Сколько можно заработать на квартире, если рядом появится станция метро?

Как строительство новых станций метрополитена влияет на стоимость жилья в Москве

Сколько можно заработать на квартире, если рядом появится станция метро?

По данным экспертов, жилье в некоторых районах после открытия метро может подорожать как минимум на 20% за счет улучшения транспортной доступности района и роста его привлекательности для потенциальных покупателей.

Дорога жизнь около метро

В последние годы в Москве началось активное строительство новых станций метро. В основном новые станции метро строятся на окраинах Москвы или в районах за пределами МКАД, где преобладают проекты эконом- и стандарт-класса.

Для таких объектов, по словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, появление станции метро становится ключевым фактором повышения привлекательности и роста цен.

«Цены на первичном рынке жилья в районах, где строятся новые станции метро, в среднем вырастают на 15–20%», — говорит эксперт.

Максимальный рост цен обычно приходится на последний год перед вводом метро в эксплуатацию, добавляет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В дальнейшем, после открытия станции ценовая динамика обычно не выбивается из общерыночных тенденций, добавляет она.

Безусловно, эффект от открытия каждой станции метро следует оценивать индивидуально.

Так, по словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, после открытия трех новых станций метро в 2012 году в Москве наиболее заметный рост цен на вторичное жилье был зафиксирован в районе метро «Пятницкое шоссе» и метро «Новокосино».

Эти данные подтверждает директор отделения «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина. По ее словам, за год до открытия станции «Новокосино», в августе 2011 года, средняя цена 1 кв. м жилья в районе составляла около 115 000 руб. за кв. м, а к открытию станции этот показатель уже составил около 135–137 000 руб.

Таким образом, рост цен за год составил около 17%. Интересно отметить, что в период открытия станции отмечался резкий скачок цен аж до 143 000 руб. за кв. м, однако, в течение месяца-двух данный показатель скорректировался до 135–137 000 руб. за кв. м, рассказывает госпожа Игнаткина.

Большое влияние на цены оказало и открытие станций метро «Жулебино» и метро «Лермонтовский проспект», продолжает Ирина Доброхотова, отмечая, что с момента объявления о начале строительства станции к моменту запуска на вторичном рынке квартиры выросли в цене примерно на 15%. Появление же станции метро «Алма-Атинская» не привело к значимому увеличению стоимости квартир, так как основное увеличение цены в этом районе пришлось на период перед запуском станции, отмечает Ирина.

Вырастут не все

Значение близости станций метрополитена сложно переоценить, но основное влияние новые станции оказывают на стоимость жилья эконом- и комфорт-класса.

А вот рынок премиум-сегмент к появлению новых станций достаточно равнодушен. «Наличие метро в данном случае практически не играет никакой роли.

Сложно представить себе человека, потратившего на покупку квартиру внушительную сумму, который будут ежедневно ездить на метро», — говорит Мария Литинецкая.

Кроме того, на ценовую динамику при открытии новых станций метрополитена в первую очередь оказывает влияние изменение транспортной доступности района.

По словам Марии, в наибольшей степени строительство метро влияло на рост цен в локациях, характеризующихся плохой транспортной доступностью, где «подземки» до этого не было — Митино, юго-восточная часть Выхино-Жулебино.

«Например, в Митино стоимость жилья на вторичном рынке в 2008 году, в самый разгар кризиса, составляла примерно 100–110 тыс. рублей за кв. м. Однако в конце 2009 года в районе открылись первые две станции метро — «Митино» и «Волоколамская».

Поэтому цены на локальном рынке жилья все равно активно росли, несмотря на непростую экономическую обстановку. В течение второго полугодия 2009 года (до открытия станций в конце декабря) они увеличились примерно на 8–10%», — рассказывает она.

В остальных районах повышение цен, по ее данным, несущественно отличалось от общерыночной динамики — увеличение рыночной стоимости жилья либо совпадало с инфляцией, либо немного превышало ее.

«Например, станция «Битцевский парк», которая была открыта в феврале, образует пересадочный узел со станцией метро «Новоясеневская» Калужско-Рижской линии.

Соответственно, в этом районе (Ясенево) уже было метро, и открытие новой станции практически не повлияло на цены», — утверждает эксперт.

Вполне логично, что и в дальнейшем при появлении новых станций метро более высокий рост цен на жилье будут демонстрировать более удаленные районы Москвы, отмечает Ирина Доброхотова. По ее мнению, это связано с тем, что в этих районах ниже общий уровень развития транспортной инфраструктуры, а стоимость жилья еще не достигла предельных значений.

«Так, появление станций «Верхние Лихоборы» и «Селигерская» могут значительно улучшить транспортную ситуацию в районах Бескудниковский и Западное Дегунино, где метро в принципе отсутствовало.

А станции «Котельники», «Румянцево» и «Саларьево» позволят улучшить транспортную обстановку в районах за МКАД и разгрузить ведущие в центр трассы», — приводит примеры Инна Игнаткина.

Открытие же станций, которые строятся для разгрузки уже существующих остановок, например, «Окружной», «Фонвизинской» и «Бутырской», не настолько улучшит транспортную обстановку в районе, чтобы повлиять на цены на жилье, уверена эксперт.

Несильно отразится на стоимости квартир и строительство станций, возводящихся под конкретные объекты.

Например, станция метро «Спартак» будет расположена рядом со стадионом, строящимся к чемпионату мира по футболу в 2018 году, и будет в первую очередь обеспечивать доступ к спортивному объекту, а не к жилым районам.

А станция «Технопарк» строится для улучшения транспортной доступности бизнес-парка Nagatino i-Land, где уже построено или планируется к строительству около 1 млн. кв. м офисной недвижимости, а вот жилых домов в зоне влияния этой станции практически нет.

В плену несбывшихся надежд

Не всем планам суждено сбыться, даже если это планы правительства. Случается и такое, что строительство станции метрополитена переносится, а то и вовсе замораживается. В качестве примера, по словам Марии Литинецкой, можно привести Мытищи.

«Активность застройщиков и покупателей на локальном рынке резко возросла после того, как были объявлены планы по улучшению транспортной ситуации в городе.

Ажиотажу способствовали перспективы появления метро и начало реконструкции Ярославского шоссе», — рассказывает она.

Однако в течение 2012–2013 годов планы по проведению в город метро периодически подвергались корректировке — менялись сроки его строительства, появлялась информация о возможном открытии в Мытищах еще одной станции (на пересечении ул.

 Борисовка и Сукромка).

И наконец, уже в августе 2013 года было объявлено, что продление Калужско-Рижской линии до станции «Мытищи-Борисовка» нецелесообразно, а ввод в эксплуатацию станции «Челобитьево» может быть осуществлен не ранее 2019 года.

Вполне логично, что постоянно меняющиеся планы по открытию метро, а также возросший уровень конкуренции сдерживали рост цен на локальном рынке жилья в Мытищах.

По данным Марии Литинецкой, с середины 2012 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м повысилась только на 5,7%.

«В итоге, существенную динамику цен в Мытищах мы будем наблюдать только тогда, когда перспективы открытия станции метро станут более реальными», — уверена эксперт.

Сейчас также озвучивается противоречивая информация относительно сроков открытия таких станций метро, как «Беломорская» и «Котельники», отмечает Ирина Доброхотова. Но, по ее данным, на спросе на квартиры эта информация пока не сказалась.

Более того, часть жителей Левобережного района даже приветствовала возможную отмену строительства «Беломорской» станции метро, добавляет она.

Тем не менее, по последним данным, эту станцию планируют открыть к 2017 году, а «Котельники» — в начале 2015 года.

Дальнейшие планы правительства Москвы по расширению схемы метрополитена очень обширны, и реализации почти всех этих намерений жители столицы ждут с нетерпением.

Конечно, каждый из желающих приобрести квартиру в довольно отдаленном районе будет надеяться, что строительство именно той станции, которая будет находиться рядом с его домом, не отменят.

Ажиотаж, как известно, подогревает спрос, а это значит, что стоимость жилья в районах со строящимся жильем будет и дальше расти.

Жилые комплексы рядом с новыми станциями метро

Станции метро, округ Жилые комплексы Расстояние от ЖК до метро
Лермонтовский проспект, ЮВАОмкрн. Некрасовка Парк6,4 км
ЖК «Некрасовка»8,8 км
Жулебино, ЮВАОЖК «Приволье»1,2 км
Новокосино, ЮВАОМкрн. Мегаполис2,4 км
Новоясеневская, ЮЗАОЖК «Новоясеневский»1,4 км
Рассказовка, ЮЗАОГород-парк «Переделкино-ближнее»0,4 км
ЖК «Рассказово»0,1 км
Микрорайон «Солнцево-парк»3,1 км
Румянцево, ЮЗАОЖК «Румянцево»0,45 км
Саларьево, ЮЗАОЖК «Новотроицкий»5,3 км
ЖК в поселке Мосрентген4 км
Селигерская, САОЖК «ApartVille Fitness&Spa Resort»0,8 км
ЖК «Новый»3,5 км
Ул. Учинская, вл.3, корп.12,4 км
Верхние Лихоборы, САОЖК «ApartVille Fitness&Spa Resort»1,6 км
Беломорская, САОЖК «Белый парк»0,6 км
Левобережный район, мкр. 1А2,2 км
ЖК «Парус»0,7 км
Ул. Петрозаводская, д.24, корп.20,8 км
Ул. Петрозаводская, вл.150,9 км
Пятницкое шоссе, САОЖК «LIFE-Митинская»1,7 км
Фонвизинская, СВАОЖК «Воронцовский посад»0,6 км
ЖК «Марфино»1,6 км

Андреева Виктория

Источник: https://www.kvartiravmoskve.ru/articles2/kak-stroitelstvo-novih-stancii-metropolitena-vliyaet-na-stoimost-jilya-v-moskve/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Сколько можно заработать на квартире, если рядом появится станция метро?

Петербургские девелоперы уже почти не ориентируются на городские планы по развитию подземки — слишком часто они меняются, а сроки открытия станций отодвигаются, если не привязаны к знаковым событиям вроде мундиаля. Но для частного инвестора ситуация иная — стоимость коммерческих помещений после открытия метро может возрасти в разы, а квартиры — на 15–20%.

На 2018 год в Петербурге запланировано открытие сразу пяти станций метро, что является своеобразным рекордом. Объясняются столь высокие темпы в том числе приближением чемпионата мира по футболу — 2018, к которому необходимо открыть станции «Новокрестовская» у нового стадиона и «Улица Савушкина» (другое название — «Беговая»). Еще три станции появятся на юге города.

Это «Проспект Славы», «Дунайская» и «Шушары». Через 2 года, на 2019 год, намечено открытие станции «Горный институт» на Большом проспекте В.О. А появление станции «Театральная» в районе Мариинского театра и острова Новая Голландия, которая будет на одной ветке с «Горным институтом», придется подождать.

Ее откроют после 2020 года, уточняют в комитете по развитию транспортной инфраструктуры.

Спальное развитие

Открытие новой станции метро повышает ставки аренды в близлежащих коммерческих объектах на 30–100%, а недвижимость дорожает на 15–30%, оценивает партнер Rusland SP Андрей Бойков. При этом наибольшее влияние запуск станций метро оказывает на помещения формата стрит–ретейл, то есть коммерческие площади на первых этажах, поскольку для таких объектов очень важен пешеходный трафик.

«Наиболее ощутимый скачок цен произойдет вблизи станций метро, расположенных в спальных районах города. Особенно в тех районах, которые до этого испытывали серьезные проблемы с транспортной доступностью», — рассуждает Андрей Бойков.

Таким образом, метро окажет влияние на развитие недвижимости и цены во Фрунзенском районе.

На Бухарестской улице, между Дунайским проспектом и улицей Ярослава Гашека, строится станция метро «Дунайская», вокруг которой в основном расположены кварталы советской застройки, рынок стрит–ретейла здесь пока развит слабо. В пешей доступности от будущего метро несколько строящихся жилых комплексов («Балканы», «Новое Купчино»).

Около станции метро «Проспект Славы» (откроется юго–восточнее пересечения проспекта Славы и Бухарестской улицы, у станции будет несколько выходов), наоборот, заполнены практически все близлежащие встроенные помещения. В 300 м от будущего метро возводит жилой квартал «София» «Группа ЛСР» — компания может рассчитывать на повышение спроса как на коммерческие помещения, которых в комплексе запланировано не много, так и на квартиры.

Станция метро «Шушары», так же как и новое депо метрополитена «Южное», откроется не в районе массовой жилой застройки вдоль Витебского проспекта, где располагался одноименный поселок, а у развязки КАД с Софийской улицей — на Автозаводском проезде. Это промзона, где расположены автозаводы Toyota, General Motors, ТЭЦ «Южная», логистические терминалы, складские комплексы и т. п.

Представить развитие стрит–ретейла здесь пока сложно. А участков для коммерческой застройки не промышленного назначения в округе практически нет.

«В Шушарах станция, расположенная в промзоне, далеко от жилых районов, сама по себе не даст никакого импульса для развития рынка, но она станет важным пересадочным узлом, когда к ней подведут линию скоростного трамвая в сторону Колпино и Пушкина», — полагает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.

Еще одна станция, открытие которой серьезного влияния на рынок не окажет, — «Новокрестовская», говорят эксперты. Цены на квартиры в этом районе начинаются от 15 млн рублей, и потенциальные покупатели метрополитеном не пользуются. Развитие стрит–ретейла здесь также затруднено.

Толчок к реновации

Территории около будущей станции метро «Горный институт» уже несколько лет постепенно реновируются. На месте заводов возводят жилые комплексы. Например, прямо за будущей станцией строит жилой комплекс Setl Group.

Открытие метро даст развитию района ощутимый толчок, полагает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей. В том числе оно повлияет на рынок коммерческой недвижимости — прямо около будущего вестибюля находится ТЦ «Балтийский» группы «Адамант», популярность которого возрастет с вводом метро.

Кроме того, к 2018 году откроется первая очередь бизнес–центра в бывшем здании НИИ на 24–й линии В.О. Впрочем, девелопер Игорь Левит (бывший миноритарий и топ–менеджер «Группы ЛСР»), считает, что близость к метро не сильно скажется на ставках аренды.

Девелоперы около «Беговой», открытие которой откладывали много лет, готовятся к ее запуску. Собственник ТРК «Атлантик сити» Юрий Сулягин еще в начале этого года заявил о реновации комплекса. Решено было расширить его торговую галерею. Метро откроется непосредственно около этого объекта на Туристской улице.

И с его запуском, а также с окончанием строительства «Лахта центра» зона охвата комплекса расширится до 2 млн человек.

Однако, возможно, именно открытие штаб–квартиры газового монополиста и общественных функций в его башне больше влияет на развитие рынка недвижимости в этом районе, поскольку сроки ввода объекта четко определены.

Глобальных изменений в районах будущих станций пока не наблюдается. Бизнес стал более реалистично оценивать ситуацию с планами городских властей по строительству метро, учитывая постоянные переносы сроков.

Поэтому, пока стройка реально не видна, на рынке недвижимости ничего существенного не происходит. Зато после ввода станции все торгово–сервисные объекты, которые находятся на линиях основного пассажиропотока метро могут подорожать на 100–200%.

Пешеходная досягаемость, при прочих равных, почти всегда добавляет стоимости жилья 5–10%.

Вячеслав Кайгородов

директор департамента консалтинга «БестЪ. Коммерческая недвижимость»

Открытие новых станций метро всегда приводит к росту цен на коммерческую недвижимость формата стрит–ретейл, метр в таких объекта может подорожать на 15–30%.

Но пока цены на активы у станций метро, открытие которых запланировано на ближайшие 2 года, серьезно не растут. Все дело в сроках. Некоторые девелоперы при продаже объектов обращают внимание, что рядом вскоре появится станция метро.

Это, конечно, влияет на цену. Но когда сроки открытия станции переносятся, растет уже не цена, а недовольство покупателей.

Катерина Соболева

управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2017/09/20/Investicii_bez_peresadki

На сколько вырастет цена квартиры, если рядом появится станция метро?

Сколько можно заработать на квартире, если рядом появится станция метро?

Известно, что близость относительная близость жилого дома к той или иной станции метро, увеличивает стоимость квартир находящихся в нем. В данной статье мы разберем, на сколько на самом деле меняется стоимость жилья, если поблизости открывается станция метро?

Общие сведения о цене на жилье в Москве

Конечно, цена за 1 квадратный метр жилья в Москве не везде одинакова. Все зависит от престижности района, уровня развития инфраструктуры либо доступности к тем или иным коммуникациям. К примеру, если в районе «Аэропорт» средняя цена за кв.

метр составляет 259 тыс. руб., то В Чертаново Южном средняя цена колеблется в районе 168 тыс. руб. Разница есть, и существенная.

Но если предположить, что в районе Аэропорт квартира находится далеко от метро, а в Чертаново находится в пешей доступности, то вполне может быть, что «двушка» в Чертаново превзойдет в цене аналогичную квартиру на районе Аэропорт.

Поэтому точный ответ на вопрос, сколько стоит квадратный метр жилья в Москве вам вряд ли кто-то даст, так как все индивидуально. Подробно о том, что влияет на стоимость квартиры, читайте эту статью.

Насколько же изменилась стоимость квартир, там где уже открыли метр

Многие москвичи мечтают о том, что когда-нибудь по близости с их домами откроется новая станция метро. И это вполне нормально, ведь открытие метро сулит не только удобство в повседневной жизни, но и заметное подорожание в цене квартир в близлежащих домах. Так ли это, попробуем разобрать на нескольких примерах.

Так к примеру, средняя цена за квадратный метр жилья в районе Выхино-Жулебино с января 2012 до января 2014 г. подорожала на 11%, и составляет в среднем 149 тыс. руб. на сегодняшний день. В связи с эти подорожали квартиры и в подмосковных Люберцах. Если до открытия метро цена за кв. метр составляла 67-70 тыс.руб., то после уже 85-90 тыс. руб.

И это при все при том, что да станции Жулебиномногим приходится добираться наземным транспортом. Или другой пример. Открытие в 2011 г. станции метро «Новокосино», подняло цены на квартиры в этом районе на 17%, тогда как в соседнем Новогиреево цены поднялись лишь на 9 -10 %. После этого, кв.

метр жилья в близлежащем подмосковном Реутове подорожал с 85 до 118 тыс. рублей.

Открытие новой станции «Тропарево», как конечной «красной ветки» так же породило рост цен на жилье в этом районе. В данном случае речь идет о 20% только за один год.

Теперь желающему приобрести в этом районе квартиру придется раскошелится на 230-240 тыс. руб. за квадратный метр. Путем простой арифметики не сложно посчитать, сколько стоил кв. метр до открытия метро.

Эксперты сходятся во мнении, цена поднимется еще на 5%.

Или к примеру за весь период строительства и к моменту открытия станции «Лермонтовский проспект» подорожало в среднем на 10-15%, что объясняется практически одновременным запуском станции Жулебино. Иначе подорожание было бы на много существенней.

Недавно открывшаяся станция «Спартак» не может похвастаться подобным ростом, т.к. по наблюдениям специалистов, бурный скачок здесь наблюдался в первые месяцы строительства, после чего цены замерли на некоторое время, а далее вообще пошли вниз. Но если сравнивать «до и после», то можно сказать, что цены подорожали в среднем на 5-10%, что заметно меньше, чем в том же Реутове.

Та же тенденция наблюдается и в случае со станциями «Лесопарковая»и «Битцевский парк» запущенных в феврале 2014 года. С начала строительства станций и до самого запуска в эксплуатацию, ажиотажа никакого не наблюдалось. Учитывая то, что в районе «Лесопарковой» вообще нет жилых районов, оценки специалистов оказались верны, т.к рост цен шел в ногу с обще рыночными изменениями.

Некоторые эксперты утверждают, что в отдаленных частях Москвы, при открытие станций метро, цены на жилье взлетят на 25-30%. Но, как правило, это преувеличение. Выражаясь банковской терминологией, можно с уверенностью сказать, что «ключевая ставка » составит в среднем 10- 18%. Не многие знают, что увеличить стоимость квартиры можно и самостоятельно, подробней о том как это сделать, тут.

Тем самым можно подвести небольшой итог. Открытие станции метро существенно поднимает цену на жилье в близлежащих домах, если остальные факторы не препятствуют этому самому росту. Как мы убедились, что даже после резкого скачка вверх, спадает ажиотаж, и цены постепенно скатываются вниз.

На прямую это зависит от важности и необходимости открытия станции метро. К примеру, если мы говорим об элитном жилье, по цене примерно 400 тыс.руб. за кв.метр, то открытие станции метро рядом с таким домом, никак не повлияет на стоимость квартир в нем.

Острой необходимости в метро нет, дома продаются и покупаются на много реже, нежели квартиры эконом класса, поэтому и изменения цен не наблюдается.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/analitika/na-skolko-vyrastet-tsena-kvartiry-esli-ryadom-poyavitsya-stantsiya-metro/

станций московского метро по стоимости аренды квартир

Сколько можно заработать на квартире, если рядом появится станция метро?

Тэги: Москва, Аренда квартир

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» обновили рейтинг станций метро по стоимости долгосрочной аренды квартир и проследили динамику ставок за последние полгода.

В мае 2018 года в большинстве районов столицы снять квартиру оказалось дешевле, чем в ноябре 2017. При этом средняя коррекция ставок по городу осталась в пределах погрешности и составила —0,8%.

При анализе не учитывались показатели элитного сегмента.

Дорогие и дешевые

В первую тройку с практически одинаковым результатом вошли два пересадочных узла центра города и станция «Кропоткинская». «Золото» на «фотофинише» досталось связке станций «Библиотека им. Ленина» – «Александровский сад» – «Боровицкая» – «Арбатская», где средние ставки аренды квартир составили 112 687 руб./мес.

На втором месте оказалось метро «Кропоткинская» с показателем 112 492 руб./мес.

«Бронзу» завоевал еще один пересадочный узел, станции «Охотный ряд» – «Площадь Революции» – «Театральная», в окрестностях которого снять квартиру можно за 112 371 руб./мес. Четвертое место занимает связка – «Пушкинская» – «Тверская» – «Чеховская» (111 594 руб./мес.). Замыкает первую пятерку еще одна станция Тверской улицы, в окрестностях которой квартиры сдают за 110 721 руб./мес.

Кроме того, к «дорогой десятке» относятся метро «Парк культуры» (109 775 руб./мес.), узел «Кузнецкий мост» – «Лубянка» (109 344 руб./мес.), станции «Смоленская» (109 273 руб./мес.) и «Китай-город» (107 361 руб./мес.), а также связка «Новокузнецкая» – «Третьяковская» (105 379 руб./мес.).

Самой дешевой станцией московского метрополитена стала конечная станция Таганско-Краснопресненской линии «Котельники». Снять квартиру в ее окрестностях стоит в среднем 30 462 руб./мес.

На втором и третьем месте по дешевизне находятся две станции Новой Москвы – «Саларьево» и «Румянцево». Средние арендные ставки здесь составляют 31 148 руб./мес. и 32 478 руб./мес. соответственно.

На позициях с четвертой по шестую расположились три станции Бутовской линии легкого метро – конечная «Бунинская аллея» и соседние «Улица Горчакова» и «Бульвар генерала Ушакова».

Месячный бюджет аренды здесь составит в среднем 32 549 руб./мес., 32 648 руб./мес. и 32 746 руб./мес.

Остальные места в десятке занимают станции «Новокосино» (Калининский радиус, желтая ветка) – 32 914 руб./мес., «Улица Скобелевская» (Бутовская ветка) – 33 148 руб./мес., «Лермонтовский проспект» (Таганско-Краснопресненска линия, фиолетовая ветка) – 33 855 руб./мес. и «Мякинино» (Арбатско-Покровский радиус, синяя ветка) – 34 012 руб./мес.

Все станции «дешевой десятки» территориально находятся за пределами МКАД.

Динамика цен

По данным Mirkvartir.ru, за последние полгода у 39 станций метро стоимость аренды поднялась от 1% до 3,1%. Снижение ставок от 1% до 6,1% отмечено у 97 станций. В окрестностях 50 станций цены колебались в пределах погрешности (от +1% до –1%). Средняя динамика по городу с октября 2017 года составила –0,8%, что также остается в пределах погрешности.

Самая высокая положительная коррекция отмечена у метро «Новые Черемушки» (+3,1%), пересадочного узла «Площадь Ильича» – «Римская» (+2,6%), станций «Сокол» (+2,5%), «Славянский бульвар» (+2,3%) и «Новые Черемушки» (+2,2%).

Максимальные потери в ставках зафиксированы в окрестностях «Волоколамской» (–6,1%), «Петровско-Разумовской» (–5,1%), «Саларьево» (–5%), «Ботанического сада» (–5%) и «Савеловской» (–4,2%).

«Несмотря на то, что исследование показало совсем небольшое снижение ставок, с изрядной долей вероятности можно утверждать, что падение только набирает темпы, – считает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Лучше всего удерживать клиентов удается тем собственникам, которые чутко реагируют на ситуацию и своевременно снижают ценники.

В базе «МИР КВАРТИР» встречаются объявления с неадекватно высокими ставками, которые «висят» в ней месяцами. Подобные предложения оказывают влияние на статистику, так что реальные цены, по которым можно снять квартиру в Москве, как правило, немного ниже статистических.

Особенно если учитывать скидки, которые не отражаются при анализе, но на которые соглашаются многие собственники».

Самые дорогие станции московского метро по аренде квартир

Станция метроСр. ставка аренды, руб./мес.Прирост за полгода
1Александровский сад1126870,2%
2Арбатская1126870,2%
3Библиотека Ленина1126870,2%
4Боровицкая1126870,2%
5Кропоткинская112492−0,8%
6Охотный ряд112371−0,3%
7Площадь Революции112371−0,3%
8Театральная112371−0,3%
9Пушкинская1115940,0%
10Тверская1115940,0%

Источник: mirkvartir.ru

Самые дешевые станции московского метро по аренде квартир

Станция метроСр. ставка аренды, руб./мес.Прирост за полгода
1Котельники30462−3,5%
2Саларьево31148−5,0%
3Румянцево32478−1,7%
4Бунинская аллея32549−1,1%
5Улица Горчакова32648−1,9%
6Бульвар адмирала Ушакова32746−1,5%
7Новокосино32914−3,0%
8Улица Скобелевская33148−0,8%
9Лермонтовский проспект33855−2,7%
10Мякинино34012−2,3%

Источник: mirkvartir.ru

Полный рейтинг станций по аренде квартир см. здесь.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2018/05/15/reiting-stancii-moskovskogo-metro-po-stoimosti-arendi-kvartir/

Сколько можно заработать на сдаче нескольких квартир в Москве

Сколько можно заработать на квартире, если рядом появится станция метро?

Многие считают, что заработок на аренде квартир – легкий и высокодоходный бизнес. Однако на практике все совсем по-другому. Об этом рассказал предпринимать Константин, владелец 8 однокомнатных квартир в спальных районах столицы.

Бизнес и риски

Инвестировать свой капитал в несколько московских квартир для арендного бизнеса – дело относительно простое. Однако в дальнейшем для успешной деятельности необходимо не только общаться с арендаторами, но и вести учет расходов и доходов.

Константину помогают несколько журналов, в них он заносит ремонтные работы, показатели и оплату ЖКХ. Ведет учет квартирантов, мебели и ее состояния.

Запомнить, как выглядел перед заселением очередных жильцов каждый диван и стол невозможно, поэтому Константин периодически фотографирует обстановку квартир.

Еще часть времени уходит на анализ рынка аренды. В эту часть работы входит просмотр объявлений, статистики, цен, публикуемых на авторитетных сайтах. В спокойные дни все это занимает максимум 1-2 часа.

К сожалению, такие дни случаются редко. Обычно где-то что-то ломается, идет ремонт или вызванивают из-за неспокойных квартирантов. Приходится крутиться целый день, и так может продолжаться неделями.

Отдавая ключи от квартиры посторонним людям, собственник всегда рискует. Причем в больших городах вероятность неприятностей гораздо выше. Основные риски:

  • порча обстановки квартиры;
  • курение внутри жилого помещения;
  • конфликты шумных жильцов с соседями;
  • субаренда;
  • мошенничество (например, снимают квартиру, чтобы продать ее по поддельным документам);
  • использование жилплощади для запрещенной деятельности, к примеру, для проституции. 

Обычно дело ограничивается порчей имущества. К примеру, недавно один жилец помыл полы по-флотски, в результате чего вздулся ламинат. Ремонт, конечно, он оплачивал, но пришлось контролировать процесс, подгонять квартиранта. В итоге пол привели в порядок, но заняло это несколько недель.

Бордель в квартире

Контролировать жильцов иногда помогает интернет. Как-то Константин узнал на форуме дома о борделе в одной из его квартир. Приехал посмотреть, но хозяина встретил мужчина, хотя арендатор – женщина.

Нормального разговора не получилось: на претензии непонятный субъект ответил угрозами и оскорблениями. Пришлось звонить приятелю в охранное предприятие.

Приехали, выгнали постороннего, а с девушкой-арендатором Константин заключил соглашение о добровольном расторжении арендного договора. После этого пришлось менять замки и искать новых квартирантов.

Однако неприятности этим не закончились. Константину пришел вызов в полицию для дачи показаний, его заподозрили в организации борделя, поскольку бдительные соседи успели нажаловаться в правоохранительные органы.

Пришлось несколько раз ездить в отделение. Трепали нервы около полугода, пока не убедились, что Константин не участвовал в преступном бизнесе.

Позже выяснилось, что и бывших квартирантов, умудрившихся устроить бордель в однушке, тоже не привлекли к ответственности.

По статистике Константина, в среднем в каждой квартире неблагоприятное событие случается раз в 3-4 года. Не обязательно настолько неприятное, как вышеописанное, но тратить время и напрягаться приходится.

Один раз даже пришлось судиться, поскольку квартирантка съехала без предупреждения, нанеся ущерб обстановке однушки на 80 тыс. рублей. Уехала к себе в провинцию и отказалась платить по выставленным счетам.

Суд встал на сторону Константина: взыскал всю сумму ущерба и судебные издержки.

Вложения

Ремонт – дело благое, но делать его после каждого жильца нерентабельно. Уж больно дорогое это удовольствие. Во всех квартирах Константина ремонт делали 5-7 лет назад.

Меняли освещение, проводку, полностью переделывали ванные комнаты, освежали стены новыми обоями, монтировали современные напольные покрытия. Ремонт одной квартиры с учетом покупки новой мебели обошелся в 700-800 тыс. рублей.

Если умножить на 8, получится впечатляющая сумма.

Нельзя сказать, что Константин покупал убитые квартиры, но непрактичная и старомодная обстановка отталкивает арендаторов. Ковры на стенах, побеленный потолок на кухне – все это вчерашний день.

Ремонт для арендаторов должен соответствовать следующим критериям: хорошо смотреться, легко восстанавливаться, быть практичным, немарким. На стенах жилых комнат – обои под покраску, внизу – ламинат или плитка, вверху – натяжные потолки с встроенными точечными светильниками.

Практичная мебель и бытовая техника проверенных брендов должны вписываться в интерьер.

Константин хотел освежить имущество и поднять плату за наем. Некоторые люди пишут в интернете, что готовы платить больше, если в квартире хороший ремонт. Однако на практике в основном все ориентируются на цену.

Россияне все чаще соглашаются на плохие условия ради экономии 2-3 тыс. рублей. Качественный ремонт и приличная мебель добавляют к аренде примерно 3 тыс.

рублей, если собственник не пытается сдать квартиру максимально выгодно, старается избегать больших простоев.

Стоимость аренды квартир Константина – 35-40 тыс. рублей в месяц. Кроме того, жильцы самостоятельно оплачивают воду, электричество и интернет.

Одна из квартир Константина сдается с более дорогим ремонтом, мебель и техника в ней тоже посолиднее, а остальные – экономкласса. В экономклассе должен быть минимальный набор, отвечающий потребностям современного человека: диван, стол, несколько стульев, холодильник, электропечь и проч.

Возраст техники не должен превышать 5-7 лет. Жизнь на жилплощади повышенного комфорта подразумевает наличие кондиционера и прочей продвинутой техники: посудомоечной машины, большого плоского телевизора и т.д. Из мебели может присутствовать, например, кожаный диван.

Ремонт тоже должен соответствовать: керамогранит, высококлассный ламинат и проч.

Однако за дорогой ремонт люди обычно не соглашаются платить на несколько тысяч больше. Вы можете вложить в обстановку квартиры миллион, но добавка к стоимости аренды 4-5 тыс. все равно будет вызывать недовольство потенциальных жильцов. Они попытаются сбить цену до уровня квартиры с «бабушкиным» ремонтом.

Константин не снижает цену, старается не связываться с неплатежеспособными гражданами. Для арендодателя важно быть внимательным, не обязательно идти на соглашение с первым попавшимся желающим заселиться. Договор, заключенный с кем попало, часто становится причиной больших трат. Лучше не спешить, немного подождать, и обязательно появится нормальный вариант.

Ремонты, оплаченные в свое время Константином, все еще не окупились. Он считает их ошибкой. В то время аренда дорожала, но положительную динамику сломал 2014 год. Рубль стал резко обесцениваться, стоимость аренды перестала поспевать за инфляцией, не говоря уже о серьезном росте.

Сейчас тратиться на ремонт имеет смысл, если только что-то сломалось и без него никак. Все остальное – благотворительность. К примеру, в большинстве старых домов бессмысленно что-то делать, поскольку кардинально этим ситуацию не исправишь. Минусы все равно перевесят: с возрастом дома, внешним видом фасада, состоянием подъезда, соседями, придомовой территорией ничего не поделаешь.

Перед каждым большим ремонтом имеет смысл просчитать грядущие расходы. Придется потратиться на демонтажные работы, вывоз мусора, закупку стройматериалов, оплату труда отделочников, плиточников и прочих специалистов. Квартира во время ремонта будет простаивать, а значит, вместо дохода будут одни расходы.

На все это уйдет месяца два. Теоретически, ремонт можно закончить быстрее, но на практике всегда случаются отклонения от графика. Не хватает материала, ломается инструмент, возникают личные проблемы у прораба и т.п. В итоге ремонт затягивается. Привести в порядок однокомнатную квартиру площадью 38-40 кв.

метров стоит примерно 500 тыс. рублей.

Даже если повезет и удастся поднять арендную ставку на 5000, вложения окупятся лишь за 100 месяцев, то есть ждать придется более 8 лет. А по прошествии этого срока потребуется делать новый ремонт.

Причем каждый год реальная покупательная стоимость этих гипотетических 5000 рублей будет уменьшаться по причине инфляции. Получается, выгоднее сдавать за те же деньги, не делая ремонт и понемногу поднимая ставку, ориентируясь на динамику рынка.

По этой причине на многих съемных квартирах можно увидеть ремонт времен СССР.

Квартиранты считают, что в сложившейся ситуации снимать жилплощадь выгодно, поскольку стоимость аренды растет медленнее зарплат и цен на потребительские товары. Однако собственники не рады такому положению вещей, поэтому стараются снизить издержки.

К примеру, покупают дешевые, но далеко не самые экологичные материалы для ремонта, старую мебель и технику. Услуги, которые раньше входили в цену, выставляют отдельным счетом. Квартирантам самим приходится платить за отопление, охрану дома и т.п.

Жильцы

Причины выбора съемной квартиры могут быть разными. В Москве чаще всего одним из основных критериев является местоположение жилья. Мегаполис огромный, добираться часами на работу весьма затруднительно.

В остальном требования у людей разные: одни хотят микроволновку, другие – симпатичный вид из окна, третьи ищут район, где можно походить зимой на лыжах.

Некоторые довольствуются малым: для них большой холодильник, удобный душ или тихий район – повод для радости.

Константин любит задавать вопросы в процессе показа жилья. Это помогает лучше узнать квартирантов, но первое впечатление обманчиво. Все сначала хотят понравиться, а потом отношения складываются по-разному. В потенциальных квартирантах отталкивает излишняя дотошность, странные просьбы. Иногда обманывают по мелочам. Потом это выясняется, и пропадает доверие.

Лучше не брать квартирантов, у которых маленькие дети и домашние животные. В этом случае обязательно что-нибудь будет испорчено. Многие собственники сдают в аренду жилье только бездетным семьям или одиноким людям. Делают они это не из вредности, просто переживают за свое имущество, не хотят терпеть убытки.

Константин периодически наведывается к арендаторам. Имеет на это право, поскольку такой пункт прописан в договоре. В результате удается вовремя зафиксировать факты порчи имущества, узнать о претензиях консьержа и соседей, выявить лишних граждан, проживающих на жилплощади и проч. Люди часто обманывают.

Дела судебные

Тормошить должников Константин не любит. При хронических задержках платы за квартиру просит адвоката подготовить иск в суд. Реалии нашей страны таковы, что у каждого должна быть возможность обратиться за правовой помощью. На практике дело до суда доходит редко.

Квартиранты понимают, что в суде им не выиграть, а при проигрыше придется еще и судебные издержки оплачивать, поэтому соглашаются с требованиями собственника. Константин занимается недвижимостью около 10 лет.

За это время были выиграны все иски, все расходы на адвокатов компенсировали арендаторы.

Самый запоминающийся конфликт был, когда один молодой мужчина решил стать бизнесменом: арендовал одну из квартир и стал искать квартирантов на «Букинге». Договор он, видимо, не читал, поскольку там есть пункт о запрете субаренды и компенсации в 500 тысяч. Суд решил, что 500 тысяч – это слишком много, но частичная компенсация с нарушителя была получена.

Доход

Восемь квартир Константина сейчас стоят около 55 млн рублей, годовой доход с них идет в размере 3 млн «грязными». После всех расходов остается 1,9 млн, то есть 3,5% годовых. В месячном исчислении это 158 тыс. рублей, что для бизнеса в столице не очень много.

Константин платит НДФЛ, еще 15% уходит на оплату ЖКХ, причем аппетит у коммунальщиков каждый год растет. Порядка 10-12% арендных доходов тратится на поддержание квартир в порядке. Приходится ремонтировать и менять бытовые приборы, обновлять обстановку, мебель и т.п.

нескольких квартир – это постоянные хлопоты. Посмотрите на свое имущество и умножьте на 8: представьте, что у вас 8 холодильников, штук 20 смесителей и т.д. За всем нужно следить.

Иногда какая-нибудь квартира простаивает. Причем спрогнозировать время поиска очередных жильцов довольно проблематично. У Константина на это уходит в среднем  неделя, помогают популярные площадки объявлений: «Циан», «Авито» и проч.

Порой выручают связи в агентствах недвижимости «Миэль» и «Инком». Показы квартиры обычно начинаются, когда в ней живут прежние арендаторы, такая возможность прописана в договоре. Дольше всего квартира простаивала 2 недели.

Порой удается найти новых жильцов в день публикации объявления.

На грани рентабельности

Как видно из приведенных расчетов, на квартирантах сейчас много не заработаешь. Даже в Москве, даже если сдавать не одну, а восемь квартир. Отчасти такая ситуация сложилась из-за собственников, которые не платят налоги.

Они могут держать низкие цены, а законопослушным владельцам жилья приходится конкурировать с ними. Сейчас государство планирует загнать в правовое поле собственников, которые избегают налогообложения.

В результате цены могут постепенно вырасти.

Гораздо выгоднее положить деньги на банковский депозит или инвестировать в ОФЗ, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится.

События 2014 года настолько сильно ударили по бизнесу Константина, что мысли о смене деятельности до сих пор не покидают его.

Возможно, имеет смысл вкладывать деньги в зарубежную недвижимость, но в России сейчас не лучшие времена для арендного бизнеса. На этой скудной ниве капитал не вырастет.

Источник: https://www.exocur.ru/skolko-mozhno-zarabotat-na-sdache-neskolkih-kvartir-v-moskve/

ПравГид
Добавить комментарий