Взаимозачёт, обмен недвижимости на новостройку

Обмен квартиры на новостройку — взаимозачет, рынок предложений в 2017 году

Взаимозачёт, обмен недвижимости на новостройку

Современная планировка, интересный дизайн, дружественная среда, однородное окружение, — у современных новостроек много плюсов по сравнению со старым жилым фондом. Какие есть возможности и технологии обмена имеющейся квартиры на новостройку?

Начнем с того, можно ли вообще обменять квартиру на новостройку? Не забывайте, что квартира является зарегистрированным объектом недвижимости, ему присвоен кадастровый номер.

А «новостройка» в том значении, что мы обычно употребляем, т.к. квартира на первичном рынке – это вовсе и не квартира. Это – долевое участие в строительстве этой квартиры. То есть поменять буквально квартиру на новостройку юридически нельзя. А что фактически?

«Сервисы, аналогичные трейд-ин в тематике автомобилей, действительно предлагаются большим количеством застройщиков и агентств недвижимости, работающих на рынке новостроек. Суть этих предложений состоит в обмене имеющейся у гражданина квартиры на вторичном рынке на квартиру в доме-новостройке.

Но в подавляющем большинстве случаев на этом аналогии и заканчиваются, — рассказывает Константин Барсуков, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

— Если в случае с автомобилем, можно приехать в автосалон на старой машине и в этот же день уехать из него на новой, то с квартирами это не получится. И дело совсем не в том, что оформление квартиры в собственность занимает значительно больше времени.

А в том, что предложения, о которых мы говорим, реально не являются меной. Т.е. ни агентство недвижимости, ни застройщик не «забирают» себе вашу квартиру взамен новой.

Предложения по взаимозачету выглядят так: вы бронируете понравившуюся вам квартиру в новом доме на некий срок, а ваша квартира выставляется на продажу. И если ваша квартира за этот срок не будет продана, то никакого обмена, в большинстве случаев не будет.

Но определенные плюсы в подобных предложениях есть, впрочем, как и минусы.»

Плюсы:

  1. Большой срок бронирования новой квартиры. При взаимозачетах продавцы новостроек позволяют забронировать квартиру на два-три месяца с фиксацией цены на этот срок.
  2. Низкая стоимость риэлторских услуг. В подавляющем большинстве случаев агентства, заинтересованные в реализации именно квартир в новых домах, готовы делать существенные скидки на услуги по продаже «вторичной» квартиры. В среднем стоимость их услуг будет на 30-50% ниже, чем в обычной ситуации.

Существенный минус в этой ситуации, по мнению Константина Барсукова, только один – но зато очень значительный. Это искусственное состояние цейтнота, в которое загоняет себя человек, воспользовавшийся подобным предложением.

Во-первых, на текущем рынке, чтобы гарантированно получить деньги от продажи квартиры за два-три месяца, нужно изначально выставлять квартиру в продажу немного ниже рынка.

Во-вторых, даже если рынок нормально-активный, то средний срок экспозиции объекта все равно составляет 1-1,5 месяца. А это опять означает, что гарантированная продажа квартиры в 2-3 месяца будет подразумевать ее рекламу в нижних границах рынка. Иначе любая задержка с поиском покупателя будет означать увеличивающееся давление фактора времени.

Т.е, если грубо, у продавца нет времени, чтобы выбрать покупателя, который даст наибольшую цену.

Предложения обмена квартиры на новостройки в 2017 году

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», приводит такой пример схемы приема квартиры в зачет новостройки «Район Новые Ватутинки»:

Новые Ватутинки

«С покупателем заключается агентский договор на продажу его старой квартиры. Также на время реализации старого жилья подписывается договор бронирования на квартиру сроком на 3 месяца. Услуга стоит 50 тыс.

рублей, которые при заключении сделки в итоге вычитаются из общей стоимости квартиры.

Немаловажно, что при этом на весь срок действия договора цена фиксируется, то есть клиенты могут не беспокоиться об изменении прайса.

После продажи старой квартиры с клиентом подписывается ДДУ. В том случае, если суммы от продажи «вторички» не хватает на покупку нового жилья, покупатель может внести собственные дополнительные средства или привлечь ипотечный кредит.

Если в течение трех месяцев покупатель на старую квартиру не будет найден или клиент после бронирования откажется от реализации вторичной квартиры по trade-in, объект в новостройке выходит в свободную продажу.

Однако, случаи, когда квартира не продалась бы за три месяца, сегодня единичны.

Если вдруг звонков или показов по реализуемой квартире крайне мало, с клиентом согласовывается новая, более низкая стоимость для того, чтобы все-таки привлечь к ней внимание.

Аналогичная схема взаимозачета действует в ЖК «Новый Зеленоград» (Солнечногорский район), где стоимость жилья с учетом всех акций бронируется сроком на два месяца с возможностью пролонгации в индивидуальном порядке. Однако, как заявляет девелопер проекта IKON Development, случаи, когда двух месяцев не хватило бы на продажу вторичной квартиры – единичны. Клиент платит только за бронирование квартиры.»

ЖК Новый Зеленоград

К сожалению, в данном комментарии не сказано, что будет, если агентство столкнется с трудностями при реализации квартиры. Вероятно, клиент рискует только платой за бронирование квартиры в новостройке.

«Метриум Групп», являясь агентством — эксклюзивным представителем застройщика, с помощью услуги зачета имеющейся квартиры при покупке новостройки выходит на рынок агентских услуг на вторичном рынке. Но застройщики, имеющие собственные отделы продажи, предпочитают заключать договора с агентствами-партнерами, помогающими их потенциальным клиентам обменять квартиру на новостройку.

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, сообщает, что в Urban Group для всех объектов действует услуга trade-in.

Суть ее заключается в том, что компания Trade-In Realty, партнер Urban Group, помогает клиенту продать квартиру и параллельно бронирует для него жилье в одном из комплексов Urban Group, при этом фиксируя цену на 60 дней.

Это позволяет клиенту в комфортные сроки реализовать квартиру по рыночной цене, при этом не опасаясь, что выбранная им недвижимость в новостройке подорожает. Программа распространяется на клиентов, имеющих недвижимость в Москве и Московской области.

Как мы видим, в этом сообщении не совсем корректно говорится от «трейд-ине». К тому же ничего не сказано ни об условиях бронирования квартир, ни о дальнейших действиях в случае затяжной экспозиции старой квартиры.

Условия «Группы ЛСР» выглядят хотя менее привлекательными, но зато более реалистичными.

Вот что говорит Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью: «Группа ЛСР» в Москве предлагает услугу «Trade-in», благодаря которой можно произвести обмен своей квартиры на новую в одном из московских объектов. Из расположенных за пределами МКАД жилых комплексов программа действует в ЖК «Лучи» и ЖК «Нахабино Ясное».

ЖК Нахабино ясное

В первую очередь необходимо выбрать интересующую квартиру с помощью менеджера отдела продаж, затем заказать бесплатную оценку вашей квартиры и подписать агентский договор на продажу с агентством недвижимости «Азбука Жилья», партнером «Группы ЛСР».

Следующий шаг — не дожидаясь продажи, заключить ДДУ на выбранную квартиру и внести 10% от ее стоимости. Остаток суммы вносится через 3 месяца, в течение которых специалисты АН «Азбука Жилья» продадут вашу квартиру. Одним из многих преимуществ программы является фиксация текущий цены даже при наличии лишь 10% от стоимости квартиры».

Кому выгодно менять квартиру на новостройку?

По мнению Константина Барсукова задумываться об обмене квартиры на новостройку имеет смысл тому, кто:

  • имеет в собственности ликвидную квартиру (то есть квартиру, которую действительно можно продать в короткие сроки);
  • для ее продажи хотел воспользоваться услугами агентства недвижимости;
  • нашел себе интересное предложение в доме-новостройке, которое через два-три месяца может подорожать в цене (как правило, это происходит в момент перехода на следующую стадию строительства – например, вместо нулевого цикла начинается возведение «коробки» или застройщик переходит к внутренней отделки).

Добавим к этому, что в обмен квартиры на новостройку имеет смысл делать тогда, когда вам есть где жить в ожидании окончания строительства (при этом учтите, что всегда есть риск столкнуться с затянувшейся стройкой) Так же это может оказаться единственным возможным решением для увеличивающихся семей, у которых просто нет другого пути улучшить свои жилищные условия.

Перспективы услуги обмена квартиры на новостройку

В этом вопросе мнения специалистов существенно разделились. Мария Литинецкая считает, что в кризис схема покупки по взаимозачету станет более популярной.

«Платежеспособность населения снижена. И зачастую у клиентов нет возможности накопить первоначальный взнос для покупки квартиры. Продажа собственного жилья по trade-in может стать выходом из ситуации. К тому же это удобно.

Главное преимущество покупки квартиры по взаимозачету — это экономия времени и средств.

По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда клиент единожды обращается к застройщику, а тот в свою очередь берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.).

Второе, не менее важное преимущество взаимозачета – фиксация стоимости новой квартиры. Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.»

Константин Барсуков, напротив, считает, что особого развития в этом направлении не будет. «Чистым» застройщикам (отделам продаж компаниям-застройщиков) это не очень интересно. Одно дело рекламировать некий единый конгломерат квартир в домах-новостройках, другое дело продавать много разрозненных объектов на вторичном рынке.

Поэтому эта услуга продвигается только теми застройщиками или агентствами недвижимости, которые помимо новостроек работают и на вторичном рынке.

Тогда в этом есть определенный смысл, когда рынок в стагнации или в вялом состоянии.

В этом случае, за счет таких предложений можно расширить потенциальный круг покупателей новостройки, а заодно пополнить работой свои отделы продаж вторичного рынка.

Если же появляется хороший покупательский спрос, то подобные предложения становятся менее интересными в первую очередь застройщикам: смысл бронировать объект на три месяца, если его и так можно спокойно продать за месяц-два.

И самое важное, что этот продукт вряд ли эволюционирует в реальный трейд-ин, когда можно будет «отдать» свою квартиру застройщику и сразу получить в «собственность» квартиру в новостройке. На нормальном рынке застройщикам это может быть интересно только в одном случае, если «вторичные» квартиры будут продаваться с хорошим дисконтом. А это уже не будет интересно собственникам таких квартир.

Насчет того, что этот продукт «вряд ли эволюционирует», с Константином Барсуковым можно поспорить. Представитель ФСК «Лидер» в неформальном разговоре с журналистом портала KVARTIRAzaMKAD.ru поделился планами разработать программу настоящего трейд-ина, с выкупом квартиры и предоставлением арендного жилья на время строительства.

Правда, планы «разработать продукт», как известно, это еще не конкретное предложение. Поэтому говорить с определенностью пока ничего нельзя.

К тому же сегодня появились первые признаки того, что сегодня покупатели сами меньше заинтересованы менять квартиру на новостройку.

Как уверяют специалисты департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet сейчас около 10% продавцов недвижимости, вступающих в альтернативную сделку, не спешат с покупкой.

Продав свою квартиру, они предпочитают подождать более выгодных условиях на рынке.

Так что возможно, многие застройщики используют сообщения от возможности поменять квартиру на новостройку в их проектах исключительно в качестве рекламных поводов.

Источник: https://www.kvartirazamkad.ru/magazine/obmen-kvartiry-na-novostroyku-vzaimozachet-rynok-predlozheniy-v-2017-godu

Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости

Взаимозачёт, обмен недвижимости на новостройку

В последнее время в рекламе застройщиков часто можно встретить фразу о том, что квартиру в доме можно приобрести по взаимозачету. Не всем россиянам понятна суть этой схемы, хотя сменить свою старую квартиру на новые апартаменты хотели бы многие. Благодаря взаимозачету долгий и энергозатратный процесс продажи строй квартиры и покупки новой можно значительно облегчить и ускорить.

Схемы взаимозачета

Сегодня на рынке недвижимости практикуются различные схемы взаимозачета:

  1. Классический взаимозачет: продажа квартиры на вторичном рынке застройщиком и покупка новой владельцем квартиры. Разница в цене между двумя объектами может быть выплачена единовременно или в рассрочку. Иногда взаимозачет получается произвести без доплаты со стороны собственника: если новая квартира покупается на начальном этапе строительства, то можно значительно улучшить свои жилищные условия без вложений, продав старое жилье.
  2. Взаимозачет без вторичного жилья. Такая ситуация встречается не так часто и предполагает учет квартиры в другой новостройке в счет стоимости в новой. Причинами могут быть пополнение в семействе, разочарование в прежнем объекте, затягивание сроков сдачи объекта, выгодное инвестирование и пр.
  3. Взаимозачет плюс ипотека. Владелец недвижимости через застройщика выставляет свою квартиру на продажу, одновременно бронирует подходящий вариант в новостройке. Параллельно с этим он обращается в банк за оформлением ипотечного кредита: одобренной суммы должно хватить для внесения разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Взаимозачет – удобная схема для улучшения своих жилищных условий. Тем не менее, она не лишена недостатков.

Основной из них – грубая оценка принадлежащего собственнику объекта недвижимости.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Размер дисконта, по которой оценивает квартиру застройщик обычно составляет 10-15%, при самом благоприятном варианте для квартир в хорошем районе – 5%.

Отличие взаимозачета и обмена

Термины взаимозачет и обмен не являются юридическими, поэтому разграничить эти понятия можно только с точки зрения их традиционного употребления применительно к сделкам с недвижимостью.

Разница между ними в следующем:

  1. Обмен обычно предполагает сделку между двумя физлицами-собственниками квартир на вторичном рынке. Взаимозачет подразумевает участие физического лица (он же владелец старой квартиры) и юридического (застройщика – продавца квартиры).
  2. При взаимозачете речь идет о продаже старой квартиры на вторичном рынке для покупки жилья в новостройке. 90% таких сделок происходят именно таким способом.
  3. Взаимозачет подразумевает некоторую доплату за новую квартиру (хотя иногда удается обойтись без него), тогда как обмен – равнозначная сделка, где деньги фигурируют только в договоре.

Взаимозачет следует отличать от схемы «трейд-ин». В последнем случае застройщик выкупает квартиру у владельца с некоторым дисконтом (до 10-15%) и учитывает ее стоимость в счет покупки жилья в новостройке.

Клиенту надо лишь доплатить разницу он становится владельцем квартиры в новостройке. Взаимозачет происходит по несколько отличному сценарию.

Перечень необходимых документов

Для того чтобы квартира могла участвовать в схеме взаимозачета она должна принадлежать покупателю на правах собственности (т.е. это не может быть неприватизированное, муниципальное, наемное или арендованное жилье) и не обременена залогом или арестом.

Для подтверждения этого собственнику необходимо собрать следующие документы:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  1. Актуальная выписка из ЕРГН.
  2. Свидетельство о собственности, выписка из Росреестра.
  3. Документ, на основании которого были приобретены права собственности: договор дарения, купли-продажи и пр.

Стоит учитывать, что к квартирам для взаимозачета обычно предъявляются высокие требования. Так, нередко застройщики требуют, чтобы квартира принадлежала собственнику не менее 3 лет (этот факт подтверждает правоустанавливающие и правоутверждающие документы).

Также в числе стандартных требований: отсутствие прописанных лиц (подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи, полученные в паспортном столе или ЕРИЦ) или возможность освобождения ими квартиры в кратчайшие сроки, отсутствие долгов по коммунальным платежам (подтверждается выпиской из лицевого счета).

Иногда определенные требования накладывают на возраст дома, в котором располагается квартира и к ее планировке (наличие кухни и пр.). Важное значение имеет отсутствие неузаконенной перепланировки. Для этого предъявляется экспликация и поэтажный план из БТИ.

Также в зависимости от ситуации могут потребоваться согласия на сделку от органов опеки и супруги продавца.

Пошаговый алгоритм взаимозачета при приобретении квартиры

Взаимозачет при приобретении недвижимости предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Клиент подбирает квартиру в новостройке, в которой реализуется продажа по взаимозачету.
  2. Специалисты агентства недвижимости производят оценку рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры и озвучивают ему условия купли-продажи.
  3. Если условия его устраивают, подписывается договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры.
  4. Клиент вносит аванс для фиксации стоимости квартиры в новостройке и заключает с застройщиком договор бронирования. Желательно, чтобы он был заверен нотариально на срок, необходимый для продажи старой квартиры.
  5. Квартира клиента выставляется на продажу.
  6. После того как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и переоформляются права собственности в его адрес.
  7. Вырученные деньги сразу поступают к застройщику в качестве взноса за квартиру в новостройке, одновременно подписывается договор купли-продажи квартиры в новостройке.
  8. После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке.
  9. На основании договора с застройщиком и полученного акта оформляются права собственности через Росреестр. Госпошлина за процедуру составляет 2000 р.
  10. На основании госрегистрации клиент получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус собственника.
  11. После закрепления собственности в квартире можно оформить прописку.

Риски при взаимозачете

Схема взаимозачета имеет некоторые риски:

  1. Основной из них – это повышение стоимости новостройки в тот момент пока не будет продана старая квартира. В итоге суммы сбережений или одобренной ипотеки может не хватить для доплаты. Добросовестные агентства недвижимости позволяют зафиксировать цену на квартиру. Многие застройщики также идут навстречу своим клиентам и предлагают им рассрочку платежа.
  2. Обычно для фиксации цены на объект в новостройке покупатель вносит аванс или залог. Если в дальнейшем выбранная квартира его не устроит, он потеряет деньги.
  3. Квартиры по взаимозачету обычно приобретаются на начальном этапе строительства. В данном случае увеличиваются риски того, что строительство затянется или объект вовсе не введут в эксплуатацию. С учетом возможного изменения сроков сдачи стоит заранее определиться с постоянной или временной пропиской.
  4. Нередко через взаимозачет застройщики пытаются избавиться от неликвидного жилья: например, на последних этажах или с неудачной планировкой.
  5. Иногда агентства недвижимости и застройщики умышленно завышают стоимость квартиры, продаваемой по взаимозачету. Поэтому предоставляемую информацию необходимо перепроверять самостоятельно.

Для минимизации данных рисков стоит внимательно подходить к выбору застройщиков и обращаться только к крупным проверенным компаниям.

Необходимо внимательно подойти к заключаемому договору с компанией: предусмотрена ли в нем фиксация цены на квартиру, будет ли возвращен аванс при условии, что сделка не состоится и пр.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/vzaimozachet.html

Взаимозачет квартиры на новостройку сколько теряется — Сборник юридических рекомендаций

Взаимозачёт, обмен недвижимости на новостройку

Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:

  • покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
  • в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
  • речь идет о разъезде или съезде;
  • покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.

Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:

  • альтернативная сделка – на вторичном рынке;
  • зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.

Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.

Одновременная купля-продажа

При альтернативной сделке одновременно продается и приобретается жилье.

Такой способ оформления недвижимости является единственным возможным вариантом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.

По условиям, которые чаще всего ставит орган опеки и попечительства, не должно быть временного разрыва между передачей одной квартиры и получением другой – иначе права ребенка могут быть серьезно нарушены.

Схематично альтернативная продажа при участии двух помещений выглядит так:

  1. «Верхний» покупатель приходит в сделку только с деньгами. Он не продает жильё, а лишь покупает ее у «среднего».
  2. «Средний» одновременно продает жилье «верхнему» и покупает у «нижнего». То есть, полученные от «верхнего» покупателя деньги он расходует на покупку жилья у «нижнего», доплачивая при этом разницу, если это необходимо.
  3. «Нижний» продавец продает свою квартиру «среднему».

Это «простая» схема альтернативной купли-продажи. В цепочках по подобному принципу может участвовать сколько угодно объектов недвижимости. Понятно, что с увеличением числа участников в цепочке повышаются риски для ее участников.

В альтернативных сделках существуют и свои риски:

  • Риск признания одного из договоров недействительным. Если это случится, рассыпется вся цепочка.
  • Чем больше участников, тем больше субъективные риски. Кто-то может просто передумать – и вся цепочка не состоится.

Чтобы избежать рисков, нужно обязательно удостовериться в дееспособности каждого из участников сделки, проверить все документы на все помещения и собрать все необходимые согласия (супругов, опеки и попечительства, сособственников). -ссылка на статью про документы

Кому-либо из участников самостоятельно провести цепочку сделок практически нереально, учитывая все возможные сложности. Здесь обязательно должен быть контроль со стороны, поэтому лучше обращаться за помощью к специалистам.

Особенности

По сути, альтернативная сделка – это несколько договоров купли-продажи, которые совершаются в один день. Для каждой квартиры заключается отдельный договор, например:

Иванов А.А. решил переехать из своего жилья в более просторную квартиру. Он обратился к риелтору, который нашел на квартиру Иванова А.А. покупателя Сидорова В.В. и одновременно продавца Петрова Н.Н., квартира которого идеально подходит под запросы Иванова А.А.
Все участники согласовали условия. Одновременно были заключены два договора:

  1. Договор купли-продажи квартиры между продавцом Ивановым А.А. и покупателем Сидоровым В.В.
  2. Между продавцом Петровым Н.Н. и покупателем Ивановым А.А.

В данном примере Сидоров является «верхним» покупателем, Иванов – «средним», а Петров – «нижним» продавцом.

Соответственно, для каждого договора нужно собрать свой пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • техническую документацию – технический план;
  • справки о зарегистрированных лицах и о задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • согласие супруга на продажу (покупку);
  • разрешение органа опеки и попечительства;
  • уведомления сособственников о продаже.

Договор составляется стандартный. При оформлении бумаг нужно учитывать следующие моменты.

Если в сделке есть несовершеннолетние – не важно, собственники или просто прописанные, — снятие зарегистрированных лиц с учета и прописка в новой квартире будет происходить после перехода права собственности на нового покупателя. Риск нового собственника в том, что несовершеннолетних нельзя выписывать «в никуда» даже через суд.

Чтобы обезопасить себя, потребуйте у продавца нотариально удостоверенное обязательство снять своих детей с регистрационного учета в определенный срок.

Эта бумага не передается в Росреестр вместе с другими документами для регистрации, она служит гарантией выписки ваших контрагентов из квартиры.

Если бывший собственник уклоняется от снятия своей семьи с учета – вы можете обратиться в суд за защитой своих прав.

Кроме этого, договор в альтернативной сделке может содержать пункт о том, что регистрация права нового собственника происходит только в случае благополучной регистрации прав собственности на другие объекты в цепочке. В этом случае условия договора не сработают, если кто-то из других участников альтернативы вдруг не явится на сделку.

В любом случае оформление договора купли-продажи, задействованного в цепочке договоров, следует доверить опытному специалисту.

После подписания всех бумаг документы сдаются на регистрацию в Росреестр. При этом одновременно сдаются все договоры, а значит – должны присутствовать все участники всех сделок. Если это 25 человек, значит, должны прийти 25 человек. Каждый участник приходит лично или присылает своего представителя по нотариальной доверенности.

По окончании регистрации каждый участник получает итоговые документы:

  • продавцам выдаются договоры с отметкой о проведенной государственной регистрации;
  • покупателями одновременно с договорами выдаются новые выписки из ЕГРН.

После получения документов можно производить окончательный расчет по каждой сделке.

Обмен и взаимозачёт

С юридической точки зрения обмен в чистом виде встречается довольно редко. Он возможен только при замене одной неприватизированной квартиры на другую.

Зачет (взаимозачет) применяется в случае, когда уже имеющееся жилье покупатель планирует заменить на квартиру в новостройке. Эта схема не является меной в прямом смысле. Общая схема обмена следующая:

  • покупатель бронирует квартиру в новостройке;
  • в течение срока бронирования оценивается и продается старая квартира;
  • на средства от продажи квартиры приобретается забронированное жилье.

Как правило, реализацию старого объекта недвижимости берет на себя то же агентство, которое помогает с бронированием новостройки. Оно проводит активную рекламную кампанию, которая позволяет уложиться в сроки бронирования.

Некоторые агентства недвижимости сами выкупают жилье, которое планируется обменять, но в таком случае его цена будет как минимум на 10-15% ниже рыночной. Плюсом сделки станет ускоренная продажа жилья – не нужно ждать, пока найдется подходящий покупатель. Такая схема носит название trade-in.

Помните, что при бронировании новой квартиры чаще всего сразу вносится первый взнос в счет будущей покупки.

Какие документы понадобятся и на что обратить внимание?

В ходе зачета подписывается как минимум три договора в отношении недвижимости:

  1. договор бронирования новой квартиры;
  2. договор купли-продажи старого жилья;
  3. договор купли-продажи новой квартиры или договор долевого участия в строительстве, если дом еще не построен.

Соответственно, потенциальному собственнику нового жилья нужно будет выступить продавцом в сделке по продаже своего жилья и покупателем в сделке по приобретению новой недвижимости. Как правило, эти сделки подписываются и регистрируются одновременно.

Как и в любой сделке, приобретатель нового жилья несет различные риски. Вот на что нужно обратить внимание при оформлении зачета:

  • При бронировании новой квартиры обратите внимание, на какой момент фиксируется цена: на момент бронирования или на момент покупки. Некоторые агенты могут добиться фиксации цены на момент бронирования, и это наиболее выгодный для покупателя вариант. Если же цена определяется в момент покупки, вы рискуете заплатить за жилье больше, чем рассчитывали.
  • Если вы планируете заключать договор долевого участия в строительстве нового дома, заранее продумайте, где вы будете проживать до момента сдачи новостройки. Решить вопрос нужно и с временным жильем.
  • Заранее соберите документы для продажи вашего жилья, чтобы не потерять время бронирования нового жилья.
  • Убедитесь в том, что ваш покупатель полностью дееспособный. Попросите, чтобы он предоставил согласие супруги на покупку.
  • Проверьте, что не нарушаются права несовершеннолетних граждан или третьих лиц.

Сделка по взаимозачету – очень сложная как с юридической, так и с психологической точки зрения. Нужно учесть массу нюансов, начиная от требований застройщика к порядку оплаты, вопросов расчета за старую квартиру и завершая выбором конкретной даты сделок.

Именно поэтому оформление зачета нужно доверить опытному специалисту, который проведет анализ сделок, посожжет согласовать все условия и оформит необходимые документы.

Налоги и декларация

Помните, что с точки зрения налоговой несколько сделок, которые вы совершили в рамках одной цепочки, никак не связаны.

Если вы продали своё жильё за 1 000 000 рублей и одновременно купили новую за 1 500 000 рублей, это не значит, что у вас возникли расходы в 500 000 рублей, с которых налог не уплачивается. Иными словам, не нужно складывать расходы на одну квартиру с доходами от продажи другой. Это существенная ошибка.

Источник: http://ds309samara.ru/vzaimozachet-kvartiry-na-novostroyku-skolko-teryaetsya/

Зачет при покупке квартиры

Взаимозачёт, обмен недвижимости на новостройку

Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:

  • покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
  • в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
  • речь идет о разъезде или съезде;
  • покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.

Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:

  • альтернативная сделка – на вторичном рынке;
  • зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.

Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.

Советы

  1. Для сопровождения сделок обращайтесь в крупные агентства с хорошей репутацией.
  2. Прописывайте подробно все договоренности, чтобы обезопасить себя от необоснованного срыва сделки.
  3. Выбирайте надежного застройщика, если планируете взять квартиру в новостройке. Ознакомьтесь с проектной декларацией, если дом еще строится.
  4. Не проводите никаких вычислений с налогами, если не уверены в их правильности. Помните, что специального налога при альтернативных сделках не существует.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/zachet-pri-pokupke-kvartiry.html

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Взаимозачёт, обмен недвижимости на новостройку

Сегодня взаимозачет квартиры на новостройку применяют для приобретения жилья с лучшими потребительскими характеристиками без привлечения заемных средств. С помощью этой публикации можно выбрать оптимальную схему сделки. Применение тематических рекомендаций предотвратит ошибки, уменьшит сопутствующие затраты.

Что это такое и чем отличается от обмена

В стандартном варианте взаимозачет квартир на новостройку подразумевает следующие действия:

  1. Подбирают подходящую новостройку по заданным критериям, оформляют резерв.
  2. Продают собственное жилье.
  3. Полученными деньгами рассчитываются за новостройку.

Фактически речь идет о двух обычных сделках купли-продажи с резервированием объекта покупки на определенное время. Это главное отличие от обмена, когда одна из сторон просто оплачивает разницу в стоимости.

Прибегнуть к этой процедуре целесообразно, если хочется вселиться в новое жилье при наличии старого. При помощи агента по недвижимости можно сэкономить время и за достаточно короткое время с одной стороны продать свою квартиру, с другой – сразу же получить в собственность новостройку.

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры иногда путают с Trade-In. Соответствующая технология широко применяется для проведения сделок с автомобилями. В рамках действующей коммерческой программы дилер выкупает старую технику по договорной цене с одновременным оформлением новой собственности.

К сведению! Аналогичные процедуры на рынке недвижимости с новостройками применяют редко. Как правило, предложения быстрого выкупа сопряжены со значительными скидками относительно среднего уровня цен.

Схема взаимозачета

В типовой сделке с новостройкой участвуют три стороны:

  • клиент;
  • агентство недвижимости;
  • застройщик.

Допустимо заключение договора только с риэлтором при наличии соответствующих полномочий от компании – владельца квартир в новостройке. Обычная схема:

  1. Стоимость понравившегося жилья фиксируют на 3-4 месяца.
  2. Агентство оценивает старую недвижимость, занимается ее продажей.
  3. После реализации – вырученная сумма переводится на счет застройщика.
  4. Новостройка по взаимозачету оформляется на клиента с регистрацией собственности в «Росреестре».

По срокам – некоторые агентства (застройщики) предлагают год и более на поиск покупателей. Однако в таких случаях исключить изменение стоимости не получится.

Обычно в договорах учитывают инфляцию на базе действующей ставки Центробанка с повышающим коэффициентом.

При уменьшении сроков до 1-2 месяцев для быстрой реализации своей квартиры придется пойти на значительный дисконт от среднего уровня в соответствующем сегменте рынка.

В более сложных схемах добавляют внешнее финансирование – займы по ипотеке. Для первичного взноса используют сумму, полученную после продажи старой квартиры. Новостройка выкупается полностью, однако распоряжаться покупкой без ограничений можно будет только после погашения ипотеки и снятия залога в ЕГРН.

Примерные расходы на взимозачет

При покупке квартиры по взаимозачету итоговые затраты зависят от выбранной схемы. Риэлторы берут вознаграждение с покупателей либо получают прибыль в рамках сотрудничества с застройщиком.

Для исключения проблем следует внимательно изучать предлагаемые условия, текст соглашения. При досрочном расторжении агентство вправе требовать возмещения рекламных и других затрат. Исключения и порядок оплаты вместе со штрафными санкциями подробно указывают в тематических разделах договора.

Стандартно нужно учитывать следующие расходы по взаимозачету на новостройку:

  • вознаграждение агентству недвижимости – от 50 000 рублей;
  • государственная пошлина за регистрацию права в ЕГРН – 2 000 рублей;
  • получение выписки из ЕГРН для продажи своей квартиры – 300-600 рублей;
  • нотариальные услуги (согласие супруга при покупке и продаже) – от 1 000 рублей.

К сведению! Нотариальное заверение договоров на услуги риелторов не требуется. Нотариальное удостоверение ДКП нужно, если продается доля в квартире или если собственником продаваемого жилья является ребенок.

Налоговый вопрос

Нужно учитывать два момента при взаимозачете старой квартиры на новостройку:

  • налог при продаже своего жилья;
  • получение налогового вычета при купле новостройки.

Налоги при продаже оплачивают от полученного дохода по стандартной ставке 13%. Отчет по форме 3-НДФЛ передают для проверки до конца апреля следующего года после продажи старого жилья. При этом если владели недвижимостью более 5 (3) лет – ничего платить не нужно. Подробнее об НДФЛ с продажи читайте по этой ссылке. Дополнительно ознакомьтесь с правилами применения налогового вычета продавца.

После приобретения новостройки можно получить от государства компенсацию до 260 тысяч рублей плюс возврат денег по ипотечным процентам до 390 тысяч. За новую собственность регулярно платят имущественный налог. Уведомление об этой обязанности с точной сумой налоговики высылают ежегодно.

Плюсы и минусы взаимозачета

Сколько теряется при взаимозачете, станет понятно в процессе реализации проекта. Заинтересованность риэлтора в ускорении продажи объясняет предложения клиенту снизить стоимость его недвижимости. Другие минусы:

  • ограниченный срок резервирования квартир;
  • риск нарушения обязательств застройщиком (по качеству, оснащению, вводу в эксплуатацию);
  • небольшое количество предложений в соответствующем сегменте рынка.

Дополнительные трудности создают агентства, предпочитающие работать с высоколиквидной недвижимости. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:

  • выгодное расположение квартиры;
  • длительное владение (3 года и более);
  • отсутствие обременений;
  • предварительная или ускоренная выписка жильцов с письменными обязательствами.

Существенный плюс – квалифицированное юридическое сопровождение сделки. Также надо отметить положительно:

  • эффективность профессиональных рекламных мероприятий;
  • отсутствие дополнительных расходов в ходе поиска покупателя;
  • приобретение новой недвижимости по приемлемой цене;
  • уменьшенные обязательства по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.

Взаимозачет на вторичном рынке

Квартиры на вторичном рынке по схеме взаимозачета приобретают редко. Сложно найти частного собственника, согласного фиксировать цену на время до продажи жилья. Если стороны договорились, соответствующие условия описывают в предварительном соглашении. Серьезность намерений покупатель подтверждает задатком. Взамен – получает расписку продавца.

После реализации первой квартиры:

  • подписывают основной договор купли-продажи;
  • наличными (перечислением) завершают расчет;
  • оформляют права нового собственника записью в базе данных «Росреестра».

В этом варианте можно сэкономить на услугах риэлтора. Однако придется лично проверять юридическую чистоту сделки, решать иные практические задачи. Для регистрации в госреестре надо заплатить 2 тыс. руб.

Для правильного применения взаимозачета необходимо в комплексе учитывать приведенную в публикации информацию. Рекомендуется продумать последовательность действий, уделив достаточное внимание процедуре расчетов. Тщательно проверяют схему отчетности перед налоговой инспекцией.

Законодательство быстро устаревает, поэтому для решения индивидуального вопроса обращайтесь к нашему дежурному юристу. На этом сайте можно получить квалифицированную консультацию в удобном дистанционном режиме онлайн.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/vzaimozachet-kvartiry-na-novostrojku.html

ПравГид
Добавить комментарий