Особенности вторичного жилья

Особенности рынка вторичного жилья | МирСовет.ру

Особенности вторичного жилья

Покупка жилья для большинства людей – целое событие, требующее определенной подготовки и знаний. Накопив необходимую сумму,  потенциальный владелец недвижимости начинает задумываться о том, какую именно квартиру он хотел бы приобрести на свои «кровные».

Не секрет, что для многих, это вложение денег, сделать которое хочется с максимальной выгодой для себя или, по крайней мере, не «прогореть».

Чему же отдать предпочтение: инвестировать средства в строящийся дом, с перспективой получения в будущем квартиры новой планировки или покупать готовое жилье на вторичном рынке, приобретая уже сейчас заветные квадратные метры?

Решение этой дилеммы зависит от средств и целей покупки. Если, например, вопрос о крыше над головой в вашей жизни не стоит остро и глобально, то возможно инвестирование в строящийся дом. Но если жилье необходимо вам уже сейчас, то лучшим и более надежным вариантом станет квартира на вторичном рынке.  Рассмотрим плюсы и минусы «вторички».

Преимущества вторичного жилья

  • Относительная дешевизна. Понятно, что «хрущевка» всегда будет уступать в цене квартире в новом доме. Соответственно, становится более доступной.
  • Расположение. В большинстве городов именно вторичный рынок занимает большую нишу, относительно всей жилой недвижимости. Поэтому всегда есть шанс выбрать квартиру в интересующем вас районе и даже доме: ближе к работе, родственниками, возле конкретной школы или садика.
  • Ремонт. Очевидно, что покупая такую квартиру, вы можете незамедлительно начинать делать в ней ремонт, в том случае, если это необходимо. Вам не надо бояться, что дом даст усадку и по потолку и стенам пойдут трещины, как это может быть в новостройке. После сделки вы можете сразу переехать в квартиру и жить в ней.
  • Ипотека. Получить ипотеку на квартиру в уже эксплуатируемом доме гораздо проще. Банками уже давно разработана схема получения кредита. Риск потери финансов при такой покупке минимален.
  • Соседи. У вас есть возможность посмотреть и познакомиться с теми, с кем в последствие придется сталкиваться и общаться почти каждый день. Конечно, сегодня это могут быть одни люди, а завтра они продали квартиру и жди сюрпризов. Но неоспоримым плюсом здесь является то, что вам абсолютно точно могут рассказать о  существующих «подводных камнях» дома. Если хозяин склонен несколько приукрасить свое жилье с целью получения выгоды или по крайне мере, скрыть явные недостатки, то соседям это ни к чему. А такое предварительное общение может быть очень полезным. Например, вы можете узнать, не течет ли крыша, если квартира на последнем этаже. Как подается вода и отапливается дом, насколько часто ломается  лифт и как быстро в этом случае его чинят, работает ли мусоропровод, и убирают ли в подъезде?  И, вообще, кто жил в квартире до этого момента, ведь,  как известно, многие люди придают достаточно большое значение энергетике будущего жилья.
  • Расширение. Имея достаточные финансовые возможности некоторые покупатели, специально выбирают «хрущёвский» вариант и приобретают сразу 2 квартиры на одном этаже или на двух соседних, но на одном стояке. Таким образом, они «убивают два зайца» – с одной стороны, имеют хороший метраж, ничуть не меньше, чем в новостройке, а возможно и больше, а с другой,  выбирают тот дом, расположение и состояние которого максимально отвечает их требованиям.
  • Выбор и цена. Квартир, выставленных на продажу на рассматриваемом нами рынке, гораздо больше нежели в новостройках, а потому и ценообразование более гибкое. Вы всегда сможете поторговаться с продавцом, уменьшив тем самым затраты на покупку.

Не смотря на вышеперечисленные достоинства жилья на вторичном рынке, оно также имеет свои минусы.

Недостатки вторичного жилья

  • Метраж. Пожалуй, маленькая площадь – это один из главных недостатков вторичного рынка. Если трехкомнатную квартиру можно как-то переделать, убрав или передвинув существующие перегородки, то с однокомнатной или маленькой двухкомнатной квартирой дело обстоит гораздо сложнее. Пяти или шестиметровая кухня довольно часто является решающим фактом, играющим не в пользу принятия решения о покупке такой квартиры.
  • Планировка. Смежные или смежно-раздельные комнаты достаточно неудобны для проживания в них большой семьи, особенно, если в ней есть разнополые дети. Такое расположение исключает некую автономность и интимность, соблюдение личного пространства, необходимого как детям, так и родителям.
  • Возраст домов. Следует отметить, что во многих городах рынок вторичного жилья заметно обветшал, предлагаются покупателям в основном «хрущевки», построенные в 60-70-х годах. Это несет за собой ряд последствий: многие дома ни разу не подвергались капитальному ремонту, имеют текущие крыши, ветхие коммуникации. В этом случае нужно обращаться в ТСЖ или управлающую компанию с вопросами о состоянии дома в целом. Впрочем, не все жилье на вторичном рынке служит уже не один десяток лет. Вы также можете найти довольно свежие дома улучшенной и современной планировки. Правда, выбор их совсем не богат и цена на них не такая привлекательная.
  • Коммуникации. Не зависимо от того, в каком состоянии вы преобрели квартиру, всегда есть возможность сделать внутри нее капитальный ремонт, включающий в себя замену труб и батарей. Но повлиять на состояние коммуникаций всего дома нереально, а они, в большинстве своем, сильно изношены и нуждаются в замене. Проводка также оставляет желать лучшего. Не выдерживая современных нагрузок, она часто перегорает, приводя порою к очень неприятным последствиям. И ничего удивительного в этом нет, ведь она была рассчитана на использование двух-трех электроприборов: телевизора, холодильника и утюга.

Так чем же руководствоваться при выборе жилья?

Как выбрать квартиру на вторичном рынке жилья

Прежде всего,  необходимо отталкиваться от финансовых возможностей и сопоставлять их со стоимостью жилья в вашем городе. Умело распорядиться деньгами можно, даже вложив их в недвижимость на вторичном рынке. Главное – четко понимать, как следует покупать квартиру на вторичном рынке.

  • Выбирайте дома из кирпича, так как они более теплые и имеют хорошую звукоизоляцию.
  • Квартира на среднем этаже всегда более ликвидна и несет меньше потенциальных неприятностей в виде текущей крыши или сырого подвала.
  • Не угловые комнаты будут более теплыми и не сырыми.
  • Отдавайте предпочтение центральной части города, так как она всегда в цене. Особо ценен, так называемый, «тихий центр» – квартиры, расположенные в домах, стоящих поодаль от оживленных дорог, где не слышен шум проезжающего мимо окон городского и прочего транспорта.

Как видите, на рынке вторичного жилья всегда можно найти квартиру, соответствующую критериям цена-качество, а купленная недвижимость в новостройке далеко не всегда становится  выгодным инвестированием капитала.

И в том, и в другом случае, есть риск купить «кота в мешке», поэтому, прежде чем сделать свой выбор, взвесьте все «за» и «против», поговорите со специалистами в данной сфере, которые помогут подготовить все документы для покупки квартиры и осуществить покупку с минимальным риском.

статья подготовлена специально для МирСовет.ру — http://mirsovet.ru

Если вам понравилась статья, то вы можете поделиться ею c друзьями, нажав на значок своей любимой социальной сети

Источник: http://mirsovet.ru/kuplya-prodazha_nedvizhimosti/osobennosti_rynka_vtorichnogo_zhilya.html

Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости

Особенности вторичного жилья
Рынок недвижимости включает первичные и вторичные объекты, которые отличаются по праву собственности, степени износа и другим характеристикам. Чтобы узнать подробно о  том, что такое вторичка в недвижимости, чем такие объекты отличаются от первичных, различия и взаимосвязь между первичным и вторичным рынком недвижимости читайте нашу статью.  

Что такое вторичное жилье

Вторичное жилье — это жилая недвижимость — квартиры, дома, комнаты в общежитиях — которые зарегистрированы как собственность частных лиц или муниципалитета. Продажа таких объектов проходит от собственника, в ходе оформления сделки право собственности переходит от продавца к покупателю.

Важно! До приватизации жильцы муниципальных квартир не имеют права продажи, поскольку они не являются собственниками.

Распространено сокращенное название вторичной недвижимости — вторичка. Сам термин указывает на то, что значит вторичное жилье — объекты уже находятся в собственности и при продаже будет оформлена повторная передача прав.

Соответственно вторичный рынок жилья — это совокупность всех жилых объектов, которые прошли процедуру государственной регистрации и выставлены собственниками на продажу.

Преимущества и особенности вторички

Плюсы:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5c06293e42e2f903e90d2df4

Покупка вторичного жилья: что нужно знать, чтобы снизить риски?

Особенности вторичного жилья

Заключение договора долевого строительства с перспективой въезда в новую квартиру выглядит достаточно привлекательно. Но гарантий, что семья въедет в новостройку в ближайшие несколько лет никто не дает.

Поэтому многие предпочитают приобретать квартиры в уже построенных домах, забывая, что покупка вторичного жилья может обернуться не только потерей времени, но и средств.

На что же обратить внимание при оформлении договора купли-продаже недвижимости?

статьи:

Виды перехода прав собственности недвижимости

В силу норм ст.209 ГК РФ собственник имеет право владеть квартирой, пользоваться ею и распоряжаться по своему усмотрению. При этом если жилое помещение находиться в долевой собственности либо же приобретено в браке, все вышеперечисленные права предоставляются всем владельцам. Они могут по общему согласованию распорядиться жильем следующим образом:

  • продать любому третьему лицу;
  • подарить как ближним родственникам, так и друзьям;
  • передать по наследству уже после смерти на основании завещания.

Все три способа подробно регламентированы законом с целью соблюдения прав всех сторон сделки. Но на долю в квартире могут претендовать и иные лица. Если при переходе прав собственности их права не учтены, договор купли-продажи может быть аннулирован.

Подводные камни при покупке вторичного жилья

Прежде чем подписывать договор купли-продажи и передавать средства, необходимо уточнить каким образом квартира была получена в собственность. Так именно при продаже жилья сделка может быть оспорима при следующих обстоятельствах:

  1. Квартира была приобретена в браке, но бывшие супруги после развода ее не делили и устно договорились о порядке пользования. В рамках ч.7 ст.38 СК РФ муж и жена могут предъявить претензии на имущество в пределах 3-х лет после расторжения брака. Если нотариально заверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества отсутствует и одна из сторон продаст квартиру, второй супруг может оспорить сделку в суде достаточно легко.
  2. Жилье находиться в долевой собственности. Во исполнение ст.250 ГК РФ продавец доли обязан соблюсти правило преимущественной покупки и направить письменное уведомление сособственникам с предложением выкупить его долю. Если уведомления не будет, сделка может быть признана недействительной.

Некоторые лица имеют право проживать в квартире даже без свидетельства о праве собственности. Выписать их принудительно при продаже невозможно и за ними может быть сохранено право пользования жилыми метрами при определенных обстоятельствах до конца их жизни даже при смене владельцев. Подобная ситуация возможна:

  • при приватизации, в случае отказа от своих прав в пользу одного из дольщиков жилья;
  • при заключении договора ренты с правом пожизненного проживания.

Для того чтобы избежать подселения в виде родственников бывших владельцев необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги и потребовать у продавца снятия всех ранее зарегистрированных лиц с учета до окончательного оформления договора купли-продажи.

Важно! Принудительная выписка лиц, имеющих право пожизненного проживания в квартире, законом не допускается. Если бывшие члены семьи не снимутся с регистрации самостоятельно, они вправе вселиться в квартиру в любое время.

Риски при покупке вторичного жилья полученного по наследству

Жилое помещение может быть получено и по наследству на основании ранее оформленного завещания либо же по закону в порядке очередности определенной главой 63 ГК РФ. Но гарантировать, что свидетельство о праве на наследство не будет оспорено в будущем, никто не может. Так, продажу квартиры могут отменить в следующих ситуациях:

  • наследник не знал о смерти наследодателя и срок вступления в наследство был восстановлен в судебном порядке по истечении полугода;
  • у наследодателя родился ребенок уже после его смерти, что повлекло за собой уменьшение долей иных наследников ввиду норм ст.1149 ГК РФ подразумевающую выделение обязательной доли ребенку независимо от условий завещания;
  • завещание было оспорено родственниками в суде, если наследодатель был признан недееспособным в связи с психиатрическим расстройством;
  • при разделе наследства не была учтена так называемая вдовья доля.

При этом покупка квартиры в рамках вторичного жилья именно по линии наследования может привести и к иным дополнительным сложностям. Квартира может стать долевой, если наследников несколько.

Именно поэтому потребуется уведомление о праве преимущественной покупки между всеми сособственниками.

Если же одним из владельцев является несовершеннолетний, разрешение органов опеки на продажу доли обязательно.

Особенности получения кредита

Не все покупатели обладают значительной суммой для приобретения квартиры за наличный расчет, особенно если предполагается покупка вторичного жилья в Москве. Единственной альтернативой является оформление ипотечного кредита. Однако банки не расположены передать деньги под залог любой квартиры, в виду чего к учету принимаются следующие обстоятельства:

  • год постройки и передачи в эксплуатацию многоквартирного дома не ранее 1957;
  • металлические либо же железобетонные межэтажные перекрытия;
  • износ дома не должен быть более 70% к моменту перечисления последнего платежа;
  • дом не должен быть признан аварийным либо же ветхим;
  • в квартире нет обременения в виде лиц с пожизненным проживанием;
  • уровень благоустройства квартиры должен отвечать стандартным требованиям в виде отдельных жилых комнат и вспомогательных помещений, а именно кухни и ванной комнаты;
  • общедомовые коммуникации должны находиться в удовлетворительном состоянии.

Важно! Покупка вторичного жилья в ипотеку в старом доме с деревянными перекрытиями, а тем более, если речь пойдет о комнате, банк будет рассматривать как рискованное вложение в связи с чем, велика вероятность отказа.

На что обратить особое внимание?

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет ряд особенностей, которые условно можно разделить на отрицательные и положительные аспекты. Так безусловным преимуществом являются:

  • покупка вторичного жилья без посредников в виде риелторских контор и дополнительных затрат на их услуги;
  • цена квартиры может быть в разы ниже в сравнении с новостройкой;
  • благоустройство района вторичного рынка жилья обладает уже развитой и адаптированной инфраструктурой в противовес новостройкам, которые могут и не иметь рядом детского сада либо же поликлиники;
  • вторичное жилье в большинстве случаев полностью отремонтировано, некоторые квартиры продаются с мебелью и встроенной бытовой техникой.

При этом даже весьма благоустроенная квартира может таить в себе определенные недостатки невидимые на первый взгляд. В частности, бывшие собственники, могут накопить солидную задолженность по коммунальным услугам, поэтому желательно пообщаться с управляющей компанией, ведь именно поэтому цена и может быть заниженной.

Прекрасно отремонтированная и обставленная квартира может находиться в неблагополучном районе либо же соседи могут оказаться весьма неприятными людьми. Просто так хорошее жилье не продают.

Поэтому перед оформлением купли-продажи желательно пообщаться со старшим поколением, сидящим на лавочке возле подъезда.

Любопытные соседки на пенсии знают все, и способны в хронологическом порядке рассказать об истории любой семьи в доме с момента первого вселения.

Следует учесть и отрицательные аспекты, коими могут выступить:

  • риски при покупке вторичного жилья в ипотеку, учитывая, что материальное положение не всегда стабильно, а банк договор реструктуризации долга редко оформляет;
  • затраты на ремонт, которые могут превысить стоимость квартиры в новостройке;
  • состояние многоквартирного дома с изношенными инженерными сетями и неухоженными подъездами;
  • отношение между собственниками и УК, которая может бездействовать, и не заниматься хозяйственным ведением дома.

Важно! При покупке квартиры на рынке вторичного жилья необходимо обратить внимание кто продает и как. Если процессом продажи занимается сам владелец, риск минимален. Если же передача жилья осуществляется посредником на основании доверенности, существует риск мошеннических действий.

При покупке жилья на вторичном рынке риски можно снизить, если запросить у покупателя ряд дополнительных документов изначально. Так потребуются не только все право устанавливающие документы, но и свидетельство о вступлении в брак и о разводе для исключения споров с бывшими супругами.

Также будущим покупателям желательно проверить жилье на обременение в Росреестре, а также техническую документацию на многоквартирный дом. Следует запросить и расширенную выписку ЕГРП.

Если жилье поменяло несколько владельцев в краткие сроки, вероятность перепродажи квартиры мошенниками очень велика.

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/pokupka-vtorichnogo-zhilya-chto-nuzhno-znat-chtoby-snizit-riski.html

Что такое вторичный рынок жилья?

Особенности вторичного жилья

Что такое вторичное жилье? Традиционно под этим понятием понимают недвижимость, которая построена несколько лет назад и в чем-то «устарела» в сравнении с новыми проектами.

Это утверждение в корне неверно. Критерии, по которым отличаются эти 2 типа недвижимости иные – их и рассмотрим далее. Также расскажем о рисках приобретения вторичного и первичного жилья.

Вторичным называется жилье, на которое оформлено право собственности. Первоначально, с момента возведения здания до его полной постройки оно имеет статус «Первичное».

После того, как на квартиру нашелся покупатель, заключил договор купли-продажи, подписал акт приема-передачи объекта и прошел процедуру государственной регистрации прав на нее – она переходит в разряд «вторички».

Недвижимая собственность может быть не только частной, но и государственной, и, несмотря на то, что проживающие в ней не имеют прав – она также относится к разряду вторичной.

На квартиру, купленную в ипотеку, право собственности остается за заемщиком денежных средств. Но на жилье накладывается ряд ограничений : запрет на сдачу в аренду, продажу, обмен и т.д. (требуется разрешение у банка). Обременения снимаются после полного погашения долга.

Требования к вторичной недвижимости, предъявляемые банками при выдаче ипотеки:

  • Место нахождения объекта – РФ;
  • Наличие отметки о госрегистрации (по закладной);
  • Наличие централизованного отопления, водо- газоснабжения, канализации, электричества;
  • Целые двери, окна, крыша;
  • Износ здания – не больше 70%;
  • Запрет на наличие капитального ремонта с последующим отселением;
  • Перепланировка – только с соблюдением законодательства;
  • Каменный фундамент;
  • Каменные перекрытия.

Вторичный рынок жилья

Что такое вторичный рынок жилья? Каждая отдельная квартира, имеющая статус «вторички», в совокупности с аналогичными другими образует вторичный рынок недвижимости.

В 2019 году ситуация на рынке мало изменилась в сравнении с предыдущими годами – после кризиса. По-прежнему прослеживается тенденция к снижению интереса покупателей из-за повышения цен на жилье.

Немалую роль сыграло увеличение объема новостроек и заманчивые предложения от большинства застройщиков – квартиры в новых домах по цене от 900 тыс. руб.

Первичное или вторичное жилье: что покупать?

Поскольку вторичное жилье может свободно существовать с первичным в одном доме, говорить о том, что «вторичка» всегда хуже – не совсем правильно.

Есть случаи когда люди, приобретя небольшие квартиры на этапе устройства котлована, впоследствии продавали их, чтобы купить более просторное помещение в этом же ЖК.

Далее рассмотрим плюсы и минусы жилья обоих типов для тех, кто находится на стадии размышления о покупке.

Первичное жилье: преимущества и недостатки

Одно из главных преимуществ до недавнего времени – приобретение жилья дешевле его рыночной стоимости. Достигается путем заключения сделки на этапе возведения объекта.

После 1 июля 2018 года такая схема утратила актуальность для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после – 2.07.2018 и далее.

Застройщики, получившие 2 и более разрешений на возведение домов до наступления этой даты, могут по-прежнему привлекать деньги граждан по договору участия в долевом строительстве.

Если есть соблазн обзавестись недвижимостью по старой схеме – нужно найти такие компании и заключить с ними договор.

Чтобы не пополнить список обманутых дольщиков, насчитывающий тысячи имен, досконально проверьте информацию о компании. Выбирайте застройщиков, работающих на рынке долгие годы и подпадающих под новые требования законодательства.

Новые же изменения законодательства в сфере строительства постепенно повлекут рост цен на первичное жилье. Застройщики должны будут брать деньги в кредит у банков, те в свою очередь – заключать вместо них договор с гражданами. Компании же, осуществляющие строительство, смогут получить деньги от покупателя только после ввода дома в эксплуатацию.

Такое решение правительства направлено на защиту интересов граждан и очищение рынка от недобросовестных застройщиков.

Преимущество №2 – возможность покупки квартиры без отделки. Те, кто любит ко всему индивидуальный подход, желают создать в своей квартире уникальную атмосферу. Чистовая отделка от компании часто не оправдывает ожиданий и выполняется не лучшим образом.

Преимущество №3 – отсутствие обременений/ограничений на квартиру. Она может быть в залоге, аресте, под доверительным управлением, с несогласованной перепланировкой. Много случаев с сокрытыми родственниками, поддельными документами и т.д. Часть обременений, например, коммерческий найм, сроком менее года, – вовсе не регистрируются в Росреестре, проверить чистоту сделки сложнее.

Преимущество №4 – чистота. Покупатель – первичный владелец. В квартире перед ним никто не жил, с ней ничего не происходило. Это приятно.

Преимущество №5 – усовершенствованные технологии строительства. Ответственные застройщики используют передовые строительные, тепло- и звукоизоляционные материалы, надежные инженерные коммуникации.

Недостатки первичного жилья малозначительны:

  1. Дополнительные траты на ремонт (стоимость квартиры возрастает в разы);
  2. Заселение не сразу, а спустя некоторое время (после ввода дома в эксплуатацию – до 3 месяцев в среднем);
  3. Наличие временных проблем – с инфраструктурой, постоянными ремонтными работами и т.д.;
  4. Право собственности появляется не сразу;
  5. Использование некачественных материалов для строительства и отделки.

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

И первичное и вторичное жилье имеет свои плюсы и минусы. Основные преимущества «вторички» это:

  1. Возникновение права собственности на объект появляется сразу (по факту регистрации);
  2. Есть возможность оценить качество дома и проживание в нем (если недостатки есть – их уже будет видно);
  3. Большой выбор. Вторичное жилье повсеместно – отсутствуют ограничения на выбор района, типа дома и иных критериев;
  4. Наличие ремонта;
  5. Более развитая инфраструктура.

Покупая вторичное жилье, можно сразу оценить соседей, понять, с кем придется жить, обговорить определенные вопросы приобретения с продавцом, получить от него какие-то уступки.

Недостатки вторичного жилья:

  1. Могут быть юридические ограничения, незаконная перепланировка;
  2. Старая планировка;
  3. Износ (тем сильнее, чем больше лет дому);
  4. Недостатки квартиры, которые сразу не увидишь.

При выборе типа квартиры нужно учитывать факторы в совокупности. Первичное жилье – это хорошо, но технология строительства и используемые материалы могут быть не лучшего качества.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Много людей, купивших квартиры в новостройках, жалуются на кривые стены, плохую тепло-звукоизоляцию, протечки крыш, трещины.

: Новостройка или вторичный рынок?

Источник: http://ipoteka-expert.com/chto-takoe-vtorichnoe-zhile/

Вторичка: что это такое? Особенности жилья с «историей»

Особенности вторичного жилья

Найден идеальный вариант для покупателя вторичного жилья! Об этом стоит знать каждому, кто томится в мечтах о собственном жилье за приемлемые деньги, но находится в нерешительности под влиянием мифов об опасностях, которые таят в себе «квартиры с историей». Мы решили провести исследование и узнать, действительно ли квартиры, предложенные на вторичном рынке – это последнее, на что может решиться отчаявшийся покупатель в погоне за собственными квадратами.

Недвижимость, которая находится в собственности и выставляется на продажу, принадлежит к вторичному рынку или, попросту, «вторичке». Соответственно, первичный рынок – это квартиры реализуемые застройщиком, на которые еще не оформлялось право собственности.

В сравнении с покупкой новостроек по сделкам с вторичной жилой недвижимостью можно выделить некоторые особенности. Каждая квартира, предлагаемая на вторичном рынке, имеет свою историю — короткую или длинную.

Речь идет, прежде всего, о череде собственников и ряде сделок по отчуждению недвижимости, каждая из этих сделок может преподнести текущему собственнику свои сюрпризы, в большинстве случаев – не очень приятные.

Даже если дом совсем новый, но по квартире уже было оформлено хотя бы одно свидетельство на право собственности, жилье считается вторичным.

Идеальный вариант для покупателя, хотя не самый дешевый – жилье, которое еще год-два назад было в статусе новостройки, и теперь хозяева его продают.

Понятно, что прежних владельцев не может быть много, и с большой вероятностью такая покупка не чревата нарушением прав третьих лиц, что чаще всего является предметом судебных разбирательств. В случаях с квартирами в домах, возведенных очень давно, история может быть длинной и запутанной: несколько смен собственников, дарение, наследование, рентные тонкости и так далее.

Кроме того, надо внимательно оценивать не только «юридическую чистоту», но и само жилое пространство, поверхности стен, пола, потолка, инженерные сети на предмет изношенности. То же самое можно сказать относительно районных коммуникаций.

Для многих большое значение имеют характеристики соседей, их привычки и особенности, поскольку, так или иначе, новому владельцу придется вписываться в некий сложившийся уклад.

Преимущества «вторички»: сложившаяся инфраструктура, отсутствие стройплощадок

Тем не менее, к явным положительным моментам сделок со «вторичкой» относится возможность приобретения жилой площади в тех районах, где новое строительство практически исключено.

Зато уже сложилась качественная социальная инфраструктура, да и с транспортной доступностью все более или менее понятно.

Все эта параметры можно оценить сразу, уже на этапе выбора подходящей квартиры, не уповая на перспективный план развития территории или заверения застройщика, если сравнивать с покупкой жилья на первичном рынке.

Кстати, квартирный «ассортимент» на вторичном рынке существенно шире, чем в новых кварталах.

Очередное преимущество заключается в том, что право владения квартирой можно получить сразу же, в ходе заключения сделки, и тут же переехать на новое место жительства, не дожидаясь окончания строительства дома, как в случае с новостройками. Правда, если вторичная квартира оказывается частью цепочки альтернатив, все оказывается очень непросто, и возможно, придется ждать «комплексного» оформления документов.

Многие из тех, кто предпочитают покупку «вторички», указывают на то, что квартиры уже являются полностью обжитыми. То есть, большинство нюансов – от вида из окон до качества отопления и шумоизоляции, уже не будут подвергаться изменениям и все это можно проверить сразу.

Кроме того, всегда остается шанс на основании некоторых обнаруженных недостатков (при желании их можно найти практически в каждой квартире) договориться с продавцом о скидке, изменении некоторых нюансах договора, распределении расходов на завершение сделки.

Иными словами, жилье на вторичном рынке – это введенный в строй объект, который, как любой физический товар, можно рассмотреть «во всей красе».

Но при этом, конечно, нужно понимать, что невозможность в полной мере исключить юридические риски и обеспечить в этом плане абсолютную безопасность сделки может свести на нет все преимущества вторичной недвижимости.

Риски есть, их немало, и их обязательно надо учитывать, о чем пойдет речь далее.

Мифы о «вторичке»: бюджетное жилье с высокой степенью износа

При упоминании понятия «вторичное жилье» перед глазами людей несведущих сразу рисуется картина «убитой» жилплощади в старой «панельке», которая даже приблизительно не вписывается в представления о комфортном жилом пространстве. Безусловно, таких вариантов в активной продаже немало, но ими спектр предложения далеко не ограничивается.

Поскольку с момента введения в строй некоторых современных новостроек с новыми планировочными решениями, уже прошли годы, качественных квартир появляется на вторичном рынке все больше.

Поэтому покупателям становятся доступно отличное жилье, полностью соответствующее всем имеющимся стандартам.

Люди приобретали такую недвижимость чаще всего на стадии котлована, обустраивали ее, даже какое-то время жили или сдавали в аренду, а затем, обстоятельства изменились, и квартиры оказались на продаже.

Кроме того, вторичная недвижимость – это совсем не обязательно жилье эконом-класса. На рынке представлено немало весьма качественных квартир, вторичного жилья, относящегося к комфорт- и бизнес-классу.

Надо заметить, вторичное жилье, за исключением «низкобюджетных» вариантов, совсем не обязательно обходится дешевле, чем жилая площадь в новостройке, которую, к тому же, можно приобрести на любом этапе возведения дома.

Многие покупатели предпочитают купить новую квартиру с готовым ремонтом, чтобы гарантированно оградить себя от проблем с изношенной инфраструктурой и «историей», которую нет возможности проверить досконально. Хотя это и не означает отсутствие рисков на первичном рынке, они есть, и подтверждение тому – обманутые дольщики, которые чуть ли не ежегодно выходят на митинги.

Ощутимые риски «вторички»: сомнительная история, неузаконенная перепланировка

К сожалению, вторичный рынок недвижимости – благоприятная зона для реализации разнонаправленных мошеннических схем, а значит, покупателю приходится проявлять особую бдительность.

Основные риски связаны с тем, что в каждой из сделок по передаче права собственности, могли быть нарушены права третьих лиц (дети, родственники, супруги) или самого собственника, который, например, может быть признан недееспосбным и не отдавать себе отчет в своих действиях в момент подписания договора.

Гарантировать полное отсутствие подобных проблем невозможно, законодательство не предлагает соответствующих механизмов. Если продавцу удастся доказать, что имели место такие нарушения, суд признает сделку незаконной.

В результате покупателю придется вернуть жилье и предпринимать продолжительные попытки получить свои деньги обратно. Чего, скорее всего, сделать не получится, мошенники умело пользуются пробелами в законодательстве.

Главное, на чем нельзя экономить ни время, ни силы, ни деньги при покупке вторичного жилья – это проверка юридической чистоты квартиры.

Идеальное решение – доверить эту работу юристам по недвижимости, которым при необходимости можно задать все вопросы, если покажется, что в предъявляемых документах есть спорные места.

Кроме того, опытные профессионалы заметят возможные подвохи, на которые человек, не являющийся специалистом, может попросту не обратить внимания.

Если приобретаются квартиры в старых домах, несовершенство планировочных и архитектурных решений, их технологическая отсталость – это то, с чем придется смириться.

Однако, многие владельцы, стараясь добавить комфортности такому жилью, своими силами выполняют перепланировку, преобразуя квартиры до неузнаваемости.

Перед покупкой необходимо убедиться в том, что перепланировка выполнена на законных основаниях, и тому есть все необходимые подтверждения.

Иначе, уже став собственником нового жилья, можно столкнуться с серьезными проблемами, которые, в лучшем случае, обернутся большими затратами на приведение в порядок документации. Так или иначе, покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой – повод для разговора о существенной скидке.

Квартиры в «древних» домах могут иметь скрытые недостатки, которые сложно заметить с первого раза. Экспертная оценка при покупке такого жилья – дело затратное, но очень часто оно того стоит. Эта услуга позволяет сэкономить еще большие деньги, которые пришлось потратить бы, например, на замену инженерной инфраструктуры или внешнее утепление.

Таким образом, некоторое количество рисков, связанных со «вторичкой» поддаются контролю.

Но если в ходе анализа становится ясно, что в истории жилья имеются «белые пятна», а состояние квартиры не идеально, возможно, от такой недвижимости стоит отказаться.

Благо, ни на одной из квартир свет клином не сошелся, на рынке практически всегда имеются хорошие предложения, нужно лишь хорошо поискать.

Что влияет на цену «вторички»?

Диапазон цен на вторичное жилье весьма широкий, и зависит стоимость не только от престижности, площади и качества жилья. Цены квартир существенно колеблются в зависимости от района, месторасположения дома, спроса на жилье на этой территории, наличия и качества инфраструктуры.

Близость к центру сказывается на стоимости, но во многих случаях не является определяющей. Благоустроенная «однушка» в доме улучшенной планировки, расположенная в хорошем районе на окраине, может оказаться намного дороже, чем скромная «убитая» квартира в центре. Разумеется, немалую роль играет состояние самих помещений и инженерных сетей.

Имеется также много других нюансов, связанных с особенностями отдельных квартир. Главное, что должно настораживать покупателя – это цена, которая намного ниже среднерыночной стоимости. При покупке такой квартиры историю, обстоятельства продажи и техническое состояние надо оценивать с особой тщательностью.

Ипотека на вторичку: возможности и проблемы

Государство и сами застройщики стараются всячески стимулировать и рекламировать возможности ипотечного кредитования на покупку жилья в новостройках. Финансовые организации достаточно охотно предоставляют кредиты на покупку «вторички», и на это у банков есть свои резоны:

Во-первых, на одних новостройках много не заработаешь, поскольку рынок все же обновляется не так быстро, как растут аппетиты банкиров. Вторичный рынок представляет обилие вариантов в разных ценовых категориях.

Во-вторых, квартиры, существующие только в проекте – это объекты, сопряженные с определенными рисками не только для конечных покупателей, но и для банков. Поэтому объекты не каждого застройщика подходят для банковской ипотеки.

Впрочем, требование к вторичке тоже весьма серьезные, что, в общем, неудивительно, поскольку квартира переходит в залог на весь период, пока заемщик будет рассчитываться по ипотечному кредиту.

Если вдруг он окажется несостоятельным, залог придется реализовывать, и для банка важно продать квартиру быстро и без проблем. Непременным условием является наличие полного комплекта коммуникаций и удовлетворительный уровень износа дома.

Так, ипотеку на покупку недвижимости в доме, построенном до шестидесятых годов прошлого века, получить практически невозможно.

Юридическая история квартиры тоже находится в зоне пристального внимания банков, которым точно не подойдет жилье, которое имеет хоть какие-то обременения.

В помещении не могут быть зарегистрированы третьи лица, исключается также наличие залоговых договоров с другими организациями. Кроме того, эксперты финансовых организаций непременно проверят правоустанавливающие документы.

Такой подход снижает риски и для собственников жилья – если банк одобрил ипотеку, риски существенно снижаются.

Заключение

Если необходимо заселиться как можно быстрее, чтобы месяцами не оплачивать съемное жилье, стоит поискать именно такую недвижимость. Риски, связанные с покупкой жилья у застройщиков, на вторичном рынке исключаются, но у вторички имеются свои проблемные моменты, которые придется держать под контролем.

Для проверки юридической чистоты жилья рекомендуется привлекать юристов, которые специализируются на жилищном праве. Не стоит доверять эту работу риелторам, так как последние, в сущности, ничего гарантировать не могут и не помогут вернуть деньги при возникновении у собственника каких-либо проблем.

Источник: https://novostroev.ru/other/vtorichka-chto-eto-takoe-osobennosti-zhilya-s-istoriey/

ПравГид
Добавить комментарий