке недвижимости в единую базу ФГИ Украины.

Ошибки при оценке квартиры или просчеты ценообразования

Причина, в большинстве случаев – в ошибках, допущенных при.

Первая распространенная ошибка – это оценка квартиры по аналогии с подобными объектами, выставленными на продажу.

С одной стороны такой способ оценки самый простой и, как кажется на первый взгляд, самый показательный – если подобная квартира подобной площади в соседнем доме стоит 7 000 000 рублей, то и моя стоит как минимум столько же.

Как происходит оценка квартиры и что делать, если эксперт занизил стоимость?

Для того чтобы получить экспертное заключение о рыночной стоимости квартиры или дома, во-первых, необходимо оставить оценщикам заявку вместе с копией свидетельства о собственности, планом БТИ и экспликацией.

Далее предстоит согласовать время визита специалистов и проследить, чтобы во время посещения квартиры они учли все ее положительные стороны.

По истечении установленного для выдачи заключения срока следует внимательно с ним ознакомиться, а случае несогласия с мнением оценщиков, воспользоваться услугами другой компании.

Стоит отметить, что на сегодняшний день работа экспертов по оценке мало у кого вызывает нарекания.

Агентство недвижимости в Туле

Агентство «Единая служба недвижимости» — мы работаем для вас!

Если Вы хотите выгодно продать недвижимость в Туле, наши специалисты помогут Вам! Проведут консультацию, предоставят новые, актуальные варианты.

Почему стоит обратиться именно в наше агентство недвижимости?

Продажа недвижимости в Туле – быстро и выгодно! Мы помогли многим выйти из сложной ситуации!

ЖК по ул.

Единая информационная система «Оценка управления стоимостью»

ЕИС должна предусматривать возможность добавления функциональности без существенных ограничений на целостность.

Возможность настройки системы должна быть предусмотрена как на уровне пользователя, так и программным путем.

При проектировании системы следует отдавать предпочтение модульным решениям, позволяющим обновлять отдельные блоки программы без ее переустановки.

•Быстродействие.

Срок единой процедуры регистрации жилья в новостройке составит 10 дней

Упростится ли процедура регистрации недвижимости и сократятся ли сроки?

— Однозначно. Сейчас мы должны совершить два действия: поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать на него права.

Закон отводит на каждое из этих действий по 10 рабочих дней при подаче заявления в офисе Росреестра и 14 рабочих дней — в МФЦ. Понятно, что это максимальный срок, в реальности процедура может происходить быстрее.

Классификация элитного жилья в Москве

При оценке объекта недвижимости следует помнить, что со временем критерии элитного жилья могут изменяться, и каждый конкретный дом может переходить в из одного класса в другой.

Памятка для покупателей :

«Цена не определяет категорию дома, а наоборот — напрямую зависит от того, какой категории соответствуют характеристики дома»

Дома этой категории должны непременно обладать следующими характеристиками:

Желательно, но не обязательно — благоустроенный внутренний двор, огороженная территория.

Наличие подземной или наземной закрытой парковки из расчет 2-3 машиноместа «на квартиру»!

Само собой, в доме класса «А» должны быть установлены высококачественные бесшумные лифты, центральное кондиционирование и система климат-контроля с фильтрацией воздуха, индивидуальный тепловой пункт, резервная система электроснабжения, многоуровневая система фильтрации воды.

Современные системы оценки автомобилей с пробегом: как оценить свой автомобиль?

По его мнению, на сегодня существует множество различных схем купли-продажи автомобиля. Все они далеки от идеала с точки зрения траты времени, сил и финансов.

На рынке наиболее распространены три способа купли-продажи автомобилей:

Долгое время Дмитрий сам занимался трейд-ином. И знает все его недостатки.

«Если вы думаете, что трейд-ин позволит вам сэкономить или выгодно обменять свой автомобиль, вы ошибаетесь, — говорит он.

Источник: http://kinteh.ru/edinaya-ocenka-kvartiry-52955/

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2019 г

Ошибки при оценке квартиры или просчеты ценообразования

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  • инвентаризационная;
  • инвестиционная;
  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • потребительская;
  • и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  • Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
  • Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  • Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком.

Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений.

Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма,  на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Скачать образец расписки вы можете на нашем сайте.

Когда не стоит делать завышение

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  • если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
  • если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
  • если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Последствия завышения для покупателя

из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
  3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
  4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Какие документы понадобятся

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  • цветной экземпляр отчета об оценке;
  • авансовое соглашение;
  • расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  • проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Список банков
Сбербанк
ВТБ
Райффайзенбанк
Россельхозбанк
Промсвязьбанк
Российский капитал
Ак Барс
Транскапиталбанк
ФК Открытие
Металлинвестбанк
Росевробанк
СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены может быть не более 20%. Если будет больше, то вероятен риск отказа.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Заключение

Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку по шагам, читайте далее.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию. Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки.

Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/zavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski.html

Как завысить оценку квартиры

Ошибки при оценке квартиры или просчеты ценообразования

Мы получили доступ в тестовом режиме и по некоторым регионам проверили те закладные, которые у нас на балансе.

Видно, что цены по этим сделкам выше, чем в тех, где ипотека не используется», – сказал Семеняка.

Он отметил, что всегда завышение предмета залога коррелирует с ранними дефолтами, когда заемщик перестает платить в течение первых 12 месяцев, и теми закладными, где находятся признаки

Стоит ли завышать цену на квартиру?

Или очевиднее всего, что такая квартира и вовсе не будет продана. Обычно современный покупатель хорошо ориентируется в ценах на предлагаемую недвижимость и вариант с завышенной ценой его просто не заинтересует.

Из опыта профессиональных риэлторов следует, что максимально предельная наценка на недвижимость не должна превышать 7-10% от рыночной стоимости. Такая цена и покупателя не спугнет и есть о чем поторговаться.

С другой же стороны может произойти неожиданная удача, как говорится: «Каждому горшочку своя крышечка».

сумма должна быть завышенная… И, честно говоря, никто не мешает Вам вообще не отдавать покупателю ничего.

01 Апреля 2014, 09:55

А разве стоимость квартиры определяется не на основании отчета независимого оценщика? Уточните у вашего покупателя.

01 Апреля 2014, 09:57

В Вашем случае существуют риски связанные с налогообложением.

Мошеннические схемы на рынке недвижимости

В договоре купли-продажи стороны устанавливают обязанность продавца вернуть покупателю излишне уплаченную сумму. Эта сумма, как правило, и составляет размер материнского капитала за вычетом услуг агента.В данном случае обе стороны вступают в сговор и заинтересованы в обналичивании сертификата.

Риск того, что их обманет агентство, исключить нельзя, поскольку сделка изначально не совсем легальная.Во многих случаях обманутыми оказываются покупатели, однако хотелось бы рассказать о случае, когда обманутым может оказаться банк.Выдаваемая сумма по ипотеке зависит от оценки рыночной стоимости недвижимости, произведенной независимым оценщиком.

Как раз в данном случае возможен некий сговор покупателя и оценщика.
Что это значит? Сначала проверяется ваша возможность продать с юридической точки зрения: наличие всех необходимых документов, установление всех лиц, которые могут претендовать на недвижимость, и при наличии перепланировки ее официальное оформление (об этом мы писали в прошлом № 26 (340) от 8 июля 2010 года).

После успешной юридической экспертизы начинается оценка. Ориентация на рынке

Оценка нужна продавцу для того, чтобы сориентироваться в решении своих вопросов.

Схемы обмана при купле-продаже недвижимости

Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались и без денег, и без квартиры.

Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться.

Как продать квартиру

От ее успешного решения зависит итог всего процесса продажи. К ней нужно подходить сугубо профессионально, мыслить трезво и объективно.

Все решения должны быть продуманы, ни в коем случае не принимайте их «сгоряча», иначе это может привести к убыткам.

Конечно, своя квартира кажется самой лучшей, но лучше реально смотреть на вещи и давать адекватные оценки. Совет специалиста в этой ситуации — ценный актив в вашу пользу.

Ипотека без первоначального взноса в Челябинске

Без первоначального взноса вам не обойтись.

Что делать, если квартиру купить хочется (например, снимать уже порядком надоело), но накопить первоначальный взнос представляется невозможным, либо долгим процессом? Мы рекомендуем потенциальным заемщикам, небольшую часть собственных средств все-таки накопить. В бОльшей степени, для того, чтобы «потренироваться» откладывать какую-то часть семейного дохода.

Источник: http://ins-help.ru/kak-zavysit-ocenku-kvartiry-70271/

Ключевые ошибки собственников при продаже квартир

Ошибки при оценке квартиры или просчеты ценообразования

Покупатели больше не ищут квартиры. На охоту за покупателями сегодня выходят продавцы. Рыночные реалии таковы: объем предложения еженедельно обновляет исторический рекорд, а срок экспозиции начал превышать полгода. Впрочем, если при реализации квартиры в кризис допускать ошибки, то квартира может «зависнуть» в продаже на еще более долгий срок.

Продавать квартиру в кризис, когда рынок вторичного жилья «стоИт», надо умеючи. Однако практически все продавцы вторички совершают ошибки, говорят риэлторы.

Ошибка №1. Пытаться продать по завышенной цене

Эту ошибку сегодня называют ключевой и фатальной. Дело в том, что продавцы не успевают следить за рынком. Весной 2015 цены на вторичное жилье начали показывать снижение. По данным УПН, каждую неделю вторичка в Екатеринбурге теряет в цене 0,2%.

Получается, что еженедельно однокомнатная квартира становится дешевле на 6 000 рублей, трешка – на 10 000 рублей. Таким образом, при среднем сроке экспозиции в 6,5 месяцев квартира потеряет в цене 250 000 рублей.

И это только при условии, что темп снижения цен не ускорится.

заместитель генерального директора АН «ЛиКом» Продавцы неохотно снижают цены на квартиры. Они идут на некоторые уступки, но не в тех размерах, которые сегодня необходимы. Если вы сегодня снизите на 50 000 рублей и будете ждать дальше, то пройдет три, четыре недели вам опять придется опускать цену.

Выставить квартиру по завышенной цене сегодня и корректировать ее по мере отклика покупателей – стратегическая ошибка. Ждать первых откликов в изменившихся условиях придется не одну-две недели, а месяц. Продавец сможет убедиться, что цена завышена, только тогда, когда рыночная цена объекта упадет более чем на 40 тысяч рублей.

Есть и еще одно обстоятельство. Покупатели обращаются внимание на срок, который квартира находится в продаже. Если квартира не продается в течение длительного периода, то возникают подозрения, что это – неликвид, либо у квартиры есть проблемы юридического порядка.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Объект со временем «замыливается». Покупатели предпочитают объекты, которые только вышли в продажу, чем те, которое висят по полгода. Сразу возникает вопрос: с чем связана такая долгая продажа: плохое состояние или проблемы юридического плана? К примеру, к нам недавно обратились клиенты: они самостоятельно выставили квартиру в продажу еще в январе и до сих пор никак не могут ее продать.

Ошибка №2. Отказ делать скидку или предоставлять бонус

Еще несколько месяцев назад торговаться было принято в самый последний момент, после которого стороны готовы пожать друг другу руки и заключить сделку.

Сегодня покупатели, почувствовав себя хозяевами положения, спрашивают о скидке при первом телефонном звонке.

Если разговор о дисконте не клеится, покупатель сразу теряет интерес к объекту и отказывается ехать смотреть квартиру. И, кстати, средний размер скидки вырос.

заместитель генерального директора АН «ЛиКом» Шаг торга увеличился. Раньше в среднем было принято уступать от 50 до 80 тысяч рублей за квартиру. А сейчас – от 100 тыс. рублей и более. По некоторым квартирам скидка может доходить до 500 тысяч рублей. У нас, к примеру, недавно была такая сделка. Если говорить о дорогих объектах, то, к примеру, на коттеджи скидка может доходить и до миллиона, и до двух и даже до трех». Если продавец намерен продать свой объект недвижимости, он сделает все, что бы договориться с реальным покупателем. Рынок сегодня «покупателей», продавцам остается мериться с данной ситуацией и идти навстречу реальным покупателям.

Покупателя сегодня нужно чем-то заинтересовать. Владельцу квартиры приходится конкурировать с 11 400 других продавцов.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Недавно был случай, когда покупатель сказал, что он купит квартиру, если будет оставлен кухонных гарнитур. Продавец должен понимать, что у него не три и не четыре таких предложения, и если покупателя есть какая-то заинтересованность, то нужно предложить какой-то бонус. Причем, полезный, не красивые обои, а, к примеру, предметы интерьера – прихожую, шкаф-купе. В этом случае объект будет выглядеть интереснее в ряду других.

Ошибка №3. Требовать занижения стоимости объекта в договоре

На рынке продавца покупателям «выкручивали руки», они соглашались идти на риски и финансовые потери. Однако все принципиально изменилась. В ситуации выбора квартиры из 11 400 вариантов покупатели предпочитают иметь дело с продавцами, которые не хитрят с налоговой.

Дело в том, что если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры.

При продаже простенькой «однушки» продавец обязан перечислить около 400 000 рублей в счет государства.

Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн рублей.

Для покупателя это – риски. Продавцу отдается в трое-пятеро большая сумма, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке. Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам.

В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной. Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто.

За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд. Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.

Кроме того, покупатель не получит имущественный вычет в полном объеме. С этой сделки государство вернет 13% только с одного миллиона рублей, то есть 130 000 вместо максимально возможных 260 000 рублей.

Ошибка №4. Требование получить деньги до похода в Росреестр

В Екатеринбурге все продают на условии «утром – деньги, вечером – стулья». Иными словами, деньги за квартиру в полном объеме передаются сразу, а право собственности возникает (или не возникает) только через 10 дней.

Покупателям такие порядки всегда не нравились, однако решительно отказывались от сделок на подобных условиях только покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга. Сегодня упрямство продавцов может привести к потере покупателя.

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Практика взаиморасчетов в Екатеринбурге принципиально отличается от той, которая принята в Москве, где большая часть сделок проходит с помощью банковских ячеек. И когда покупатели приезжают из тех регионов, они удивляются, как у нас тут все устроено – все приходят на сделку с мешком денег. Чаще всего собственников можно переубедить произвести расчеты после регистрации. Консерваторами выступают обычно люди пожилого возраста

Схема взаиморасчетов до похода в Росреестр используется для максимальной защиты интересов продавца. Однако есть, как минимум, две схемы, которые защищают обе стороны. Первая из них – проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку (подробнее об этом можно прочитать здесь).

Второй метод – проведение сделки с обременением. На объект регистрируется ипотека в силу закона. Однако кредитором выступает не банк, а продавец. После регистрации права обременение будет снято только после того, как расчеты будут произведены в полном объеме. Причем, сделка классифицируется как ипотечная, срок регистрации вдвое короче, чем обычно.

Ошибка №5. Излишняя откровенность продавца

Продавцам рекомендуют сохранять интригу и загадочно улыбаться во время показа. Здесь работает правило: все сказанное может быть использовано против вас. Опытным путем установлено, что покупателей отпугивают истории об умерших в квартире родственниках, протекании потолка и неблагонадежных соседях.

брокер по недвижимости АН «Линк» Часто продавец думает, что хвалит квартиру, а на самом деле, он говорит то, что покупателю знать не стоит. К примеру, продается комната в трехкомнатной квартире, две комнаты из которой занимают соседи – благополучная семья. Все замечательно. Ты рассказываешь про квартиру, а продавец между делом вставляет: «А соседи скоро получат квартиру и съедут». И все! Карты спутаны. Ты можешь попросить продавца, больше не говорить об этом, но в следующий раз он что-то другое ляпнет. Лучше, чтобы продавец как можно меньше разговаривал с покупателем.

Ошибка №6. Непривлекательный вид квартиры

Негатива при первом осмотре быть не должно. Поэтому до вывода объекта в продажу в квартире рекомендуется сделать минимальные преобразования. Начать можно с наведения в квартире порядка. Квартира должна выглядеть ухоженной и чистой. Рекомендуется убрать с видных мест личные вещи и замаскировать следы протечек.

начальник отделов жилой и загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Вкладываться в косметический ремонт стоит в случае, если в квартире что-то произошло, и нужно устранить последствия. К примеру, залили соседи сверху – на потолке следы протечек. У покупателей сразу появится вопросы: а повторится ли это, насколько благонадежны такие соседи? Если обои сильно повреждены, рекомендуется их «освежить». Делать полноценный ремонт и менять сантехнику, смысла нет.

Ошибка №7. Отсутствие фото в объявлении

Квартиры выбирают сердцем. Чтобы «зацепить» покупателя, описывать квартиру рекомендуется с любовью и прилагать качественные снимки. На «свидание» с квартирой в слепую сегодня почти никто не ездит.

генеральный директор Группы Компаний «Ярмарка» Покупатель рассматривает сотни объявлений в день. По нашим исследованиям, объект с фотографией просматривается на 60% чаще, чем без фото. Идеально, если у объекта есть 7 фото: фасад дома, фото двора (если у вас пластиковый стеклопакет, сделайте фото с захватом окна), фото подъезда, коридора, кухни, санузла, комнаты… Если у вас нет фото, и детального описания к объекту, то вам будут звонить очень редко.

Усилить визуальную составляющую может видео. Снять его можно на телефон или фотоаппарат. Большинство досок объявлений в интернете позволяют размещать видеоролики в объявлениях.

Ошибка №8. Формальный подход к продаже

Без особенного подхода сегодня не продать. Иногда продавцам не хватает сноровки посмотреть на свой объект с другого, более выигрышного ракурса.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Продавцы не всегда понимают, как можно сгененировать спрос на их объекты. К примеру, выставить квартиру на продажу в другом формате. К примеру, продается однокомнатная квартира, но, по факту, это кухня, гостиная и маленькая комната («полуторка», – Прим. ред.), то ее можно выставить как двухкомнатную квартиру. А в сегменте двухкомнатные – это будет самый дешевый вариант, на него сразу же обратят внимание.

Ошибка №9. Неготовый пакет документов

Покупатель сегодня не намерен ждать. Если документы не готовы, покупатель может начать рассматривать другие варианты. Риэлторы рекомендуют сначала привести в порядок все бумаги, и только потом выставлять квартиру в продажу.

заместитель генерального директора АН «ЛиКом» Если покупатель придет, он не захочет долго ждать, пока продавец оформит все документы. Выбор объектов большой, предпочтение по объекту может быть отдано наиболее чистым и готовым документам. Кадастровый паспорт делают за неделю. А вот если продается комната, то заранее оформляется отказ от преимущественного права выкупа комнаты соседями, если они не готовы сделать вам нотариальный отказ. Много времени уходит, когда соседние комнаты находятся в муниципальной собственности.

Ошибка №10. Неузаконенная перепланировка

Неузаконенная перепланировка хоть и не является препятствием для продажи квартиры, но сужает круг потенциальных покупателей.

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Многое зависит от характера перепланировки. Если в квартире сделаны минимальные преобразования, то некоторые могут даже не обратить на них внимание. Но надо быть готовым к тому, что покупатель может возмутиться. На текущий момент у нас «рынок покупателя», мы должны холить и лелеять каждого проявившего интерес.

Не все банки соглашаются кредитовать квартиры неузаконенной перепланировкой. А даже если кредит будет одобрен, заемщика обяжут узаконить преобразования в течение года. Покупателю предстоит собирать документы и бегать по госинстанциям. Вряд ли такая перспектива кого-то обрадует.

Евгения Курмачева

Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди: Ремонт квартиры

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/8587

ПравГид
Добавить комментарий